中國(guó)指數(shù)研究院6月25日發(fā)布《我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及開(kāi)發(fā)策略研究》，養(yǎng)老地產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及領(lǐng)域廣的特點(diǎn)，這一領(lǐng)域的主要投資者包括養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)公司以及境外投資者等，涉及產(chǎn)業(yè)涵蓋居住、護(hù)理、醫(yī)療、文體、餐飲服務(wù)等。同時(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目前期需耗費(fèi)大量資金，且投資回收期較長(zhǎng)。總體來(lái)看，其核心屬性是“養(yǎng)老”而不是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，決定其面臨一系列開(kāi)發(fā)難點(diǎn)。

　　一、目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)需求動(dòng)力加大但仍處于發(fā)育期

　　1、我國(guó)步入老齡化社會(huì)養(yǎng)老地產(chǎn)將迎來(lái)新的發(fā)展階段

　　老齡人口龐大未來(lái)老齡化進(jìn)入加速階段

　　我國(guó)已步入老齡化社會(huì)，未來(lái)20年中國(guó)處于老齡化加速階段。按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家60歲以上的人口或65歲以上的老年人口在總?cè)丝谥械谋壤�超過(guò)10%和7%，那么這個(gè)國(guó)家就達(dá)到人口老齡化。2010年人口普查數(shù)據(jù)顯示，60歲及以上人口占比達(dá)到13.26%，其中65歲以上人口占8.87%，截至2013年，65歲以上人口占比已達(dá)到9.7%，近十年人口老齡化進(jìn)程明顯加快，同時(shí)由于峰值最高的第一、二次嬰兒潮的人逐漸步入老年，未來(lái)20年中國(guó)老年化進(jìn)入加速階段。預(yù)測(cè)到2030年，60歲以上人口占比將接近30%。

　　421家庭結(jié)構(gòu)和高老年人口撫養(yǎng)比使得家庭養(yǎng)老難度大客觀上放大了市場(chǎng)化的養(yǎng)老需求

　　我國(guó)老年人口撫養(yǎng)比高，人口拐點(diǎn)迅速降臨，養(yǎng)老問(wèn)題現(xiàn)實(shí)嚴(yán)峻。我國(guó)老年撫養(yǎng)比近年來(lái)穩(wěn)步提升，截至2012年已達(dá)到12.7%。而同其他國(guó)家的對(duì)比中，我國(guó)老年撫養(yǎng)比高于全球平均水平，僅低于高收入國(guó)家，但差距較明顯。而隨著50年代出生群體（第一次人口出生高峰）開(kāi)始步入老年，他們是獨(dú)生子女的第一代老人，421家庭結(jié)構(gòu)使得家庭養(yǎng)老的難度加大，客觀上需要市場(chǎng)化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

　　我國(guó)高凈值人群即將邁入老年將推動(dòng)高端養(yǎng)老需求

　　我國(guó)高凈值人士中40-60歲人群占比超過(guò)70%，而未來(lái)10-20年該階層人士將跨入老年，根據(jù)中國(guó)建設(shè)銀行的《中國(guó)財(cái)富報(bào)告2012》可以得知中國(guó)高凈值人群更加青睞高端養(yǎng)老、高端旅游、高端醫(yī)療等服務(wù)，圍繞這三個(gè)主題的開(kāi)發(fā)增值服務(wù)更容易讓高凈值人群滿意，而精英階層對(duì)高端養(yǎng)老服務(wù)的需求將在未來(lái)10-20年內(nèi)迎來(lái)拐點(diǎn)。雖然這部分需求仍然屬于小部分，但針對(duì)這塊的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)仍然不足。

　　相較于巨大的市場(chǎng)需求養(yǎng)老供需缺口大

　　近期國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》中要求：2020年末全國(guó)社會(huì)養(yǎng)老床位數(shù)將達(dá)到每千名老年人35-40張，而目前我國(guó)每千名老人的社會(huì)養(yǎng)老床位數(shù)約為20張，發(fā)達(dá)國(guó)家為40-80張。而根據(jù)聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)，我國(guó)2020年60歲以上老人2.42億，國(guó)發(fā)【2013】35號(hào)文對(duì)“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”床位需求的預(yù)測(cè)為741萬(wàn)，扣除2012年已有的381萬(wàn)張床位，則八年要建360萬(wàn)個(gè)床位，平均每年45萬(wàn)個(gè)床位。