在商品房預售制飽受質疑之際，福州將于8月5日迎來其首宗“現房銷售”地塊的拍賣，引發市場廣泛關注。

　　日前，福州市永泰縣掛牌一幅涉宅用地，要求該地塊按現房銷售實施，規劃房屋竣工驗收之后，競得人方可申請房屋銷售手續。

　　業內人士認為，目前房地產市場低溫運行，樓市情緒仍較低落，在此環境下，上述現房銷售地塊能否成功拍出尚未可知。

　　從之前試點過現房銷售地塊的城市南京、蘇州、杭州來看，現房銷售地塊并不受開發商青睞，上述城市有的試點了幾個月，有的幾年，便紛紛暫停了現房銷售地塊的出讓。

　　“去年以來有多城提倡現房銷售，但仍有執行困境，現房銷售對于地方政府以及開發商而言，均會帶來資金壓力�，F房銷售是長期目標，需要逐步推進�！敝T葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙告訴記者。

　　由于去年北京、杭州首批集中供地火熱，兩地在第二批集中供地的部分地塊中，推出了競現房面積銷售環節，試點現房銷售。

　　但是效果并不理想。杭州第二批次中要求競品質現房銷售的10宗地塊全部流拍，在去年第三批次供地中暫停了競品質現房銷售；而北京雖然在多宗地塊設置競現房面積銷售環節，但不少地塊并未觸達競現房銷售環節。

　　除了去年北京、杭州的試點，早在2016年，為遏制土地市場過熱，南京曾試點“現房銷售”，當網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。

　　隨后南京土地市場降溫，據媒體報道，2017年12月南京土地拍賣，6塊土地沒有達到政府設定的最高限價，兩幅限制條件較嚴的地塊，在拍賣中無人問津。2018年年初的土地拍賣中，又有多個地塊流拍以及底價成交。

　　2018年3月，南京在土地出讓環節暫停了上述現房銷售政策，在此之前，南京已經連續8個月未上演達最高限價改競保障房面積的場景。

　　同樣由于土地市場過熱，2016年蘇州也曾試行過“現房銷售”政策，對土拍設定了“市場指導價”，如果土地最終成交價超過指導價的10%，要在工程竣工驗收后方可申請預售許可。

　　在出臺現房銷售政策后，2016年蘇州拍出12宗現房銷售地塊，現房率為40%；2017年現房率上升至71%。但2018年蘇州土拍市場降溫，現房銷售地塊大幅減少，現房率降為26%；2019年現房率繼續下降，僅為7%。

　　2020年2月，疊加疫情等因素的影響，蘇州暫停已執行了42個月的現房銷售政策。

　　“南京、蘇州、杭州等地試點的現房銷售未能持續的原因在于，現房銷售地塊對現金流要求更高，會加大房企資金壓力，即使地塊本身的品質較好，也較難吸引到房企的關注。由于現房地塊的流拍率居高不下，影響地方土地財政收入，導致地方政府調整了此類土地出讓要求�！�58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者。

　　海南省房協執行秘書長王路也認為， “采取現房銷售，會使得供應節奏放慢，房企資金壓力更大，畢竟其財務投入的周期太長了，從拿地到銷售需要2到4年時間，房企拿地將會變得更加謹慎，可能會影響地方土地出讓收入。

　　“如果開發商又要支付土地款又要進行現房銷售，市場規模會馬上壓縮，一個可以做20個項目的房企，現房銷售只能做到四五個項目�！本G城管理控股董事會主席郭佳峰在2022年中期業績會上表示。

　　“現房銷售會讓開發商算不過來賬，沒有辦法盈利，還占用資金成本，所以開發商就不愿意拿這種地塊，之前試點暫停也說明，地方政府既想要賣出高價地又想要現房銷售是比較困難的。后期地方試點現房銷售能否成功，也要看在地價上是否會讓利，讓開發商有的賺�！币晃环科蟾邔痈嬖V記者。

　　郭佳峰認為，房地產開發商是政府的批發商，利潤基本是平的。如果地價是1萬元/平方米，房價在18000元-19000元/平方米，在現有預售制度下，房地產開發商的利息成本大約在800元-1000元。其他不變的情況下，如果轉入現房銷售環節，房地產開發商的利息成本要提升至2000元左右甚至更多。

　　其進一步表示，現房銷售需要金融的背景，房地產開發商的利息成本降低至2%左右，可以實現現房銷售。

　　[38]