自 2014 年事線城市放開限購及“11.22”降息以來，房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來行業(yè)及貨幣政策雙寬松時期，2015 年全年銷售額同比增長 14.4%，創(chuàng)歷史新高。2016 年在中央經(jīng)濟會議“去庫存”背景下，整體延續(xù)寬松政策環(huán)境，2 月 2 日央行發(fā)文下調(diào)不限購城市首套房首付比例最低至 20%，2 月19 日財政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》 ，進一步下調(diào)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅，兩會政府報告亦強調(diào)宋善支持居民住房合理消費的稅收、因城施策化解房地產(chǎn)庫存等。

2016 年全國主要樓市新政

　　2016 年春節(jié)后，深圳、上海等熱點城市延續(xù) 2015 年房價上漲勢頭，截止 2016 年 5 月，深圳、上海房價同比上漲 54%、33.8%，領(lǐng)漲全國。同時廈門、南京、合肥等事線熱點城市逐步扛過一線城市大旗，廈門、南京 5 月環(huán)比分別上漲 5.5%和 5.1%。由于各地方庫存和房價漲跌的差異，根據(jù)兩會“因城施政”的指導(dǎo)方針，3 月上海、深圳相繼出臺樓市收緊新政， 4、5 月南京、合肥及一線周邊區(qū)域亦出臺相關(guān)指導(dǎo)政策，而大多數(shù)高庫存省市則持續(xù)加碼出臺了公積金異地互貸、農(nóng)民進城購房補貼等扶持政策。

各地方“因城施政”

　　流動性方面，盡管相比 2015 年多次降準(zhǔn)降息，2016 年目前僅 3 月 1 日下調(diào)存款準(zhǔn)備金 0.5 個百分點，但從 M2 增速來看，1-5 月 M2 增速持續(xù)處于高位。同時由于持續(xù)量寬的貨幣政策疊加下行的經(jīng)濟壓力，相對優(yōu)質(zhì)的個人住房按揭貸款受到銀行的青睞，5 月全國 35 個大中城市首套房貸款利率在基準(zhǔn)以下的占比達 82%，而停貸的銀行百分比僅 1.56%。開展首套房貸款業(yè)務(wù)的 519 家銀行平均利率為 4.49%，環(huán)比下降 0.03 個百分點，繼續(xù)創(chuàng)新低。

35 個大中城市銀行首套房貸利率持續(xù)走低

首套房貸款折扣利率占比持續(xù)提升

M2 同比增速持續(xù)高位

新增個人按揭貸款增速穩(wěn)步上漲

　　由于對未來經(jīng)濟增長的不確定性，長短期利差亦有擴大趨勢。 從一季度經(jīng)濟增長貢獻來看， 房地產(chǎn)仍是拉動經(jīng)濟回升的重要因素， 拉動 GDP一季度同比增長 0.6 個百分點。在經(jīng)濟下行壓力尤在，全國去庫存大背景下，預(yù)計下半年樓市政策仍將維持寬松基調(diào)，各地方政府貫徹 “因城施政”指導(dǎo)方針。

經(jīng)濟下行壓力尤在

房地產(chǎn)仍是拉動經(jīng)濟的重要支柱

　　根據(jù)兩會政府工作報告，預(yù)計 2016 年 M2 及社融規(guī)模增速保持在 13%左右，CPI 漲幅 3%左右。盡管近期 M2 增速有所回落，此前“權(quán)威人士” 亦提到避克用“大水漫灌”的擴張辦法給經(jīng)濟打強心針。 但考慮 5 月 CPI 同比增長僅 2%， 進低于全年 3%目標(biāo)， 盡管流動性最寬松時期或已過去，但在保增長的大背景，預(yù)計下半年貨幣政策大概率仍相對寬松，大幅收緊及松動均為小概率亊件。

CPI 同比增速保持在 3%

　　2016年1-5 月全國商品房銷售面積同比增長 33.2%，30個重點城市成交同比增長 44.1%。市場熱點逐步由一線城市向核心事線城市蔓延，1-5 月事線城市成交同比增長 63.2%，高于一線城市（14.1%）和三線城市（30.0%） ，下半年隨著基數(shù)抬升及部分需求透支，預(yù)計銷售同比增速將逐步收斂。

1-5 月全國商品房銷售面積同比增長33.2%

二線城市成交逐步放量

　　從房價表現(xiàn)來看，2016年5 月 70 個大中城市房價環(huán)比上漲 0.9%，同比上漲 5.2%，連續(xù)十四個月環(huán)比上漲。隨著 3.25 月新政的出臺，深圳上海房價上漲有所放緩，核心事線城市廈門、合肥、南京逐步扛過領(lǐng)漲的大旗，2016年5 月環(huán)比分別上漲 5.5%、5.1%和 4.1%。

百城房價指數(shù)已出現(xiàn)環(huán)比上行

70 個大中城市房價上漲城市個數(shù)增加

一線漲幅逐步向二線城市蔓延（環(huán)比）

　　盡管近期部分城市已出臺收緊政策， 但流動性環(huán)境未見轉(zhuǎn)向的前提下， 預(yù)計下半年低庫存核心城市房價仍將保持溫和上漲，但漲幅較逐步收斂。從其它國家房價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，亦普遍存在易漲難跌的走勢。

各國有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來房價漲跌年數(shù)對比

　　受益銷售回暖，監(jiān)測的重點城市可售面積 5 月末較 2012年底下降 11.2%，去化月數(shù)改善更為明顯，重點跟蹤城市去化月數(shù)已下降至 6.75 個月，較 2015年高點下降 9.5 個月，處于歷史較低水平。從全國數(shù)據(jù)來看，全國商品房新開工與銷售面積剪刀差持續(xù)收斂，施工面積同比增速不斷下滑，亦反映出庫存下滑的趨勢。

十大城市可售面積高點已過， 環(huán)比逐步下滑

去化月數(shù)的下降更為明顯

開工與銷售面積剪刀差持續(xù)縮小

施工面積增長自 2012 年以來不斷降低

　　從各個城市去化月數(shù)來看，南京（1.5 個月） 、合肥（2.3 個） 、武漢（2.8 個）等核心城市去化周期較短，后續(xù)量價仍有望延續(xù)較好表現(xiàn)、沈陽（20.5） 、大連（19個）等高庫存城市則可能出臺更多持政策。

主流城市庫存分化明顯

　　2016 年 1-5 月百城土地成交建面同比增長 3.4%，較 2015 年全年增速回升 20 個百分點。由于三四線依舊較高的庫存，核心一事線城市成為主流房企爭奪的焦點，5 月一、二線城市土地成交平均溢價率分別高達 110%和 69%。從成交占比來看，房企進一步聚焦核心事線，1-5 月二線城市土地成交占比 48%，較 2015 年全年提升 5.4 個百分點。

銷量回升領(lǐng)先土地市場的回暖

100 城市土地市場成交已小幅回升

二線城市土地成交占比逐步提升

價栺依然在高位，溢價率略有回落

　　隨著樓市成交量穩(wěn)步回升， 上半年房企明顯加大了投資力度， 1-5 月全國房地產(chǎn)投資同比增長 7%，新開工面積同比增速提升至 18.3%，土地購置面積降幅迚一步收窄至 5.9%。展望下半年，前期銷售回暖對需求的部分透支以及基數(shù)抬升，判斷未來 1-2 個月房地產(chǎn)銷售及投資數(shù)據(jù)仍將略有回落，但鑒于當(dāng)前寬松的貨幣環(huán)境，銷售反轉(zhuǎn)或投資斷崖式下跌也將是小概率亊件。樂觀/中性/悲觀假設(shè)下，預(yù)計全年房地產(chǎn)投資增速分別為 8.3%/6.7%/5.7%，整體走勢較為平穩(wěn)。

房地產(chǎn)投資及新開工同比增速企穩(wěn)回升

2016 年全年房地產(chǎn)投資情景分析