房地產投資持續放緩，待售面積增加

　　去庫存成為“國家任務”（中央經濟工作會議精神解讀③）

　　今年中央經濟工作會議上，化解房地產庫存成為明年結構性改革五大任務之一。樓市庫存究竟有多大，究竟該如何化解？

　　樓市庫存壓力有多大 期房需要4.5年來消化

　　國家統計局數據顯示，截至11月末，我國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。即便庫存仍在增加，今年前11月，我國還新開工房屋140569萬平方米。這意味著新房仍將源源不斷涌向市場。

　　社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛算了一筆賬，截至今年底，我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現房庫存約4.26億平方米，去化周期23個月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。“今年中國樓市呈現的特點與過去十年間供不應求的局面完全不同。”

　　受庫存壓力的影響，今年以來，房地產投資同比增幅持續放緩和快速下滑。“今年房地產住宅投資同比增幅持續下滑，已快接近2009年2月的歷史最低值。”倪鵬飛說，房地產投資下降直接拖累經濟增長，初步測算，今年前三季度，房地產投資對經濟增長的直接貢獻率已降到只有0.04個百分點，創下2000年以來的新低，幾乎要落入負增長貢獻軌道。

　　實際上，今年以來，中央出臺的有利于穩定樓市的調控政策不少。今年“330新政”后，在降低房貸首付比例、購房滿2年免征營業稅等優惠政策的支持下，我國房地產銷售面積增速已經從1至2月的-16.3%，逐步回暖，最終使去年底至今年的商品房銷售增速呈現出對勾型反轉。

　　然而，受不動產特點的局限，樓市回暖程度并不一致，壓力分化是今年樓市最突出的特點。分區域看，1—11月份，東部地區商品房銷售面積同比增長9.6%，增速比1—10月份提高0.3個百分點；而西部地區商品房銷售面積同比增長3.8%，增速回落0.1個百分點。分城市看，庫存壓力更非“全國一盤棋”。在社科院財經戰略研究院博士李超看來，過去幾年住房需求的“同跌同漲”的局面，在2015年終結，樓市進入了一個全面大分化時期：一線城市和人口基本面較好的二線城市，住房需求持續高漲，總體上呈現“量穩價增”的局面；其它二線城市和部分三線城市從規模擴張轉為結構優化，總體步入“量減價穩”階段，有一定的庫存壓力；部分三線城市和四線城市需求總體乏力，“有量無價”，庫存壓力大。