一、中國房地產(chǎn)銷售情況

　　房地產(chǎn)市場自2015年二季度以來，銷售一直呈現(xiàn)復蘇趨勢。商品房銷售面積當月值同比增速從去年4月開始由負轉(zhuǎn)正，之后保持大幅增長。今年以來，在去庫存政策和寬松的貨幣環(huán)境之下，房地產(chǎn)銷售延續(xù)了去年的火爆態(tài)勢。今年3、4、5月，銷售面積當月值同比增速分別37.66%、44.07%、24.24%，保持高位。今年前5個月房地產(chǎn)銷售面積累計值4.8億平方米，同比增速為33.20%。目前應持續(xù)關注政策變化對下半年銷售的影響，同時關注房企在各個熱點地區(qū)項目的開發(fā)進度和推盤意愿，預計全年銷售面積有望達到13億平方米。

2012-2016年中國商品房銷售面積當月值及同比增速

2012-2016年中國商品房銷售面積累計值及同比增速

　　分城市來看，差異十分明顯。一線城市在今年2、3月份銷售達到頂峰，同比增速分別為41.17%和51.21%，但從4月份開始銷售規(guī)模驟降，4、5月份銷售同比增速分別只有0.31%和-6.71%。三線城市銷售同樣在3月份達到頂峰后，在4、5月份緩慢下降，3、4、5月份銷售同比增速分別為54.15%、47.36%、15.31%。而二線城市仍然保持了銷售高速增長的勢頭，3、4、5月，銷售同比增速分別為115.27%、86.32%、43.25%。

2013-2016年中國30個城市月度商品房成交面積同比增長情況

2011-2016年中國一線城市商品房成交面積情況

2011-2016年中國二線城市商品房成交面積情況

2011-2016年中國三線城市商品房成交面積情況

　　二、中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、開工面積情況

　　從2014年開始，商品房新開工面積一直呈現(xiàn)同比減少趨勢，這一趨勢在今年一季度被扭轉(zhuǎn)。2016年2月商品房累計新開工面積同比增速2年來首次由負轉(zhuǎn)正，達到13.70%，之后的三個月這一數(shù)據(jù)分別為19.20%、21.40%、18.30%，同樣保持高位。2015年強勁的銷售消耗了房企的庫存，行業(yè)庫存周期出現(xiàn)拐點，新開工面積的增加正是對這一信號的積極反應。同時，新開工面積和竣工面積的增加也提升了房企的推盤意愿，正反饋循環(huán)，對項目布局合理企業(yè)的發(fā)展十分有利。

2012-2016年中國商品房累計新開工面積及同比增速

2012-2016年中國商品房銷售面積、新開工面積和竣工面積同比增速

　　隨著新開工面積的升高，房地產(chǎn)投資增速也結束了自2014年3月以來的下滑。2016年2月，房地產(chǎn)投資增速首次由負轉(zhuǎn)正，3、4、5月同比增速分別為9.67%、9.70%、6.56%。房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿整體依然偏弱。新增個人購房貸款同比繼續(xù)大幅增長，2016年第一季度達到75.25%。

2014-2016年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資當月完成額及同比增速

2013-2016年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資當月完成額及同比增速

2011-2016年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資當月完成額及同比增速

2011-2016年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資當月完成額及同比增速

　　三、中國房地產(chǎn)價格走勢

　　2016年5月，百城樣本住宅平均價格11662元/平米，再創(chuàng)歷史新高；百城住宅價格指數(shù)同比增長10.34%，增幅繼續(xù)擴大，比上月擴大1.36個百分點，顯示住宅價格依然處于上升趨勢。百城住宅價格指數(shù)顯示，一線城市價格增速高于二三線城市，2016年5月，一線城市價格指數(shù)同比增長26.82%，環(huán)比增長1.84%，同比增速創(chuàng)近年新高。2016年1-5月中國商品房銷售額總計約36775億元，同比增長50.7%。

2012-2016年中國商品房銷售均價當月值及同比增速

2012-2016年中國商品房銷售均價及增速

2010-2016年中國百城住宅均價走勢

2011-2016年中國百城住宅價格指數(shù)同、環(huán)比增速

2011-2016年中國百城住宅價格指數(shù)一、二、三線城市同比增速

2011-2016年中國百城住宅價格指數(shù)一、二、三線城市環(huán)比增速

各業(yè)態(tài)均價同比增速

2013-2016年各業(yè)態(tài)均價環(huán)比增速

2012-2016年中國商品房銷售額當月值與同比增速

2013-2016年中國商品房銷售額當月值與同比增速

　　四、中國房地產(chǎn)土地成交情況分析

　　在銷售回升帶動下，主要城市土地成交和供應增速均有回升。2016年1-5月份，40個主要城市供應土地占地面積同比增速為3.20%；成交土地占地面積同比增速6.19%。土地成交總價同比大幅上升51.16%，土地成交均價4276.76元/平米，同比增長42.35%。土地市場2015年低迷的局面得以改善。

2013-2016年中國40個城市供應土地占地面積及同比增速

2013-2016年中國40個城市成交土地占地面積及同比增速

2013-2016年中國40個城市土地成交供應面積比

2013-2016年中國40個城市土地成交總價及同比增速

2013-2016年中國40個城市土地成交均價及同比增速

　　分城市看，今年土地市場改善的區(qū)域，主要集中在二線城市。一線城市雖地王頻現(xiàn)，但從整體來看，土地供應和成交面積表現(xiàn)低迷。二線城市無論是在土地供應、成交面積還是在成交均價、總價上的增速都表現(xiàn)十分突出。

2013-2016年中國一二三城市土地供應面積同比變化情況

2013-2016年中國一二三城市土地成交面積同比變化情況

2013-2016年中國一二三城市土地成交總價同比變化情況

2013-2016年中國一二三城市土地成交均價同比變化情況

　　五、中國房地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)情況

　　房地產(chǎn)市場銷售情況的好轉(zhuǎn)帶動了房企周轉(zhuǎn)能力的改善，房地產(chǎn)市場去庫存壓力有所減輕。存貨周轉(zhuǎn)率從2015年一季度末的0.0298次增加到2016年一季度末的0.051次，同比增長72.30%。在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面，2016年一季度比去年同期增長46.84%，表明房企周轉(zhuǎn)加快，經(jīng)營情況有所好轉(zhuǎn)。

2012-2016年中國房地產(chǎn)板塊存貨周轉(zhuǎn)率及同比增速

2012-2016年中國房地產(chǎn)板塊總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及同比增速

　　在現(xiàn)金流方面，年初以來，房企經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)回升。2016年一季度，板塊經(jīng)營性現(xiàn)金流合計為-654.73億元，反映了房企的補庫存行為。對于籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流，2016年一季度為1409.2億元，相比去年同期的620.58億元大幅增長，房企的融資環(huán)境明顯改善。

2008-2016年中國房地產(chǎn)板塊經(jīng)營性活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流

2012-2016年中國房地產(chǎn)板塊籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流及同比增速

　　在償債能力方面，板塊資產(chǎn)負債率自2009年以來持續(xù)攀升，2016年一季度達到了76.49%。在扣除預收款后，真實資產(chǎn)負債率有所下滑，表明銷售的明顯回升減輕了企業(yè)的資金壓力。短期償債能力方面，速動比率有明顯提升，2016年一季度達到49.61%。表現(xiàn)了房企短期償債壓力有所改善。

2008-2016年中國房地產(chǎn)板塊整體資產(chǎn)負債率情況

2008-2016年中國房地產(chǎn)板塊速動比率情況

2008-2016年中國房地產(chǎn)板塊扣除預收款后的資產(chǎn)負債率情況

　　受益于房地產(chǎn)銷售的回升，房地產(chǎn)板塊預收賬款增速在2015年明顯回升，2016年一季度同比繼續(xù)大幅增長。2016年一季度，房地產(chǎn)板塊預收賬款11440.11億元，同比增長52.37%。相較于2015年四季度38.73%的同比增速大幅增加。預收賬款增速上升，保證了板塊未來業(yè)績的進一步釋放。

2008-2016年中國房地產(chǎn)板塊預收賬款及同比增速

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢預測

　　1、房產(chǎn)稅會出臺，但對市場影響不大。由于絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)出現(xiàn)了拐點，為了穩(wěn)增長，國家不太可能出臺嚴厲的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來肯定會因地制宜，稅率各不相同，減免政策也不相同。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會最高。整體而言，房產(chǎn)稅對房價影響不大。

　　2、城市之間房價差距將更大。政府一直想在城鎮(zhèn)化過程中，實現(xiàn)大中小城市的均衡發(fā)展。但由于公共資源無法均衡配置，發(fā)展機遇更多地集中在首都、直轄市、省會城市和特區(qū)，所以城市發(fā)展中的“馬太效應”將日益明顯。

　　過去5年里，中國形成了三大三小6個人口增長中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周邊城市;“三小”是鄭州、長沙和“廈門 泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房價將獲得人和錢的雙重支撐。

　　3、大城市房屋日益資產(chǎn)化。一線城市，以及10個左右的強二線城市，其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投資人將全球化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。

　　4、小戶型將機械化。在大城市中心區(qū)，機械化的小戶型將崛起。20來平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過折疊、打開，創(chuàng)造出豐富的生活場景。開發(fā)商，越來越像客機、游輪的生產(chǎn)商。

　　5、大城市很難“去中心化”。歐美絕大多數(shù)城市，都出現(xiàn)了去中心化的趨勢。目前中國特大城市無不面臨交通、環(huán)境的壓力，讓一個城市擁有多中心成為很多人的夢想。但中國的國情是人均耕地少，土地國有化。國家正在劃定大城市的邊界，防止無限制侵占土地。 加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區(qū)難度極大。

　　6、逆城市化很難出現(xiàn)。很多國家在充分城市化之后，會出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現(xiàn)這種局面。因為中國人多，耕地少，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。

　　7、商鋪面臨價值重估。商鋪面臨的最大問題是，“提袋消費”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購取代，支撐商鋪價值的只剩下“體驗式消費”(餐飲、電影、培訓、溜冰場)。傳統(tǒng)商業(yè)旺　區(qū)的街鋪，可能是最危險的資產(chǎn)，因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時發(fā)生。

　　8、寫字樓跟住宅價格將長期倒掛。在一線城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務公寓)，住宅更貴。為什么?原因有三：第一，商業(yè)物業(yè)基本上沒有學位，不能落戶口;第二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短;第三，管理費水電價格高，一般不能通煤氣。

　　網(wǎng)絡時代，在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公正在成為時尚，寫字樓的“剛需色彩”不足。一個人在辦公室，可能只需要3平米就夠用了，但對住宅面積的需求是多多益　善。未來這種現(xiàn)象將持續(xù)，投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就是要投資好的寫字樓。