國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2014年首月全國(guó)各主要城市住宅價(jià)格變動(dòng)情況。盡管新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市依舊達(dá)到69個(gè),但與去年12月相比,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市達(dá)6個(gè),而作為全國(guó)房地產(chǎn)重要風(fēng)向標(biāo)的北京房?jī)r(jià),更是出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的情形。承接2013年底房?jī)r(jià)回穩(wěn)的大趨勢(shì),全國(guó)房?jī)r(jià)在2014年初開始呈現(xiàn)市場(chǎng)分化、整體下跌的態(tài)勢(shì)。

　　價(jià)格環(huán)比下跌城市增加

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),今年1月份全國(guó)各主要城市房?jī)r(jià)變化一個(gè)顯著的特點(diǎn)是房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市減少,下降的城市增加,環(huán)比漲幅總體穩(wěn)中有降。

　　從個(gè)數(shù)看,1月70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別為62個(gè)和48個(gè),分別比去年12月減少3個(gè)和16個(gè);環(huán)比下降的城市分別為6個(gè)和13個(gè),分別比去年12月份增加4個(gè)和8個(gè)。從漲幅看,1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅由去年12月份的0.51%微降為0.49%。有25個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比去年12月份有所回落。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示,1月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市減少,漲幅穩(wěn)中有降,一是在前期部分城市加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度、努力增加保障性住房供應(yīng)等一系列政策措施作用下,市場(chǎng)環(huán)境和預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定,房?jī)r(jià)延續(xù)了漲勢(shì)趨緩的態(tài)勢(shì);二是受信貸條件收緊、庫(kù)存壓力減小等因素影響,成交量回落,一些城市房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步收窄。

　　一直高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)同比漲幅也回穩(wěn)下跌。數(shù)據(jù)顯示,1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市與去年12月份相同,都為69個(gè),但同比漲幅分別回落0.7個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　而據(jù)北京鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),1月份70個(gè)大中城市平均新建商品住宅同比價(jià)格指數(shù)為109.5,比上月下調(diào)0.2點(diǎn),這也是新建商品住宅價(jià)格平均同比漲幅自2012年7月以來(lái)的首次縮小。

　　市場(chǎng)冷熱不均,漲跌分化加劇

　　盡管從平均數(shù)據(jù)來(lái)看,2014年開局呈現(xiàn)整體回穩(wěn)、漲幅收窄態(tài)勢(shì),但具體到各個(gè)城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均、漲跌分化的狀態(tài)還在不斷加劇。

　　在2014年首月價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌的城市中,哈爾濱、杭州、包頭、濟(jì)寧價(jià)格下調(diào)0.1個(gè)百分點(diǎn),韶關(guān)下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn),而持續(xù)下跌的溫州則達(dá)到1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張旭表示,1月份70個(gè)大中城市價(jià)格整體變化幅度不大,但內(nèi)部分化明顯加劇。首先,價(jià)格下調(diào)城市數(shù)量大幅增加,尤以二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)更為明顯;其次,漲價(jià)動(dòng)力減弱,一線城市一、二手住宅市場(chǎng)價(jià)格漲幅全部出現(xiàn)回調(diào);再次,高庫(kù)存城市率先出現(xiàn)降價(jià)。

　　“2012年開始的這一輪市場(chǎng)漲勢(shì),已經(jīng)從之前的大范圍普漲逐漸進(jìn)入第二階段,即漲跌分化階段,未來(lái)局部市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的案例可能越來(lái)越多。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化的局面,一、二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,三、四線城市市場(chǎng)平穩(wěn)甚至冷清,整體市場(chǎng)冷熱不均。

　　綜合全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,張大偉認(rèn)為,目前中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的三四個(gè)不均衡:需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫(kù)存不均衡、價(jià)格漲幅不均衡。“一線城市和部分二線城市的漲幅過(guò)大,掩蓋了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸出現(xiàn)沖高回落的趨勢(shì)。從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看,很多城市的庫(kù)存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重。”

　　市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來(lái)越大

　　事實(shí)上,就在1月份全國(guó)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出爐前夕,國(guó)內(nèi)部分二、三線城市房?jī)r(jià)大幅跳水的消息已經(jīng)充斥報(bào)端,其中杭州部分樓盤價(jià)格大幅下跌更是讓年初就已經(jīng)初露端倪的“樓市崩盤論”進(jìn)一步發(fā)酵。

　　在張旭看來(lái),1月份70個(gè)大中城市價(jià)格變化所表現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn),將逐漸清晰并持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。2013年下半年以后,政策收緊的效果開始逐漸顯現(xiàn),特別是信貸政策持續(xù)從緊,導(dǎo)致購(gòu)房需求釋放緩慢,部分城市庫(kù)存壓力突出,而“以價(jià)換量”的降價(jià)動(dòng)作更是增加了購(gòu)房者的觀望情緒。

　　張旭認(rèn)為,在信貸政策不會(huì)明顯放松的情況下,這種市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整,要比單純依靠行政手段調(diào)整所產(chǎn)生的影響更大。預(yù)計(jì)在前期土地成交量大、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)高的二線以及三、四線城市,價(jià)格調(diào)整的趨勢(shì)還將延續(xù),而一線城市盡管供需依然旺盛,但受大環(huán)境影響,釋放能力或明顯減弱,價(jià)格上漲幅度將持續(xù)降低。

　　“2014年市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來(lái)越大,特別是三、四線城市,很可能會(huì)陷入整體低迷。”張大偉表示,最近傳出的杭州等二線城市多個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)調(diào)整,預(yù)示著2014年整體樓市分化將愈加劇烈,在資金面趨緊的情況下,房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來(lái)越大。特別是庫(kù)存嚴(yán)重的城市,人口新增放緩的城市,都有可能在最近再次出現(xiàn)降價(jià)。“經(jīng)歷了過(guò)去十年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)粗放且迅猛的發(fā)展,如今一、二、三線城市分化發(fā)展特征明顯,因此全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很難用同一周期概括。2014年,房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷瘋狂之后必將回歸到理性的發(fā)展道路上來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨進(jìn)一步的分化和洗牌。”

　　樓市開啟階段性降價(jià)空間

　　新繼浙江杭州北海公園項(xiàng)目樓盤均價(jià)直降2000元,給杭州乃至全國(guó)樓市投下一枚“重磅炸彈”后,江蘇常州“雅居樂(lè)星河灣”樓盤也加入降價(jià)行列,單價(jià)直降5000元。與此同時(shí),杭州方面,距離德信北海公園宣布降價(jià)不到24個(gè)小時(shí),其不遠(yuǎn)處的天鴻香榭里也跟進(jìn),并打出廣告宣稱“直降6000元/平方米”。

　　專家表示,此次降價(jià)城市特征明顯,其待售庫(kù)存較大,新增需求卻難以跟進(jìn)。因此,持續(xù)一年多的暴漲后,在資金流動(dòng)性偏緊的背景下,庫(kù)存高,人口新增放緩,消化周期較長(zhǎng)的城市都有可能在最近再次出現(xiàn)降價(jià),樓市開啟階段性降價(jià)區(qū)間。但值得注意的是,2014年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)仍難以判斷,其是否會(huì)延續(xù)現(xiàn)在的走勢(shì),仍有待觀察。