2015年新房供應(yīng)受去年開發(fā)商因市場(chǎng)壓力采取“捂盤”措施影響，樓市庫(kù)存積重難還。今年新房供應(yīng)總量為1024萬(wàn)㎡，是2014年銷售總量的2.5倍。根據(jù)深圳中原研究數(shù)據(jù)得知，2014年全年成交量為403萬(wàn)㎡，較20143年下降了8%。

　　2014年初的供應(yīng)預(yù)測(cè)顯示，接近100個(gè)新建項(xiàng)目將于今年進(jìn)入銷售階段，總供應(yīng)量達(dá)800萬(wàn)㎡，而最終取得預(yù)售證的住宅面積低于7成，入市銷售的面積更是不足5成，未如期入市的項(xiàng)目達(dá)30多個(gè)，都將延遲到2015年甚至2016年，未來的壓力將更大。

　　8月之前市場(chǎng)情緒持續(xù)低迷，開發(fā)商推盤阻力巨大，前8月月均推盤量?jī)H18.7萬(wàn)㎡，不足去年月均水平的一半。傳統(tǒng)金九銀十成了開發(fā)商釋放庫(kù)存壓力的最佳時(shí)機(jī)，隨后央行930新政扭轉(zhuǎn)了局面，市場(chǎng)開始回暖；11月21日降息再添一把火，令開發(fā)商興奮不已，新盤接踵入市，11月推盤量達(dá)98.6萬(wàn)㎡，創(chuàng)下了2008年至今的最高記錄。

　　龍華推盤量為43萬(wàn)㎡同比降49%龍崗供應(yīng)回落

　　龍華今年上半年基本無新項(xiàng)目開盤，下半年則迎來了華業(yè)玫瑰四季、中海錦城等5個(gè)項(xiàng)目集中入市，全年推盤量為43萬(wàn)㎡，同比下降49%。今年入市的項(xiàng)目有4個(gè)集中在4號(hào)線沿線，龍華街道和民治街道是供應(yīng)的主力，另外1個(gè)位于觀瀾。今年供應(yīng)下降僅僅是短期現(xiàn)象，目前該區(qū)在建項(xiàng)目眾多，未來還將是全市的熱點(diǎn)所在。

　　龍崗全年推售面積為156萬(wàn)㎡，同比下降17%，連續(xù)多年的高速開發(fā)深度挖掘了龍崗的客戶和土地潛力。中心城附近新盤林立，且同質(zhì)化嚴(yán)重，去化艱難，今年龍崗供應(yīng)量下降正是開發(fā)商對(duì)區(qū)域抉擇的結(jié)果。

　　羅湖推盤量為17萬(wàn)㎡，除少量尾盤加推外，還有華潤(rùn)銀湖藍(lán)山、天璽1號(hào)等5個(gè)全新的項(xiàng)目入市，供應(yīng)量同比上升32%。在科技園、前海和西麗的拉動(dòng)下，南山供應(yīng)量繼續(xù)小幅上升。

　　龍崗在全市新房市場(chǎng)的霸主位置難以撼動(dòng)，在各片區(qū)排行中繼續(xù)囊括前三甲。龍崗中心城近5年一直都是全市新房市場(chǎng)的龍頭，但是由于開發(fā)已經(jīng)趨于飽和，區(qū)域供應(yīng)面積較去年下降了18萬(wàn)㎡。坂田在佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、信義嘉御山的基礎(chǔ)上又新增了尚水天成、星河World銀湖谷等5個(gè)舊改項(xiàng)目，今年總推售量達(dá)36萬(wàn)㎡，僅次于坪山。

　　坪山、光明、和西麗是今年新興的片區(qū)，坪山新增了招商花園城、京基御景印象等5個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)量達(dá)36.5萬(wàn)㎡，排名第二。光明和西麗分別新增了3個(gè)和4個(gè)新盤，供應(yīng)量分別為19萬(wàn)㎡和17萬(wàn)㎡。科技園迎來華潤(rùn)城、紅樹別院等3個(gè)舊改項(xiàng)目入市，供應(yīng)量也突飛猛進(jìn)，其中華潤(rùn)城項(xiàng)目總建面達(dá)280萬(wàn)㎡，在接下來兩年將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域騰飛。

　　前三季度持續(xù)低迷第四季度絕地反擊

　　央行930新政出臺(tái)之前，客戶觀望情緒濃厚，市場(chǎng)交投低迷，二季度后雖然有部分項(xiàng)目開始讓價(jià)，但是幅度并不足以刺激客戶入市，反而加重了繼續(xù)降價(jià)的預(yù)期，9月之前月均成交量?jī)H有25萬(wàn)㎡，較2013年的月均成交量下降了32%。后期央行新政和降息連續(xù)刺激樓市，成交量不斷刷新記錄，12月成交面積創(chuàng)2008年以來的最高水平。2014年全年成交量為403萬(wàn)㎡，較2013年下降了8%，處于歷史中等水平。

　　改善需求促關(guān)內(nèi)上升福田掉鏈子

　　由于前三季度降價(jià)預(yù)期升溫，對(duì)價(jià)格敏感度最高的剛需客戶普遍觀望，主打剛需產(chǎn)品的原關(guān)外區(qū)域受到重創(chuàng)，至第四季度才開始大幅反彈，最終寶安和龍崗全年總成交量同比小幅上升。其中龍華因供應(yīng)緊缺降幅最大，全年成交僅42萬(wàn)㎡，同比縮水近6成。

　　第四季度二套首付降低有效提振了改善型需求，以南山為主的原關(guān)內(nèi)區(qū)域成交明顯回溫；同時(shí)由于供應(yīng)量得到保障，南山全年成交量達(dá)36萬(wàn)㎡，同比大增47%。羅湖和鹽田成交量分別為13.4萬(wàn)㎡和4.5萬(wàn)㎡，上升了62%和38%。

　　福田全年成交下降主要是受供應(yīng)影響，今年該區(qū)入市的項(xiàng)目雖然達(dá)到了5個(gè)，但是品質(zhì)都不高，棲棠映山、綠景虹灣等在項(xiàng)目自身品質(zhì)、周邊環(huán)境、定價(jià)方面問題過多，成交普遍不理想，導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域成交量大幅下滑47%。

　　去年坂田是市場(chǎng)的焦點(diǎn)，而今年片區(qū)舊改以坂田為基點(diǎn)向東延伸，催熱了布吉片區(qū)。布吉年內(nèi)入市的尚水天成和萬(wàn)科麓城二期開盤都取得了熱銷，區(qū)域成交量接近45萬(wàn)㎡。關(guān)內(nèi)待開發(fā)宅地日漸稀少，舊改以及拓展關(guān)外區(qū)域成為趨勢(shì)，西麗、坪山和平湖等區(qū)域成為這一輪浪潮的先導(dǎo)，成交量在今年都取得明顯的突破，尤其是坪山，一舉躍居前五。

　　前海效應(yīng)自南向北帶動(dòng)寶安各區(qū)聯(lián)動(dòng)，繼寶安中心區(qū)之后，西鄉(xiāng)在今年受益最多，成交量達(dá)39萬(wàn)㎡。11月龍光地產(chǎn)以46.8億元競(jìng)得白石龍地塊的舉動(dòng)再次將大眾的視線引向龍華，隨后中海錦城的入市更是把龍華推上了風(fēng)口浪尖。作為福田后花園，龍華的前景可謂一片光明，目前新建住宅正在填充整個(gè)區(qū)域，商業(yè)配套快速興起，為區(qū)域增添了不少吸引力。