導(dǎo)讀

　　高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫認(rèn)為，未來(lái)更大的市場(chǎng)空間在于存量房市場(chǎng)。據(jù)他粗略估算，目前北京市2005年以前竣工的商業(yè)和辦公類(lèi)物業(yè)總量中，有價(jià)值1347億元物業(yè)需要進(jìn)行更新。而以此估計(jì)到全國(guó)，他認(rèn)為保守來(lái)看可以達(dá)到萬(wàn)億市場(chǎng)。

　　12月2日，SOHO中國(guó)宣布與綠地控股簽署戰(zhàn)略合作，今后兩家將共同探索辦公室互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)新模式。綠地將發(fā)揮在全國(guó)主要城市物業(yè)、場(chǎng)地資源優(yōu)勢(shì)；SOHO中國(guó)將提供空間設(shè)計(jì)、施工管理、營(yíng)銷(xiāo)推廣、運(yùn)營(yíng)管理等資源，雙方將在全國(guó)一二線(xiàn)城市(首批試點(diǎn)北京、上海)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)一批共享辦公空間。

　　以開(kāi)發(fā)商的角色進(jìn)入管理輸出，潘石屹的這一做法緣于其自身對(duì)當(dāng)前高地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)。

　　潘石屹并非個(gè)案。近期以來(lái)不少開(kāi)發(fā)商不再熱衷于爭(zhēng)搶高風(fēng)險(xiǎn)的地王，而是將目光轉(zhuǎn)向大量存量物業(yè)的經(jīng)營(yíng)上。

　　開(kāi)發(fā)投資市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)的市場(chǎng)化集中度越來(lái)越高。

　　截至上周，多家重點(diǎn)房企已陸續(xù)公布10月業(yè)績(jī)，整體表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)大勢(shì)。今年1-10月，中原監(jiān)測(cè)的20家重點(diǎn)房企平均銷(xiāo)售面積、金額分別同比增長(zhǎng)15%、14%，銷(xiāo)售面積增幅明顯高于全國(guó)水平，銷(xiāo)售金額增幅與全國(guó)相當(dāng)。而從市場(chǎng)份額來(lái)看，20家重點(diǎn)房企今年以來(lái)在全國(guó)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積占比為12%，銷(xiāo)售金額占比19%，均與去年同期基本持平。

　　目前，有7家房企銷(xiāo)售金額已經(jīng)突破一千億元，分別是萬(wàn)科、恒大、保利、中海、碧桂園、綠地、萬(wàn)達(dá)。盡管市場(chǎng)持續(xù)回暖，重點(diǎn)房企總體業(yè)績(jī)向好，但全國(guó)市場(chǎng)分化加劇，中小房企生存依然維艱。即使實(shí)力房企也趨向謹(jǐn)慎，合作、轉(zhuǎn)型加速，以增加自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　開(kāi)發(fā)商對(duì)三四線(xiàn)城市風(fēng)險(xiǎn)形成了共識(shí)，集中轉(zhuǎn)向一二線(xiàn)城市導(dǎo)致這些區(qū)域地王頻出。

　　據(jù)CRIC研究中心統(tǒng)計(jì)，今年年初至今，北京市場(chǎng)共成交96塊地，其中13塊地王，占比達(dá)到13.54%。這些地王當(dāng)中，除了華潤(rùn)、首開(kāi)和新聯(lián)投資聯(lián)合體于豐臺(tái)區(qū)以86.25億元拿下的全市總價(jià)地王外，其余12塊地全部成交于9月以后。10月下半月開(kāi)始，不僅接連成交了兩塊總價(jià)超80億元的天價(jià)地塊，葛洲壩所拿樊家村地塊更是將樓面價(jià)推到7.5萬(wàn)元/平方米高位，18個(gè)行政區(qū)中，7個(gè)有新地王出現(xiàn)。

　　CRIC研究員楊科偉稱(chēng)，“周周地王、一日多地王的戲碼接連在北京上演。北京土地市場(chǎng)的瘋狂可謂前無(wú)古人，恐怕也難再有來(lái)者。”他認(rèn)為，對(duì)企業(yè)而言，過(guò)高的地價(jià)無(wú)疑增加企業(yè)盈利難度，回款周期也將大為拉長(zhǎng)。華潤(rùn)和招商被曝出的退地事件表明部分企業(yè)已覺(jué)察其中風(fēng)險(xiǎn)。

　　高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫感慨稱(chēng)，“房地產(chǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題就在這里。大家為了避險(xiǎn)，所有的錢(qián)都跑到一線(xiàn)城市。一線(xiàn)城市為了政治穩(wěn)定，所有的土地供應(yīng)都標(biāo)準(zhǔn)化，拆遷謹(jǐn)慎化，也就是說(shuō)該供的土地供不出來(lái)，土地供應(yīng)越來(lái)越少。沒(méi)有土地供應(yīng)，但開(kāi)發(fā)商中上市公司已經(jīng)有這么多。現(xiàn)在只要是上市公司，最低融資成本可達(dá)4%。在錢(qián)非常便宜的情況下，開(kāi)發(fā)商的總經(jīng)理們?yōu)榱俗约夯钕氯ィ�不得不�?jiān)持舉牌。而央企國(guó)企舉牌最終還可以配建保障房為社會(huì)做貢獻(xiàn)。”