（一）物流地產(chǎn)行業(yè)成為新藍(lán)海

　　1、物流地產(chǎn)供需不平衡，未來存在較大發(fā)展空間。

　　物流地產(chǎn)是由美國的普洛斯公司率先提出并實(shí)踐的,開始于上世紀(jì)80年代，至今為止已有 20 多年的歷史,物流地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國家以歐洲和美國為主。物流地產(chǎn)投資熱潮的襲來不僅受住宅地產(chǎn)發(fā)展受限的影響，物流設(shè)施的供不應(yīng)求更是主要原因。目前，物流地產(chǎn)主要集中在京津冀、長三角以及珠三角三大都市圈，并且一線城市北上廣深的空臵率都在5%-10%左右，基本屬于滿負(fù)荷狀態(tài)。

2015年底主要城市高標(biāo)準(zhǔn)倉庫存量（單位：萬平米）

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　　消費(fèi)增長帶動倉儲需求的增長，高標(biāo)倉供給存在缺口。我國已進(jìn)入消費(fèi)升級新時(shí)期，零售行業(yè)出現(xiàn)新增長，從而為倉儲設(shè)施的需求帶來增量。另外，我國的網(wǎng)購規(guī)模較大，電商行業(yè)相對于傳統(tǒng)行業(yè)需要的物流倉儲面積更大，對配套設(shè)施、安保等方面要求更高。根據(jù)研究，同等交易規(guī)模下電商對物流倉儲的需求是傳統(tǒng)零售的 3 倍， 遠(yuǎn)超目前的供給水平。 2016 年， 全國營業(yè)性通用倉庫面積達(dá)到 9.98 億平方米， 投入使用的高標(biāo)倉面積約 3000 萬平方米，每年增速約為 40%-60%。在人均物流面積上，我國僅為 0.43 平方米，是美國人均水平的 8%。 預(yù)計(jì)到 2020 年，高標(biāo)倉的面積將達(dá)到 1.4 億平方米，而屆時(shí)供應(yīng)量或只有 5600 萬平方米至 6600 萬平方米。但由于政府供地偏少并且行業(yè)壁壘也較高，因此出現(xiàn)爆發(fā)性增長概率較小，行業(yè)長期看好。

中國物流地產(chǎn)或長期面臨供不應(yīng)求局面

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中高端物流地產(chǎn)潛力巨大

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2017年中美人均物流倉儲供應(yīng)設(shè)施面積對比（單位：平米/人）

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　　土地資源稀缺，受政策影響明顯。由于土地資源緊張，我國近年來逐年下調(diào)城市工業(yè)用地指標(biāo)， 另一方面， 土地資源受政府調(diào)控作用也十分明顯。 2014 年 9 月施行了《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》 又出臺了《關(guān)于促進(jìn)商貿(mào)物流發(fā)展的實(shí)施意見》，因此雖然從整體上拿地面積受限，但依然對物流地產(chǎn)給予大力支持， 給予倉儲用地稅收減半的優(yōu)惠等。因此，物流地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入黃金發(fā)展期。

全國工礦倉儲用地出讓面積（單位：萬公頃）

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　　2、物流地產(chǎn)巨頭眾多，競爭格局正在重塑。

　　目前國內(nèi)的地產(chǎn)物流領(lǐng)域類似寡頭壟斷，外資企業(yè)代表是普洛斯、安博和嘉民，中資則為寶灣、宇培和易商。新的市場參與者主要有四類：一是以阿里菜鳥物流、京東為代表的電商企業(yè)；第二是以萬科、綠地為代表的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商；第三是以平安不動產(chǎn)為代表的險(xiǎn)資；第四是 TCL、中儲股份等傳統(tǒng)工商貿(mào)企業(yè)為盤活存量工業(yè)工地。新的市場格局正在形成。

主要物流地產(chǎn)商中國市場份額情況

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