一、隨著京津冀一體化的推進，產業和人口的外移是必然趨勢

　　北京市區設定人口紅線，常住人口規模控制在2300萬人以內。2010年以后，隨著京津冀一體化的逐步實施和發展，首都經濟圈人口吸引力大大增強。從全國范圍看，京津冀地區的人口增長速度處于較快水平，同時北京市人口逐步接近飽和，產業和人口外移是大勢所趨。

　　隨著二胎政策的放開，北京地區的人口壓力進一步加大。首都功能向周圍城市的疏解迫在眉睫，預計交通設施、人口規劃、產業轉移、資源配置等將有實質性的進展。

北京區域在校幼兒園和小學生數逐年上漲

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2010年-2015年京津冀地區人口凈增687萬

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　　2016年4月至今，環京地區各個縣市相繼發布樓市限購政策。截至目前，環京地區已有9個縣市出臺限購政策，京津冀區域樓市熱度呈現持續升溫態勢，隨著產業和人口轉移的逐步落地，京津冀區域價值將進一步提升。

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　　通過國內三大城市群的對比，粵港澳大灣區經濟活力、人口吸引力遠高于其他區域。從經濟活力和人口密度來看，粵港澳大灣區的對于人口的吸引力高于其他城市群，有利于房地產市場的發展。

　　產業升級預示著高收入人群的比例將會上升，進而帶動住房、消費等需求的進一步上升。粵港澳灣區的產業結構優于全國平均水平，灣區內大力發展金融和高科技行業。

灣區經濟聚集度在我國處領先地位

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粵港澳第三產業占比高于全國平均水平

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　　二、行業集中持續提升，龍頭房企空間仍大

　　從銷售額來說，過去5年前十大房企的市占率呈逐年上升的趨勢。其中，2016年，恒大超越萬科成為銷售額最大的開發商，市占率達到3.17%，2016年前十大開發商的市占率達到18.68%，市占率進一步提升。而2017年前4個月，前十大開發商的市占率達到了22%，集中度進一步快速提升。

　　參考美國房企十強30%左右的市場占有率，可以預期未來，行業仍存有大量大企業兼并重組小企業不斷發展壯大的機會—所謂強者恒強。2016年全國銷售額為11.8萬億元，穩定情形下按照每年13萬億的銷售額測算，在假設大房企占得30%的市場份額下，將會產生近4萬億的銷售額，空間十分巨大。

型房企銷售面積市占率呈上升趨勢

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　　三、隨著行業進入成熟期，龍頭房企將在競爭中脫穎而出

　　競爭對于房企實力的要求更為多樣。除了資源優勢，龍頭房企在資金、品牌和管理方面都具有明顯的優勢，而這些競爭優勢又會反過來幫助龍頭房企獲取更加優質的資源，從而迅速形成集聚效應，強者恒強。

　　隨著行業壁壘的建立，地產行業將迎來穩健發展的春天。隨著行業近幾年整體利潤增速的下滑，房企業務類型和布局的調整也逐漸完成。龍頭開發商由于其競爭優勢和市占率的不斷提升，業績仍有很大的增長空間，而且隨著城鎮化和人口遷移的趨勢越發明顯，大型房企和區域龍頭仍有較大的機會。

大型房企有著更強的盈利能力

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　　四、政策趨緊，龍頭迎來擴張新機遇

　　政策趨緊的環境下，龍頭開發商更顯優勢。隨著政策對房地產開發商的融資進一步趨嚴，小型開發商由于資金和能力有限，需要與大型開發商共同合作開發，因此大型開發商迎來并購的黃金時期，市占率有望加速提升。

　　龍頭開發商向優質三四線城市擴張更為容易。龍頭開發商其本身就是品質和信譽的保證，相比而言將享受更高的溢價，尤其是對于三四線城市，對住宅品質的需求也在逐步提高，龍頭開發商向優質三四線城市的擴張將更為容易。

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