開發(fā)商一擲千金拿下的天價(jià)地，需要多久才能收回成本引發(fā)公眾好奇，對此，亞豪機(jī)構(gòu)的一份報(bào)告顯示，如果僅計(jì)算在土地價(jià)款的基礎(chǔ)上疊加年化復(fù)利10%的財(cái)務(wù)成本，北京10年時(shí)間的19個(gè)地王盤中，只有11個(gè)項(xiàng)目的銷售額足以覆蓋土地成本和財(cái)務(wù)成本。而這11個(gè)項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的時(shí)間周期平均為48個(gè)月，也就是4年時(shí)間。

　　地王盤的上市周期明顯滯后

　　亞豪機(jī)構(gòu)截取了自2005-2014年，10年時(shí)間里，每年北京成交住宅用地中樓面價(jià)最高和溢價(jià)率最高的地塊，共20宗，分別位于北京9個(gè)行政區(qū)。其中朝陽區(qū)和順義區(qū)各4宗，朝陽區(qū)經(jīng)濟(jì)活躍、財(cái)富人群集中，順義區(qū)則憑借臨空經(jīng)濟(jì)帶和中央別墅區(qū)，雙雙摘得地王桂冠；孕育地王技能位居次席的是傳統(tǒng)教育強(qiáng)區(qū)海淀和題材眾多的后起之秀通州，各3宗；另外，豐臺區(qū)曾誕生2宗地王，西城區(qū)、大興區(qū)、門頭溝區(qū)、平谷區(qū)各錄得一宗地王。

　　這20宗地王中，還曾出現(xiàn)一個(gè)特例。2009年11月20日，大龍地產(chǎn)通過拍賣方式以50.5億元競得順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地，這個(gè)數(shù)字創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)北京市土地出讓總價(jià)和樓面價(jià)的最高紀(jì)錄，而后由于大龍公司逾期未簽訂順義天竺地塊的土地出讓合同，被取消競得資格。

　　雖然大龍地產(chǎn)的退地僅為個(gè)例，其余19宗地王均處于正常開發(fā)、銷售狀態(tài)，但也提示出了地王的風(fēng)險(xiǎn)所在。而其余19宗曾經(jīng)的地王中除西城區(qū)華嘉胡同之外的18宗地塊均已上市，從拿到到首套簽約的平均周期為28個(gè)月，相比12-18個(gè)月的正常節(jié)奏，地王盤的上市周期明顯滯后。

　　對此，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，地王以超越市場預(yù)期、超越區(qū)域當(dāng)前樓市現(xiàn)狀的價(jià)格被房企競得，雖然早期的部分地王位置優(yōu)越，房企敢于大膽競地，可以說是建立在前瞻預(yù)判市場的基礎(chǔ)之上，但卻不得不付出放緩入市節(jié)奏，等待樓市成長的代價(jià)。特別是地王盤的土地成本高昂，隨著時(shí)間的流逝，背負(fù)著巨大的財(cái)務(wù)成本，也令地王盤達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的周期被大大拖后。