從 1999 年到 2016 年 9 月底，全國房 產(chǎn)住宅用地出讓累計(jì)約 102 萬公頃，按照每年約 20%左右的流拍率，當(dāng)年住宅成交的容 積率 2-2.5 左右，90%可售，合計(jì)為 176 億方可售住宅；同時(shí)期累計(jì)商品住宅銷售 117 億 方，對應(yīng)廣義庫存約 59 億方，去化周期在 5-6 年左右。從結(jié)構(gòu)上來看，庫存主要集中在 三線省市，而直轄市可能處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

截止 2016 年第三季度，全國廣義庫存約 59 億方，主要集中在三線省市

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　　截止 2016 年 10 月底，全國累計(jì)商品住宅銷售面積為 118 億方，累計(jì)新開工住宅為 144 億方。也就是說，已開工未銷售的庫存約為 26 億方，其中現(xiàn)房庫存為 4 億方，當(dāng)前 去化周期約為 22 個(gè)月左右；其中，一線城市約為 9 個(gè)月，二線和三線約為 23 個(gè)月左右。

截止 2016 年 10 月，全國庫存約 26 億方，去化周期 22 個(gè)月

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截止 2016 年 10 月底，一線城市去化周期約為 9 個(gè)月

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　　2016 年開啟的去庫存任務(wù)從年初的 27 個(gè)月下降到三季度底的 22 個(gè)月。而本輪去化依靠的本來就是信貸政策，同時(shí)通過行政手 段卡住一二線熱點(diǎn)城市，將資金引導(dǎo)至三線庫存重災(zāi)地，那么若保持當(dāng)前的居民信貸寬松 和利率折扣，預(yù)計(jì)再靠 9 個(gè)月的銷售能將去化周期回到 15 個(gè)月左右的水平，即明年年中 的時(shí)候。當(dāng)前資金才流向三線城市，那么在此之前，貨幣都不會(huì)收緊，直到完成重災(zāi)地的 去庫存任務(wù)。

廣義庫存蘊(yùn)含著房企的囤地和解套問題，所以 5-6 年的土地庫存是合理的

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