本文系"金融四十人（CF40 VOICE）"專欄文章，由中國金融四十人論壇（CF40）授權華爾街見聞獨家發布。

　　以往提到高房價，人們總會想起北上廣深。然而在過去一年的房價上漲中，一個最突出的現象是，不僅一線城市在漲，部分二線城市也在大漲，還出現了"四小龍"，甩開了其他城市。其實在2012年之前，從一二三線城市的價格指數來看，房價不僅是漲跌同步，而且漲跌的幅度也是一樣的。

　　變化始于2012年。在那之后，一二三線城市之間價格出現較大的分化。2013年起，一線城市的價格開始擺脫與二三線城市的同步性，出現小跌大漲的局面。在過去一年的時間里，部分二線城市也擺脫了與三線城市的同步，加劇上漲。

　　為什么不同城市的房價上漲會出現分化？如果說一線城市甩開其他城市還情有可原的話，為什么二線城市之間也會出現分化？

　　提到這個問題，人們首先會想到的可能是大城市擁有更多的就業機會，因此會有更多的人口涌入，因此帶動了房價上漲。但若僅僅如此，很難解釋為什么房價的分化發生在2012年之后。

　　有研究指出，自2013年以來，小學生在校人數增速顯著高的地區房價的增速也顯著更高。第一，全國小學在校學生的增速是2%左右，但近期房價上漲劇烈的城市（一線城市和部分二線城市）的這一指標都遠超全國水平。例如，深圳、廈門的小學生在校人數增速為8%，北京、南京、鄭州為7%。第二，如果將20個二線城市分成兩組，2012年之后，房價漲幅領先的二線城市的小學生在校人數增速也要高于其他二線的城市。這就說明，小學生在校人數增速和房價漲幅密切相關。

　　那么，適齡小學生指標有什么特點？回顧過去，我們可以發現，自1997年到2010年，中國適齡小學生的人口一直在下降，在這段時間，中國青壯年人口選擇城市沒有明顯的傾向。到了2012年，適齡小學生的人口開始增長，作為家長的80后青壯年人口的選擇開始出現變化。

　　一個合理的解釋是，出于子女教育等因素的考慮，80后的家長們在選擇城市時，越來越傾向于優先選擇以教育水平為代表的城市公共服務較好的城市。這樣造成的最直接的后果就是，小學生在校人數增速與房價上漲幅度有顯著的正相關。

　　小學生在校人數的指標僅僅是一個代表，反映的是中國青壯年人口的城市化過程在2012年前后發生了"斷裂"。在此之后，作為家長的80后青壯年人口的城市選擇在宏觀層面上越來越重要。這部分人集中進入了一部分城市，所以房價的漲幅在城市之間出現了很大的分化。眾所周知，80后，對于教育的態度，與先輩相比，態度變化很大，他們更加注重子女的教育質量和感受。

　　而且，80后青壯年人口的城市選擇發生變化，并不是出于更多的就業機會。從居民可支配收入的漲幅來看，房價上漲快、人口流入多的城市的可支配收入增速反而明顯掉了下去。事實上，人口向這些城市的流入，一方面推高了這些城市的房價和小學生在校人數的增速，一方面又抑制了這些城市居民可支配收入的增長。因此，造成人口流入不均的重要因素是以教育水平為代表的城市公共服務。研究發現，2012年以后，人均教育支出更高的城市，小學生的增速也更高。