隨著深圳次輪集中供地落下帷幕，全國主要城市如北京、上海、廣州、深圳與廈門已經(jīng)完成今年第二輪集中供地的工作。

　　作為樓市的晴雨表之一，土地市場的表現(xiàn)是當(dāng)前房企的投資偏好與對(duì)未來發(fā)展預(yù)期的集中體現(xiàn)。

　　積極的信號(hào)是，當(dāng)前土地市場雖熱度微降但仍保持良好趨勢。在地方政府普遍優(yōu)化規(guī)則以及央企國企和部分民企的“踴躍”參與下，流拍的現(xiàn)象大大減少，其中上海推出34宗土地全部成交；成都、廈門等城市也有不俗表現(xiàn)。

　　不過，由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場前景仍不甚明朗，房企的投資也更看重確定性強(qiáng)的區(qū)域和地塊。故而，這一輪集中供地?zé)岫壤錈岵痪�明顯，不僅城市之間出現(xiàn)分化，城市中的不同地塊命運(yùn)也各自有別。

　　典型的現(xiàn)象是，在這一輪集中供地中，不少城市均呈現(xiàn)搖號(hào)與流拍并行的情形，北京、廣州、深圳和青島均表現(xiàn)得十分明顯。

　　在第二輪集中供地即將收官、第三輪集中供地即將開啟的關(guān)口之間，房企對(duì)之后市場的預(yù)期也是當(dāng)前行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。今年下半年，土地市場能夠看到明顯的積極變化嗎？

　　分化愈凸顯

　　為了讓市場形成積極預(yù)期，這一輪集中供地官方多數(shù)審慎。具體表現(xiàn)在，推售規(guī)模普遍有所縮量、推售中心區(qū)地塊占比增加，且規(guī)則上對(duì)房企也相對(duì)友好，通過減少保證金、降低配建比例等方式，為房企減輕壓力并留出利潤空間。

　　以東莞為例，東莞今年第二批集中供地所推出的8宗地多數(shù)不限房價(jià)，此外起拍樓面價(jià)也大幅調(diào)低，還有不少“壓箱底”的好地推出。

　　一線城市之中，廣州本輪集中供地推售規(guī)模相比去年同期也有明顯縮量，規(guī)則上也多數(shù)取消“競自持”“限制購買群體”等環(huán)節(jié)，此外也未有對(duì)銷售限價(jià)進(jìn)行約束；北京也亮點(diǎn)頻出，推出了太陽宮、亞林西等明星地塊。

　　氣氛烘托到位，本輪集中供地流拍率大大降低，最終呈現(xiàn)的結(jié)果讓市場感到欣慰。

　　最令人矚目的四座一線城市中，上海所推出34宗地塊全部成交，攬金780億元；北京、廣州和深圳也表現(xiàn)不俗，不乏溢價(jià)成交并進(jìn)入搖號(hào)階段的地塊出現(xiàn)；其中，深圳有9宗地塊頂價(jià)成交，5宗進(jìn)入搖號(hào)階段。

　　盡管如此，本輪集中供地能夠觀察到的一個(gè)典型現(xiàn)象是，即便是熱門城市，非熱點(diǎn)區(qū)域或者操盤難度高的地塊也并不受房企的青睞。

　　例如，深圳剛剛結(jié)束的供地中，位于寶安新安以及位于坪山石井的兩宗地塊雖有房企報(bào)名但最終由于無人出價(jià)出現(xiàn)流拍。

　　從出讓條件來看，深圳寶安新安地塊寫字樓與商業(yè)占比過半，未來操盤難度較高，這或許是其流拍的主要原因；而坪山石井由于區(qū)位并非深圳熱門區(qū)域，因而受到了冷遇。

　　廣州本輪集中供地一宗位于中心區(qū)天河區(qū)的地塊流拍則略出乎市場意料。不過細(xì)究其原因，流拍的結(jié)果也可以理解。

　　克而瑞廣佛區(qū)域分析認(rèn)為，這宗地塊結(jié)束了天河10年來涉宅用地零流拍的歷史。但其由于周邊環(huán)境差、疊加交通不便且地價(jià)不低等因素，不少感興趣的房企經(jīng)實(shí)地勘測后決定放棄。

　　這也可見，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，房企更看重投資的確定性，于是普遍表現(xiàn)審慎，不敢去“賭”。

　　克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海以深圳土地拍賣結(jié)果分析稱，“本輪土拍分化明顯。核心區(qū)域的地塊如前海地塊等，多家房企參與，報(bào)價(jià)迅速封頂并進(jìn)入搖號(hào)階段。同時(shí)，本輪土拍也出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象，2宗地塊因無人出價(jià)流拍。”

　　陳洪海表示，從深圳本輪土拍可以發(fā)現(xiàn)，目前房企的拿地邏輯更加精細(xì)化，從聚焦核心城市到聚焦核心區(qū)域，再到更聚焦核心板塊，在深圳這種熱點(diǎn)的核心一線城市同樣如此。

　　尋求新的發(fā)展模式

　　與今年第一輪集中供地相比，這一輪集中供地不變的是，總體上拿地主體依然以國企央企為主，華潤置地、保利發(fā)展和招商蛇口(001979)等央企，無疑是耀眼的存在。

　　在北京、深圳的集中供地中，華潤置地賺足眼球。在北京，其以74.7億元、44.16億元分別競得北京豐臺(tái)亞林西地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平西府地塊，總額達(dá)118.86億元。

　　在深圳，華潤置地及其聯(lián)合體則參與了14宗地塊的競拍，最終將龍華民治、龍崗龍城、坪山石井和光明鳳凰等四宗地塊以118.77億元的總價(jià)拿下。

　　面對(duì)淡市以及有所緊縮的融資渠道，多數(shù)房企即便穩(wěn)健經(jīng)營卻也選擇審慎。

　　以萬科為例，雖然萬科董事會(huì)主席郁亮預(yù)判市場已經(jīng)觸底，但是在土地市場上，投資仍未明顯放開，廣州、深圳的集中供地中，萬科報(bào)名的積極性并不高，最終也未有斬獲；金地在近日的公告中也表示，其將量入為出、主動(dòng)壓降投資規(guī)模。

　　一位中型民營房企的總部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“現(xiàn)在銷售沒有回來，融資雖然我們也有銀行新給的授信，但基本上新增投資是不太會(huì)有的，因?yàn)橄掳肽晡覀冞�有幾筆債要還，現(xiàn)在全公司都在為這個(gè)努力，要減少額外的支出。”

　　一位不愿具名的地產(chǎn)分析師在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)則認(rèn)為，銷售面目前的回暖不明顯，“6月可以，7月又下去了些。那這種情況，坦白講，大多數(shù)企業(yè)是有一些壓力的”。

　　不過，這一輪房地產(chǎn)市場的座次重排，也讓一些此前低調(diào)的民營企業(yè)得以冒頭。

　　例如，成都本輪集中供地中，所成交的53宗土地中就有12宗被民營企業(yè)拿下，而這些民營企業(yè)多數(shù)不是之前我們所認(rèn)識(shí)的排行榜上的名字——例如湖北鑫統(tǒng)領(lǐng)、浙江楠盛、鴻山和遠(yuǎn)大等。

　　這一批民營企業(yè)的顯著特點(diǎn)是，多數(shù)為區(qū)域深耕型房企或者依托于綜合產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，一般并非沿用高杠桿的企業(yè)。

　　這也符合當(dāng)前市場的趨勢。在今年“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第22屆年會(huì)”上中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長馮俊就指出，房地產(chǎn)量價(jià)不斷上漲“神話”的破滅，使行業(yè)繼續(xù)實(shí)施高杠桿的土壤不復(fù)存在。企業(yè)必須在保證安全的基礎(chǔ)上，尋求新的發(fā)展模式。

　　上述地產(chǎn)分析師也分析稱，未來有兩類房企可以跑出來，一類是有資金優(yōu)勢，產(chǎn)品和服務(wù)等綜合能力均突出的大型企業(yè)；另一類就是區(qū)域深耕型企業(yè)，不冒進(jìn)，又可以有其他產(chǎn)業(yè)相輔相成使它能夠精心打磨產(chǎn)品和服務(wù)的房企。

　　總而言之，新的競爭格局已經(jīng)形成，經(jīng)過洗禮的房地產(chǎn)行業(yè)也亟待模式重構(gòu)。隨著第三輪集中供地即將到來，或許能夠看到令人期待的新變化發(fā)生。

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