一、物業管理行業發展現狀

　　物業管理行業的起源可以追溯到19世紀60年代的英國。作為第三產業，物業管理在中國經歷了從無到有、不斷發展壯大的歷程。20世紀80年代初，隨著中國改革開放的國策實施，物業管理由香港地區引入，經歷三十多年的發展，物業管理服務全面推進并廣泛覆蓋，在對擴大內需、解決就業、拉動經濟增長發揮積極作用的同時，行業的經濟效益、社會認知度、業主滿意度和在國民經濟和社會發展中的地位得到了不同程度的提高。此外，物業服務的全天候性，可有效防范犯罪、減少意外事故、配合社區活動開展等，從多個角度為促進社會的和諧發揮著積極的作用。

　　根據中國物業管理協會的統計，2012年底中國物業服務業經營收入約3,000億元。物業管理越來越顯示出廣闊的市場發展前景，被譽為現代社會的“朝陽產業”，該行業目前仍處于“成長期”的快速發展階段。伴隨著中國房地產開發行業的發展和城市化進程的逐步加大，中國物業管理行業也水漲船高，呈現出一片朝氣蓬勃發展態勢。2014年，代表行業整體發展水平的百強物業企業在管項目數量均值和在管項目總建筑面積都實現增長，在管項目建筑面積均值已達1,749 萬平方米，同比增長15.7%，增速比2010 年高出6.7 個百分點；在管項目數量均值達94 個，較上年增長9個，同比增長10.9%。行業的發展呈現出進一步增長的態勢。

　　在2013年評選出的全國物業管理綜合實力前200名企業中，東部沿海省區150家，占75%；中部省區16家，占8%；西部省區28家，占14%；東北三省6家，占3%。前200企業總管理面積19.68億平方米，約占全國145.3億平方米物業管理面積的13.54%。可以看出，中國物業管理行業仍面臨著行業地域發展失衡及行業集中度相對較低的現狀。

　　二、物業管理行業發展趨勢

　　一直以來，物業管理行業作為傳統服務業，行業集中度低、與資本市場關聯較小，盈利水平較低。不過，近年以來，物業管理行業作為新經濟的重要增長點和提高居民生活品質的重要載體，受到了社會和資本市場的廣泛關注。法規政策的進一步完善、監管體系的建立、定價機制的轉變、稅收政策的突破，將為行業發展打造更為健康的外部環境。市場競爭的加劇，將極大地推進行業專業化、市場化、規范化進程城鎮化戰略的實施。

　　（1）運營模式的創新轉變

　　隨著物業管理行業競爭的不斷加劇，物業管理企業愈來愈需要順應瞬息萬變的市場，商業模式的創新對改善物業行業生存狀況產生深遠影響。國人對于高端物業服務有著不斷的追求，面對市場前景良好的高端物業行業，在未來發展過程中，需側重于商業地產的物業管理的開發和創新。高端物業服務包括對建筑、設備、設施的運行管理與維護保養，管轄區域的安全秩序管理、環境管理與環境保護，以及對物業客戶自尊與服務享受的滿足，這些服務構成了物業服務所提供的核心附加價值。通過嘗試改變勞動密集型和簡單服務提供者的現狀，向依托現代科學技術、現代信息技術、現代企業經營管理方式的轉變，提高服務模式需與市場需求的匹配程度，以此為契機改變傳統的物業服務運作模式。

　　（2）服務的多元化發展

　　行業發展所依托的社會、經濟、法制、市場環境的變化，物業管理緊跟市場需求的多樣化的特點，已呈現提檔升級的多元化發展態勢，積極開拓創新多遠業務，促進營業收入快速增長。物業管理在清潔、綠化、秩序維護、設施設備維護等基本服務的基礎上，已縱向延伸至房地產開發前期的規劃、設計、設施設備選用顧問等整個鏈條，橫向涵蓋消費者居家養老、家政服務、房屋租賃、電子商務等各類個性化需求，不斷挖掘出物業服務產品的附加值和邊際效益，體現出物業管理豐富的商業價值，中國物業管理行業仍將是有較好發展前景的行業。

　　中國物業行業在傳統業務和延伸業務的共同作用下，基礎物業服務實現平穩增長。2014年中國百強物業服務企業物業服務費收入均值為22,647.7萬元，增長率達到13.6%，業績貢獻度為63.4%，仍為營業收入的主要來源；百強物業企業多種經營收入均值達到13,077.5萬元，增長率高達38.4%，業績貢獻率度達36.6%，較2013年業績貢獻度繼續提升。可以看出，行業內企業在堅持做好傳統物業服務的同時，充分利用互聯技術和資本力量，大力拓展延伸服務，推進多元化共贏發展模式。隨著行業創新業務的不斷加強和逐漸進入收獲期，預期將為企業帶來更高的附加價值。

　　（3）管理的專業化能力提升

　　物業管理是由專業的管理企業——物業管理公司實施對物業的統一管理，除了物業管理公司從事專業服務外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業化公司提供專業服務已逐步成為一種趨勢。物業管理公司僅僅是一個管理機構，而將一些專業管理以經濟合同的方式交予相應的專業經營服務公司，這有利于提高城市管理的專業化和社會化程序，并能進一步推進城市管理向現代化管理方式轉換。
市場規模

　　（1）規模擴展

　　顯示：根據中國物業管理協會發布的《物業管理行業發展報告》，2012年底中國物業管理面積約為145.3億平方米，較國家統計局2008年發布的第二次經濟普查數據公報顯示的125.46億平方米增長了約16%；全國物業服務企業主營業務收入3,000億元以上，較2008年經濟普查公布的2,076億增長45%以上。近年來，物業服務行業規模持續保持增長。

物業管理面積增長情況

單位：億平方米

　　根據中國指數研究院、中國房地產TOP10研究組《2015中國物業服務百強企業研究》顯示，近年來，隨著中國新型城鎮化的推進以及中國房地產市場快速發展，存量房市場規模日益增大，為物業服務百強企業提供了巨大的發展空間。2014年全國商品房竣工面積為10.7億平方米，存量房市規模再創新高。根據近三年年均復合增長率計算，全國未來三年物業管理市場容量將新增35億平方米的規模，為物業企業發展提供了廣闊的空間。

　　（2）企業數量

　　截至2012年底中國物業管理企業已達到7.1萬家的水平，較2008年經濟普查公布的58,406家增長了約23%。其中廣東、江蘇、山東、河北四省物業企業數量大于4,000家。全國一級資質物業服務企業數量為1,168家。廣東、北京、江蘇位居前三位。現階段，物業行業企業分布格局變化不大，數量有所增長，企業的區域集中程度反映了中國物業行業發展的地域特點。

物業服務企業數量增長情況

單位：家

　　（3）從業人數

　　物業服務行業屬于勞動密集型行業，從業人員的持續增長為社會的創造了大量的就業機會，一定程度上緩解了就業壓力。2012年，物業管理從業人員數量約為612.3萬人，較2008年經濟普查公布的250.12萬人增長了約145%。根據國家統計局2014年發布的第三次全國經濟普查數據公報，截至2013年末，全國物業管理從業人員達到700萬人。

物業管理行業從業人員增長情況

單位：萬人

　　2007年國家開始全國物業管理師職業資格考試，截止到2012年底，全國共有43,919人獲得物業管理師資格。占全國612.3萬從業人員的0.7%。隨著市場需求的提升，具有專業物業管理能力的從業人員隊伍不斷壯大。

　　三、物業管理行業與上下游的關系

　　物業管理行業屬于服務型行業，上游是人力資源、保潔用品、安防用品等行業；下游直接客戶是房地產開發企業、市政機關、醫療機構、企業辦公、公共設施、學校、住宅小區等。

　　行業與上、下游行業之間的關聯性強。上游的人力資源（保安、保潔、設備維修工等）在行業成本中占比最大，其人力成本對行業的毛利空間影響較大。下游的房地產銷售面積、市政機關、公共場所等對物業管理的需求將會影響物業管理行業的市場需求。

　　公司在物業管理行業中，涉及醫院、政府、企業、公共機構、學校等場所物業，物業管理行業與上下游行業關系如下：

　　公司多年積累，不斷延伸產業鏈，向物業管理行業的上游不斷發展，現公司已將物業管理所涉及的主要上游行業進行整合，已具備獨立完成多元化業務的能力，提高了市場競爭力，增強了公司盈利能力。

　　根據國家統計局數據，2014年末，中國城鎮化率為54.77，李克強總理在《求是》雜志中測，2015年中國城鎮化率將達到58.47%。中國城鎮化率仍與國際水平相去甚遠，國內的城市化水平還存在較大的提升空間。城市化進程的快速推進將擴大城市物業消費群體，這對于物業管理服務市場需求的增加將具有較為明顯的推動作用。目前國家已將刺激消費作為經濟結構調整的重點之一，隨著中國整體消費需求由基本需求型向享受型的轉變，作為新興第三產業的物業服務行業必將受益于消費規模的提升。

　　綜上所述，隨著中國經濟體制制度改革的不斷深入，物業管理行業市場正迎來行業的快速發展期。