1、庫存低位：狹義庫存持續(xù)下降，去化周期縮短

　　多方數(shù)據(jù)顯示，由于2016-2017年棚改貨幣化政策和去庫存政策的貫徹執(zhí)行，去庫存情況較好，全國庫存水平降幅明顯。

　　數(shù)據(jù)顯示2018年4月全國商品房待售面積為56687萬平方米，相比最高點(diǎn)降幅約為 22.5%，全國商品住宅待售面積為28522萬平方米，相比最高點(diǎn)降幅約為 37.5%。

　　值得注意的是全國商品住宅庫存已經(jīng)處于相對較低水平，狹義庫存去化周期降已至3個(gè)月以內(nèi)。

　　數(shù)據(jù)顯示 2018 年 3月全國商品住宅銷售面積為10553萬平方米，對應(yīng)3月商品住宅待售面積為 29167萬平方米，去化周期僅為 2.8個(gè)月。

商品房（商品住宅）待售面積及同比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

商品住宅去化月數(shù)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

　　第三方研究機(jī)構(gòu)上海易居研究院發(fā)布的庫存數(shù)據(jù)同樣顯示出目前的庫存水平較低。

　　100 個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅庫存總量為 43712 萬平方米，連續(xù) 32 個(gè)月下跌。其中二線城市和三四線城市的平均存銷比分別為 10.3 和 10.6 個(gè)月，均小于 12-16 個(gè)月的合理區(qū)間，其中部分城市去化周期已低于 3 個(gè)月。

部分城市商品住宅去化周期

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

　　2、限價(jià)惜售：工期拖延，施工竣工比持續(xù)提升

　　數(shù)據(jù)顯示，2017 年的全國土地購置面積增速自年初開始持續(xù)提升，全年超過 15%；同期商品房新開工面積相對保持平穩(wěn)，全年超過 7%。 2017年四季度的全國囤地促開工大檢查工作起到了較為明顯的作用， 2017 年 11月份的單月新開工同比增速跳升至 18.84%。

　　但是與 2017年土地購置面積高增速和平穩(wěn)新開工增速相矛盾的是 2018年銷售面積增速和竣工面積增速的持續(xù)下滑。

　　2018 年 1-4 月全國新建商品房銷售面積累計(jì)增速僅為 1.29%， 2017 年同期數(shù)據(jù)為 15.67%； 2018 年 1-4 月全國新建商品房竣工面積累計(jì)增速為-10.73%， 2017 年同期數(shù)據(jù)為 10.58%。

商品房銷售面積和竣工面積累計(jì)同比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

土地購置面積和新開工面積累計(jì)同比

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　　數(shù)據(jù)顯示，2008 年我國新建商品房施工面積約為 28.33 億平方米，同年竣工面積約為 6.65 億平方米，施工/竣工比值僅為 4 左右； 2017 年底我國新建商品房施工面積約為 78.15 億平方米，同年竣工面積為 10.15 億平米，施工/竣工比值提升至 7.8 左右。 比較來看， 2017 年的施工面積相比2008 年提升了 176%，而竣工面積僅提升了 52.6%。

新建商品房施工面積、竣工面積及比值

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　　3、銷售謹(jǐn)慎：維持增速個(gè)位數(shù)下滑，結(jié)構(gòu)傾向一二線

　　分城施策大背景下， 一二線控資產(chǎn)泡沫的調(diào)控在 2018 仍將持續(xù)，但在2017 年低基數(shù)、土地放量擴(kuò)大供給、前述熱點(diǎn)二線搶人大戰(zhàn)加速落戶繞道限購的情況下，預(yù)計(jì)一二線銷售面積將出現(xiàn)提升，提升空間則依賴于購房信貸政策以及預(yù)售政策的邊際變化。

　　分城輪動(dòng)的情況下，銷售結(jié)構(gòu)性分化嚴(yán)重。盡管全國商品房銷售面積持續(xù) 24 個(gè)月下滑，但近期部分熱點(diǎn)二線城市得益于搶人大戰(zhàn)，加速落戶，以及小范圍預(yù)售放開，近期銷售面積累計(jì)同比增速有所回升。

部分城市商品住宅銷售面積累計(jì)同比增速 月 %

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　　維持 2018 年度策略報(bào)告對銷售謹(jǐn)慎的看法。預(yù)測全國商品房銷售面積累計(jì)同比增速個(gè)位數(shù)下滑，區(qū)間約為-5%至-10%；維持銷售價(jià)格同比增速持保持相對穩(wěn)定，銷售金額與 2017 年持平或微降，銷售結(jié)構(gòu)向一二線傾斜的看法。

歷年銷售面積和銷售金額及2018年預(yù)測

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　　4、投資糾結(jié)：低庫存和價(jià)格因素支撐數(shù)據(jù)，緊縮資金面制約明顯

　　對于房地產(chǎn)投資，我們認(rèn)為目前部分城市的低庫存情況、擴(kuò)大有效供給以及保障房的加快建設(shè)將成為較明顯的量的支撐因素；同時(shí)由于較明顯的價(jià)格因素，包括固定資產(chǎn)投資原材料價(jià)格的持續(xù)高位，以及前期土地成交價(jià)款分期支付和延期計(jì)入形成的土地購置費(fèi)高增速，支撐目前房地產(chǎn)投資增速維持在 10%左右。

固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)

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房地產(chǎn)投資和土地購置費(fèi)累計(jì)同比增速

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　　房地產(chǎn)投資分項(xiàng)來看，剔除土地購置費(fèi)因素影響后的房地產(chǎn)投資增速仍處于下滑區(qū)間， 1-4 月累計(jì)同比增速為-1.54%，持續(xù)下滑； 其中建筑、安裝、設(shè)備等分項(xiàng)的累計(jì)同比增速分別為-1.37%、 -4.06%、 5.88%。

房地產(chǎn)投資分項(xiàng)增速

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