一、房地產行業銷售情況分析

　　2015 年至 2017 年，是城市需求熱度從東部向中西部蔓延的過程，三四線城市銷售也高歌猛進，成交創歷史新高。而進入 2018 年后，這種熱度蔓延的趨勢進一步擴散、 進一步下沉，但增速呈現放緩。前 4 月全國商品房銷售面積僅同比增長 1.3%， 4 月單月同比增速已轉為負增長。分結構來看，增速下滑的主要原因是東部尤其是三四線城市開始面臨增速回落。

　　積極的因素體現在重點一二線城市，雖然整體還是處于負增長區間，但是降幅在二季度開始明顯收窄，一線城市也是在 5 月近兩年以來首次重歸正增長。一二線城市和三四線城市的增速差在經歷了 2017 年的持續擴大后，在 2018 年重新收斂。

2018年全國城市商品房銷售面積及增速展望

資料來源：公開資料整理

2018年中國一二線城市商品房銷售面積及增速展望

資料來源：公開資料整理

2018年中國三四線城市商品房銷售面積及增速展望

資料來源：公開資料整理

　　2018 年以來去杠桿影響持續深化，房地產企業資金來源中個人按揭貸款累計增速進一步下滑至-6.7%，同時前 4 月居民中長期新增貸款累計規模同比下降 13.6%，占比新增貸款比重已降至 27.2%，居民去杠桿進程仍繼續保持。截至 2018 年 5 月份全國首套房平均貸款利率為 5.6%，已連續上漲 17 個月，二套房貸利率達到 5.96%，也實現 13 個月連續上漲，全國 35 個城市 533 家銀行中首套房執行基準利率上浮的占比已高達 92.1%，工、農、中、建四大國有銀行首套房貸平均利率均已超基準利率上浮 12%水平，顯示銀行對房貸政策難言寬松

2015-2018年中國居民中長期貸款及新增貸款占比

資料來源：公開資料整理

2015-2018年中國按揭貸款累計增速

資料來源：公開資料整理

2016-2018年中國全國首套房平均貸款利率

資料來源：公開資料整理

全國 533 家銀行利率結構

資料來源：公開資料整理

　　2015 年開始，棚改貨幣化的發展帶來了三四線城市的崛起， 2018 年 4 月財政部與住建部聯合印發了《試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法》，對地方政府發行棚改債進行了規定。從規模來看， 2018 年前 5月新增 PSL投放 4371億元，累計同比增加 48.3%，抵押補充貸款余額為 31247億元，相比于 2017年末增長 16.3%，這樣的增長帶來了上半年房地產銷售和投資的支撐。

2012-2020年中國棚改開工以及存量

資料來源：公開資料整理

2014-2018年中國PSL 到位資金及同比

資料來源：公開資料整理

　　2018 年整體銷售的彈性依然存在壓力，未來的成交釋放是來自于供給的彈性，如果二三季度如期隨著推盤節奏的加快以及房企融資帶來的現金流壓力，供給的釋放是值得期待的。即 2018 年銷售面積下降 5%左右，但考慮到三四線城市價格增長幅度超出年初預期，預計全年銷售金額會維持在正增長區間，會增長 5%左右

2013-2018年中國全國商品房銷售面積

資料來源：公開資料整理

2013-2018年中國全國商品房銷售金額

資料來源：公開資料整理

　　二、房地產行業投資趨勢預測

　　今年以來房地產投資的增速強勁得超出市場預期，今年房地產投資的建安費用增長并不明顯， 還是更多依靠土地購置費用的大幅增長， 2018年以來購地費用的增速已經創下了 50%以來的新高。由于統計口徑的不同，土地購置費存在分期計算的成分在，其大幅增長更多是來自于 2017 年房企補庫存活動帶來的滯后效應， 未來隨著房企補庫存節奏的變緩， 后續繼續大幅增長的可能性在下降。

房地產開發投資累計情況

資料來源：公開資料整理

房地產單月投資額與累計同比

資料來源：公開資料整理

房地產投資中建安費用和拿地費用增速

資料來源：公開資料整理

　　未來房地產投資增速的延續性需要關注幾點： 1、在融資收緊以及限價令蔓延的格局下，全國房企補庫存的延續性； 2、房地產開發投資統計口徑變化的潛在影響（2018 年開始改為財務支出法），使得建安費用口徑受到壓制； 3、全國銷售增速下行環境下的房企開工意愿。

　　在短期內，土地購置費對房地產投資的支撐力度還在，但是下半年開始， 考慮到融資收緊以及限價令等政策的存在， 會逐步導致拿地增速的下降， 投資增速也將面臨下行的趨勢。 但從全年的角度來看，房地產投資保持同比增長已經明確， 增速在補庫存周期下下滑的幅度預計也相對平滑，預計 2018 年全年投資增速在 5-7%左右。