一般而言，房地產(chǎn)市值/GDP 的正常水平在 260%左右，中國的城市住宅總市值/GDP 近年來逐漸增高，2015 年城 市住宅總市值對(duì) GDP 的比值達(dá)到了 255%，比全球平均水平高出了 42%，高出的幅度還屬于可接受范圍內(nèi)，但對(duì)于其 中泡沫的累積無疑應(yīng)當(dāng)引起警惕。

　　2016年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值34.06萬億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長6.7%。分季度看，一季度同比增長6.7%，二季度增長6.7%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值22097億元，同比增長3.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值134250億元，增長6.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值184290億元，增長7.5%。從環(huán)比看，二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長1.8%。

2008- 2016年上半年中國GDP增長趨勢(shì)（單位：億元，%）

中國城市住宅總市值與 GDP

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中國城市住宅總市值對(duì) GDP 的比值

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　　從我國四個(gè)直轄市的房?jī)r(jià)水平走勢(shì)來看：一線城市北京、上海，2016 年二季度的平均房?jī)r(jià)高達(dá) 23291 和 23406 元 /平米，較 1999 年分別上漲了 17644 和 19984 元/平米；二線城市天津、重慶，2016 年 2 季度的平均房?jī)r(jià)為 11729 和 6680 元/平米，較 1999 年分別上漲了 9478 和 5303 元/平米。特別是近 15 年-16 年上半年，除重慶外，其余三個(gè)城市的房屋 價(jià)格都出現(xiàn)了明顯的增長。

中國主要城市房屋價(jià)格水平

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世界主要城市房?jī)r(jià)水平

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　　將全國城市劃分為一、二、三線城市，可以看出近五年各個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比總體趨勢(shì)大致相同，除了一線 城市在 13-14 年房?jī)r(jià)收入比有所上升。此外，二、三線城市的房?jī)r(jià)收入比大致上相同，而一線城市的房?jī)r(jià)收入比則遠(yuǎn) 高于二、三線城市。 考察 2015 年 35 個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)收入比具體情況，房?jī)r(jià)收入比較高的城市多為東部特別是東南沿海城市，最高 的是深圳，達(dá)到了 24.95，次于深圳之后依次是上海、北京、廈門、福州、廣州、杭州。北方和中西部的房?jī)r(jià)收入比則 遠(yuǎn)低于重點(diǎn)城市，說明城市房?jī)r(jià)的高低分別在一定程度上反映出了我國人口的流動(dòng)與區(qū)域聚集情況。北京、上海、深 圳及沿海城市、省會(huì)中心城市、經(jīng)濟(jì)中心城市均因?yàn)樘厥獾某鞘卸ㄎ慌c公共資源與服務(wù)的優(yōu)勢(shì)成為人口與資金積聚的 中心。

中國主要城市及國際同類城市房屋價(jià)格波動(dòng)

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中國各線城市房?jī)r(jià)收入比

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中國各線代表城市房?jī)r(jià)收入比

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中國 35 個(gè)大中城市 2015 年房?jī)r(jià)收入比

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　　近兩三年我國各代表性一二線城市的租金回報(bào)率都呈現(xiàn)出一定的下滑趨勢(shì)，一方面說明居民相對(duì)于租房更傾向購 買住房居住，另一方面也說明，我國重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)確實(shí)存在與其真實(shí)價(jià)值的一定背離。根據(jù)國際租賃比合理區(qū)間推斷， 租金回報(bào)率應(yīng)為 4%-6%，而我國各重點(diǎn)城市租售比遠(yuǎn)低于國際標(biāo)準(zhǔn)。低租金回報(bào)率也表明我國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)參與主體 更多以交易利得為主要盈利模式，而非房屋出租收入，我國房屋租賃市場(chǎng)仍然有待大力發(fā)展，居民居住用房的實(shí)現(xiàn)形 式仍然有待多元化。

中國六大城市租金回報(bào)率

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　　我國十大具有代表性的一二線城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、蘇州、南昌、廈門）的 商品房存銷比，可以看出相比一線城市，二線城市的存銷比要高得多，兩者的波動(dòng)情況大致相同，反映出了大環(huán)境下 一二線城市的房地產(chǎn)走勢(shì)基本一致。從 2016 年開始，一二線城市的存銷比出現(xiàn)了明顯的下降，庫存壓力降低，房地產(chǎn) 市場(chǎng)銷售十分火熱。 對(duì)比歷年新開工房屋面積和銷售面積，可以看到近十年房地產(chǎn)庫存增長較快時(shí)期主要是 2009-2011 年、2013-2014 年，新開工房屋面積和銷售面積間的缺口較為顯著。從 2015 年開始，隨著各地去庫存化，缺口開始被填補(bǔ)，一二線城 市庫存壓力減小，但三四線城市的庫存壓力依舊很大。

中國十大一二線城市商品房存銷比

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歷年商品房銷售面積及新開工面積

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　　2015 年 6 月之后隨著房?jī)r(jià)的上漲，新增的居民中長期貸款有了明顯的提升，從 2015 年 8 月份的新增 2855 億元增長到 2016 年 8 月份的新增 5286 億元，同比多增 85.15%。從房地產(chǎn)開發(fā)商 角度，其資產(chǎn)負(fù)債率近十幾年來基本上都位于 70%-80%的區(qū)間內(nèi)。從 2008 年開始，房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率更是 開始逐年上升，到 2014 年已達(dá)到了 77%，以此趨勢(shì)發(fā)展下去，很快房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)達(dá)到 80%， 如此高的負(fù)債比率會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)，也潛在地使得銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)被間接綁架在地產(chǎn)周期之中，成為可能引發(fā) 系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的隱患。

房地產(chǎn)開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率

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新增居民中長期貸款及一二線城市住宅價(jià)格

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