一、社會生產(chǎn)效率及行業(yè)集中度提升催生現(xiàn)代化物流地產(chǎn)行業(yè)

　　物流地產(chǎn)行業(yè)，作為物流產(chǎn)業(yè)的基礎，為其提供物流運營所必須的倉儲、基建、物業(yè)管理等基礎性服務。

　　在物流發(fā)展的初期階段，物流地產(chǎn)提供的功能主要集中在倉儲方面，提供簡單的產(chǎn)品或者商品的儲藏服務。而隨著零售業(yè)或制造業(yè)的企業(yè)集中度逐漸提升，末端銷售布滿全國甚至全世界的行業(yè)龍頭們亟需將大量的商品快速送往各個零售網(wǎng)點。正因如此，整個物流行業(yè)開始了一輪效率提速的產(chǎn)業(yè)化升級，而物流地產(chǎn)提供的倉儲服務的出入倉及倉庫管理環(huán)節(jié)，在效率及成本的提高上有著巨大的改進空間，由此便導致了最早的現(xiàn)代化、一體化的物流地產(chǎn)行業(yè)的破殼而出。

　　現(xiàn)代物流地產(chǎn)一般根據(jù)具體的產(chǎn)業(yè)標準分為 A、B、C 三個等級的倉儲物業(yè)。其中主要考慮的因素有：

　　1） 地產(chǎn)物業(yè)的選址：是否處于交通便利位，臨近機場、碼頭、鐵路樞紐等

　　2） 倉儲面積、層高、柱間距等空間因素：越大面積、大間距、高層距越有利于倉儲管理和復雜型智能倉庫的設計開發(fā)。

　　3） 影響配送效率的因素：包括是否有可拆卸門、可升降平帶、可裝卸月臺，以及倉庫內(nèi)區(qū)域分工與出入貨路徑設計是否優(yōu)化合理等。

　　二、我國現(xiàn)代化物流在“質(zhì)”“量”上都落后于發(fā)達國家水平

　　目前我國的物流 倉儲產(chǎn)業(yè)，無論從“數(shù)量”、還是“質(zhì)量”都遠遠落后于發(fā)達國家水平，有巨大發(fā)展空間。

　　在數(shù)量上，中國日益增長的制造業(yè)進出口、零售及電商業(yè)務、相關第三方物流產(chǎn)業(yè)的巨大規(guī)模產(chǎn)生的物流需求與嚴重不足的社會物流供給相矛盾。據(jù)報告稱，目前我國的人均物流面積為 0.4 平方米，與美國的 5.5 平方米仍有約 13 倍的差距；在質(zhì)量上，中國由整體產(chǎn)業(yè)化升級所導致的高端、智能化的現(xiàn)代化物流設施需求與總體上技術處于落后物流設備供給相矛盾。在市場上 6 億平方米的物流倉儲設施供給中，僅有五分之一為現(xiàn)代化倉儲物流設施，大部分仍為傳統(tǒng)模式下的物流設施，提供效率低下的物流服務。

中國人均物流面積與美國比較圖

資料來源：公開資料整理

中國現(xiàn)代物流市場供應現(xiàn)狀

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