房地產真的是一個暴利行業嗎？至少上市的房地產公司財報上所反映的數字并非如此，在過去十多年房產價格持續上漲的背景之下，房地產上市公司的凈利率卻在持續下降，甚至已經跌破10%。

　　當房地產最重要的資源——土地和資金處于高度壟斷和調控之中時，房地產企業其實也是“跑龍套”的。

　　上市房企凈利潤率跌破10% 錢去哪兒了？

　　盡管本輪一二線城市房價暴漲讓很多坐擁巨額土地儲備的大型房產公司 “躺著賺錢”，但過去5年上市房企的毛利率和凈利潤率整體上呈下降趨勢。

　　面包財經（微信公眾號ID:mbcaijing）統計了120多家房地產行業上市公司歷年的利潤率發現：2015年底，房地產上市公司凈利潤率9.99%，是近10年來首度跌破10%，較2009年的17.02%下跌了7個百分點。今年上半年房企凈利潤率約9.94%，仍然低于10%。如果以歸屬于母公司股東的凈利潤來計算，去年以來凈利潤率其實已經跌破9%。

　　下圖是面包財經根據財報統計數據繪制的歷年房地產上市公司利潤走勢圖：

　　上市房企的毛利潤同樣經歷了持續4年的下滑，并在今年上半年止住跌勢。2011年到今年上半年上市房企的毛利率從39.09%，下跌到27.78%，下跌了超過10個百分點。

　　大型A股上市房企的利潤率走勢也能反映行業的整體狀況。財報數據顯示：2007年保利地產的凈利潤率為20.06%，今年上半年為12.67%；9年間，下降了近8個百分點。萬科的銷售凈利潤率從2010年的17.43%下降到今年上半年的9.49%。

　　過去多年房價持續上漲而上市房企利潤率整體下降，很大程度上反映出作為房地產最主要成本的地價和稅費以高于營業收入的速度上漲。另一方面，由于房地產企業特殊的收入和利潤核算方式，今年上半年一二線城市房價暴漲，通常要體現在下半年和明年上半年的財報中。不過當房價暴漲時，一二線土地價格以更快的速度上漲，面粉貴過面包幾乎成為常態。上市地產公司利潤率提升的空間已然被地王吞噬。

　　冷酷的利潤率數據顯示：在高度的土地壟斷面前，即便房地產公司也只不過是地價到房價的二傳手。

　　利潤增長靠資產膨脹 超級大鱷才能生存

　　房地產企業利潤增長很大程度上依靠資產規模膨脹和財務杠桿。

　　對127家上市超過5年的房地產類上市公司的數據統計發現：從2010年到2015年，這些公司的營業總收入從3561.7億元，增加到1.12萬億，五年增長了2.15倍；而同期歸屬于母公司股東的凈利潤從511.63億元增長至902.41億元，僅增加了76.38%。

　　簡單的計算：銷售規模的增速接近凈利潤增速的三倍，這意味著僅僅為了維持原有利潤上市地產公司也必須要做大銷售和資產規模。無論是否愿意，如果要保持行業地位，必須進入規模擴充的“軍備競賽”。

　　從2013年6月底到今年6月底，上市房企的總資產規模從3.05萬億，增加到5.4萬億；兩年間增加了超過2萬億。與此同時負債也在急劇膨脹，可比的127家公司2015年底負債總額超過3.57萬億，今年中期則突破4萬億。負債率維持在77%左右的高位。

　　今年以來，頻繁出現的地王再一次推升了房企的規模膨脹速度。動輒百億的土地拍賣，意味著小型房地產公司要么與巨頭結盟要么被淘汰出局。

　　上市房企擴編 人均薪酬猛增兩成

　　急劇膨脹的行業規模，讓房地產行業成為薪酬上漲最快的行業之一。

　　面包財經根據財報數據計算出：去年A股127家上市房地產公司員工薪酬包合計512.89億元，員工總數38.53萬人，人均薪酬達到了13.31萬元；較2014年的人均10.9萬元，增幅超過22%。這一增長幅度遠高于2015年全國居民人均可支配收入8.9%的增幅。

　　在薪酬增加的同時，上市房企的員工總數也在迅速增加。2015年底的員工數量較上年底增加了14.8%。遠超A股上市公司員工總數增加幅度。

　　今年上半年各公司并沒有全部公布詳細的員工構成。但參照主要上市公司的業績，2016年增員加薪幾乎已經成為定局。

　　房價暴漲之中，錢和人都在進入房地產行業。盡管房地產的凈利潤處在下滑之中，但依然遠高于制造業。對上市公司財報數據的統計顯示：1800多家制造業上市公司的凈利潤率僅為3.88%，不到房地產的一半。