一、影響房地產發展因素

　　影響房地產發展的因素有很多，包括宏觀經濟因素、人口因素、政策因素等等。

　　1、宏觀經濟是房地產經濟發展的根本原因，經濟快速增長，基礎設施建設更趨完善，房地產投資同步增長；同時，大量的基礎設施建設也會刺激國內需求，帶動經濟增長。經濟增長率與房地產投資增速存在正相關關系。

房地產開發投資完成額增速和人均GDP增速同步性很高

　　2、另一個影響房地產發展的重要因素是人口。隨著我國城鎮化率的提升，城鎮人口越來越多，對城鎮住房的需求與日俱增。城鎮人口增速與房地產投資之間存在正相關關系。當城鎮人口增速提高時，需求增加，樓價上升，房地產開發投資逐漸增多，房地產投機者開始進入市場，加速促進房地產的發展。而當增速下滑時，初期部分投機者對房地產市場充滿樂觀情緒，但一段時間后，房地產投資總量開始下降。近幾年房地產的大量建設，不少三四線城市出現房地產庫存積壓，使得總體上房地產投資的趨勢逐步弱化人口影響而偏重地區性供需影響，并隨著國家通過限購對一限樓市投資炒作的打壓，投機需求也進一步被限制。

房地產投資增速與城鎮人口增速同向變化

　　二、目前城市軌交建設發展狀況

　　近年來，軌道交通建設在促投資、調結構、穩增長方面發揮了重要的作用，成為國家宏觀調控的重要工具。隨著社會發展和需求增長，城市軌交的需求也不斷增長，城市軌道交通可以拉動地方GDP增長，帶動周邊房地產銷售和產業發展，也受到地方政府的青睞：目前，國家已批復44個城市的軌道交通建設規劃，規劃規模4,705公里，建設速度持續加快。

　　2016年5月，國家發展改革委、交通運輸部聯合印發《交通基礎設施重大工程建設三年行動計劃》，2016-2018年擬重點推進鐵路、公路、水路、機場、城市軌交等交通基建領域共303個項目，涉及項目總投資約4.7萬億元，其中2016-2018年分別為2.1萬億、1.3萬億、1.3萬億。其中城市軌道交通建設成為三年內交通基礎設施投入的重點。 按照《交通基礎設施重大工程建設三年行動計劃》，未來三年我國總新增城市軌道交通規劃里程達到2,385公里，共計103個軌交項目，投資額高達1.6萬億。

　　其中 2016年和2017年將是城軌建設和投資的高峰期。僅2016年城軌規劃建設長度就達到1,274公里，相比2015年增長170%，2016年的新增里程幾乎是前四年新增里程的總和。

城軌新增里程（公里）

　　《行動計劃》也指出：未來三年軌道交通投資的重點，集中于直轄市、省會和區域中心城市。主要是由于一二線等中心城市人口密度大，隨著未來城市發展，人口進一步凈流入，城市擁堵問題會進一步凸顯。因此中心城市的城軌建設需求也更迫切。根據中商情報網披露，2016北京將有9條地鐵，共計193.4公里陸續開工建設，在建里程將達200多公里，進入建設高峰期；武漢、南昌、廣州、上海也將分別有14條、14條、11條和10條地鐵同時在建。《行動計劃》稱，將推進國家已批復規劃的城市軌道交通項目實施，完善北京，上海，廣州等超大城市的城市軌道交通網絡，加快特大城市和大城市中心城區軌道交通建設，構建多層次，多模式、一體化的城市軌道交通體系。

　　三、房地產投資與城軌投資之間的關系

　　經濟的發展加上城鎮化的推進促進了房地產的發展，而房地產的發展導致居住人口多，造成交通擁擠，空氣質量差等一系列城市病，這時，城市軌道交通憑借快速、節能、環保的特性對現代化城市公共交通的重要性日益凸顯，其需求也不斷擴大。正是因為城市的發展、房地產的發展因而形成了城軌的需求和發展。

　　同時，軌道交通可以將通勤時間控制在一定范圍之內，即使住在城市邊緣區， 只要在地鐵附近，就可以獲得到達工作場所或消費場所的快速便捷的交通，而且可以避開中心區高地價、道理擁擠等問題，對居住空間向郊區的遷移產生了極大的牽引力，帶動周邊經濟發展，促進了周圍房價的上升，進而帶動周邊房地產投資。房地產市場與城軌投資建設相輔相成、相互促進。

房地產投資和城軌投資互相影響

　　1、以城市軌交服務居民出行交通的出發點來看，最初的城軌要建設在人口和房屋相對集中的地段，服務居民市內出行。由于城市軌交的公共服務屬性，當城鎮居民的增加時會帶動出行需求增長，從而形成更多的軌道交通需求。因此從長期邏輯來看，城市化是軌交發展的基石。

全球所有城市軌道交通發展歷程

亞洲國家城市軌道交通發展歷程

　　城鎮化是軌交和房地產等基建發展的大背景。受益于我國改革開放三十年，城鎮化建設不斷推行，房地產和軌交都迎來了蓬勃的產業發展。

城鎮化帶動了房地產和城市軌道交通的增長

　　2015年，我國城鎮化率為56.01%，依然落后于歐美發達國家的城市。而從城市軌交建設而言，路網密度、人均長度也較歐美城市差距明顯。所以從長期來看，隨著我國城市化的進一步推進，城市軌道交通的發展潛力依然是十分巨大的。

全球主要城市路網密度比較

全球主要城市城軌人均擁有長度比較

　　2、影響房地產和城軌建設波動的因素眾多，除了宏觀經濟發展和城鎮化驅動外， 影響二者短期的波動變化的一個重要因素就是經濟調控政策。

　　2008年，為了給被全球金融海嘯拖累的中國經濟打“強心針”，11月，國務院推出一項龐大的財政刺激計劃，宣布兩年內（到2010年末）投資4萬億元。為了配合“4萬億計劃”，2009年4月底，國務院推出新政，降低城軌、鐵路、商品住房等項目的資本金比例，極大地促進了城市軌道交通和房地產的快速發展，城市軌道交通投資增速和商品房銷售面積均在2009年創出歷史新高，緊接著房地產投資也在2010年創出新高（財政刺激計劃率先反應在了公共基礎設施建設上，同時房地產銷售走旺房價上升，房地產投資在后不斷走高。）

房地產投資和城軌投資近年表現

　　在房地產高速發展近20年后，進入2014年以來，隨著我國總體經濟增速下滑和房地產積壓庫存增多，我國房地產出現結構型供給過剩，總體投資萎靡并接連創出新低。在房地產前景不樂觀的情況下，軌道交通等基礎設施建設成為“穩增長”的重要手段。在2008年到2010年“4萬億”經濟刺激計劃時，城軌建設的最低資本金比例調低為25%，國家發改委共通過了37個城軌建設規劃和可行性報告，此后2011年，中國經濟率先走出金融海嘯危機，國家發改委對地方城軌的批復速度開始放緩，只批復了9項，投資也出現回落。而在當前經濟發展進入新常態的中低速發展，房地產進入“去庫存”周期，城軌建設再次擔起地方投資的重要組成，2014年投資同比大幅增長32.51%，2015年繼續同比增長27.97%。

GDP增速和城軌投資增速