一部腦洞大開的穿越古裝劇《太子妃升職記》獨(dú)有魔性突然霸屏了，樂視拼命捧羋月，不想太子妃卻火了。天下攘攘，有太多不可被人為準(zhǔn)確預(yù)測(cè)之事。然而，盤點(diǎn)2015年各大榜單之后，要買房、不買房、坐觀其變的人都在揣測(cè)：2016年房價(jià)會(huì)不會(huì)漲？

　　諸如此類的揣測(cè)很多很多。基于2015年廣州樓市已經(jīng)圓滿收官，各路人馬都在忙著準(zhǔn)備年貨，我們不妨循著去年走過的足跡，大膽預(yù)測(cè)一下2016年可能會(huì)發(fā)什么事情呢？即便期間，有可能會(huì)出現(xiàn)類似太子妃事件，基于事實(shí)的預(yù)測(cè)，也還是整體準(zhǔn)確的。

　　本期我們收集了十個(gè)問題，聚焦板塊、土地、房價(jià)、房貸、樓盤、戶型、特殊區(qū)域等諸多方面：你知道最火的板塊是哪個(gè)嗎？最讓市場(chǎng)期待的樓盤是誰嗎？明年二套房首付會(huì)不會(huì)減少……我們請(qǐng)樓市專家給以詳細(xì)解讀。

　　預(yù)測(cè)

　　1

　　廣州哪個(gè)板塊“當(dāng)仁不讓”最火？

　　年度預(yù)言：廣鋼新城今年的供應(yīng)量相當(dāng)于老城區(qū)去年全年的供應(yīng)量。

　　廣鋼新城板塊今年將大爆發(fā)，貨量超過7000套，成為廣州中心城區(qū)毫無懸念的“板塊之王”。南都記者了解到，根據(jù)過去兩年土地拍賣和開發(fā)商工程進(jìn)度來看，2016年包括天河牛奶廠板塊、海珠廣紙板塊、白云同和板塊、花都文旅板塊和南沙自貿(mào)區(qū)板塊都有望成為樓市大熱。值得注意的是，在現(xiàn)行政策不出現(xiàn)較大變化的情況下，佛山南海板塊還將繼續(xù)扮演蠶食廣州客的最大勢(shì)力，強(qiáng)行搶鏡廣州樓市。

　　五大中心區(qū)新增超2.5萬套新貨

　　近年來隨著城市不斷向外擴(kuò)張，廣州的樓市熱點(diǎn)板塊也大多集中在土地多樓盤多的外圍區(qū)域。不過值得注意的是，2016年廣州中心區(qū)將有多個(gè)熱門板塊推出海量一手住宅，成功“搶鏡”郊區(qū)。合富輝煌市場(chǎng)研究中心預(yù)計(jì)，2016年荔灣、越秀、天河、海珠、白云五大中心區(qū)新增供應(yīng)將會(huì)超過2.5萬套。其中荔灣區(qū)的風(fēng)頭最勁，新貨供應(yīng)幾乎占中心五區(qū)的一半，原芳村板塊則達(dá)到9500套。

　　方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為，從此前的土地出讓情況來看，2016年廣鋼、廣紙、牛奶廠板塊將成為樓市大熱。而郊區(qū)則首推南沙自貿(mào)區(qū)板塊，因?yàn)樵搮^(qū)域本身就具備政策利好，而且可能成為第一個(gè)放松限購的區(qū)域。

　　記者了解到，目前已有樓盤在售的廣鋼、牛奶廠、同和板塊，2016年會(huì)有更多樓盤加入，其供應(yīng)量會(huì)大幅增加。目前尚處于開發(fā)階段的廣紙板塊，2016年會(huì)有全新樓盤面市。值得注意的是，去年廣州一年賣出超過7000套的廣州萬達(dá)文化旅游城，在新的一年同樣貨量充沛，足以一盤之力挑起花都文旅板塊的熱度。

　　剛需、首改、豪宅、別墅產(chǎn)品一應(yīng)俱全

　　記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從目前開發(fā)商的工程進(jìn)度來看，經(jīng)過兩年三輪賣地的廣鋼新城，在2015年僅中海花灣壹號(hào)和金融街融穗華府兩個(gè)項(xiàng)目在售，而在2016年，該板塊將可能迎來八大金剛齊發(fā)的場(chǎng)面，包括中海花灣壹號(hào)、金融街·融穗華府、尚博雅苑、保利葛洲壩曼城、華發(fā)·中央公園、廣州振業(yè)城、珠江金茂府和北大資源項(xiàng)目。預(yù)計(jì)供應(yīng)總套數(shù)可達(dá)7298套、約78萬平方米，相當(dāng)于老城區(qū)去年全年的供應(yīng)總量。

　　分項(xiàng)目來看，廣鋼新城中的中海花灣壹號(hào)開發(fā)時(shí)間相對(duì)較長，可售貨量最大，預(yù)計(jì)2016年新增可售套數(shù)近2700套。開發(fā)商透露，該項(xiàng)目將在1月份推出全新二期“天際”組團(tuán)，由于貨量充足，估計(jì)后續(xù)以持續(xù)加推為主。金融街融穗華府目前持續(xù)銷售；保利葛洲壩曼城已開放銷售中心，預(yù)計(jì)將在1月份開盤。其他項(xiàng)目目前均處于籌備階段，珠江金茂府、華發(fā)·中央公園、北大資源和深振業(yè)項(xiàng)目進(jìn)展較慢，預(yù)計(jì)在上半年開放，下半年開始銷售。

　　從貨量結(jié)構(gòu)來看，廣鋼新城戶型產(chǎn)品豐富，既有適合首次置業(yè)的兩房、小三房戶型，也有適合改善型買家的三房、四房產(chǎn)品，還有大平層、別墅等高端豪宅物業(yè)。例如規(guī)模體量大、產(chǎn)品類型最為豐富中海花灣壹號(hào)，戶型涵蓋78-160平方米的兩至四房，而且采用N+1設(shè)計(jì)；金融街融穗華府和保利葛洲壩曼城主打剛需小戶型；珠江金茂府和華發(fā)中央公園以大戶型為主，包括500平方米的大平層單位和六聯(lián)排別墅。

　　廣鋼繼續(xù)賣地，有望托高房價(jià)

　　土地拍賣的價(jià)格，往往能夠影響該區(qū)域的房價(jià)走勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士指出，廣鋼新城在2016年預(yù)計(jì)仍有地塊推出，地塊高企的成交價(jià)格，亦有望繼續(xù)推高板塊房價(jià)。

　　據(jù)了解，廣鋼新城目前已出讓13幅居住和商住用地，共計(jì)用地面積約55.8萬平方米、容積率建筑面積約230萬平方米。目前剩余中央公園南側(cè)9幅居住和商住用地待出讓，共計(jì)用地面積約16.15萬平方米、容積率建筑面積約76.1萬平方米。該9幅地塊大部分可北向望中央公園，景觀較好，參考2015年底相似地塊19200元/平方米左右的樓面地價(jià)，保守估計(jì)這9幅地塊出讓價(jià)為1.85萬-1.9萬元/平方米。

　　而目前根據(jù)陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2015年中海花灣壹號(hào)成交均價(jià)30539元/平方米，目前區(qū)域整體價(jià)格水平為3萬-3.1萬/平方米。新入市的六個(gè)項(xiàng)目中，保利項(xiàng)目和中海二期項(xiàng)目都擁有地價(jià)優(yōu)勢(shì)；珠江金茂府雖然有地價(jià)優(yōu)勢(shì)，但項(xiàng)目定位高端，預(yù)計(jì)價(jià)格不會(huì)低于目前區(qū)域水平；華發(fā)中央公園同屬偏高端定位，而且樓面地價(jià)是區(qū)域最高，預(yù)計(jì)售價(jià)較高。

　　預(yù)測(cè)

　　2

　　房價(jià)去年零漲幅，2016絕地反彈？

　　年度預(yù)言：廣州房價(jià)大幅上漲的可能性不大

　　市場(chǎng)分析：剛剛過去的2015年，再次刷新廣州樓市成交記錄的同時(shí)，廣州去年全市房價(jià)幾乎沒漲，15206元/平方米的成交均價(jià)，同比只是漲了1%。相比較深圳房價(jià)漲幅接近40%，上海漲幅約為15%，北京上漲接近10%。根據(jù)經(jīng)緯行的數(shù)據(jù)，由于賣得太好，庫存消化周期已從2014年的14個(gè)月，縮短到2015年末的9.5個(gè)月。

　　這不由讓人回憶起2013年，一直被視為一線城市樓價(jià)“洼地”的廣州出現(xiàn)反彈，房價(jià)漲幅領(lǐng)跑全國。那么2016年會(huì)否重新上演這一幕？業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為可能性不大，但結(jié)構(gòu)性上漲的機(jī)會(huì)存在。

　　專家觀點(diǎn)：

　　房價(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)廣州首席分析師肖文曉：2016年的房地產(chǎn)政策預(yù)計(jì)會(huì)較2015年進(jìn)一步寬松，但是受到兩方面的限制，房價(jià)大幅上漲的可能性不大：首先是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境低迷的壓力，中國經(jīng)濟(jì)的L型調(diào)整，將影響市民置業(yè)投資的信心；其次是廣州樓市的供應(yīng)充足，大部分區(qū)域供求關(guān)系穩(wěn)定。預(yù)計(jì)2016年廣州房價(jià)穩(wěn)中向上的可能性較大。

　　中國指數(shù)研究院廣州分院院長張化學(xué)：2016年受去庫存政策預(yù)期、寬松的貨幣和信貸政策、價(jià)值洼地進(jìn)一步凸顯以及部分地王項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)等因素影響，廣州樓市整體均價(jià)將會(huì)穩(wěn)中有漲，預(yù)計(jì)漲幅在10%以內(nèi)，同時(shí)各區(qū)域的價(jià)格將出現(xiàn)較大的分化，如庫存量較大、去化周期較長的花都和南沙房價(jià)上漲的阻力較大，核心區(qū)房價(jià)有望出現(xiàn)較大幅度的上漲。

　　預(yù)測(cè)

　　3

　　廣州限外會(huì)否全面放開？

　　年度預(yù)言：限購還未放開，限外全面放開仍需等。

　　市場(chǎng)分析：根據(jù)2015年8月發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。對(duì)于實(shí)施住房限購政策的城市，境外個(gè)人購房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣�策�?guī)定。相比以前“境外個(gè)人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房”的規(guī)定，新規(guī)取消了對(duì)購房套數(shù)的限制，而“商品房”的表述也意味著包括商鋪、寫字樓在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)也有放開購買限制的可能，因此也為廣州放開限外提供了政策土壤。

　　“限外令”是否會(huì)全面放開？一方面，取消限外可能會(huì)推動(dòng)廣州部分區(qū)域的房價(jià)上漲速度進(jìn)一步提升。另一方面，北上廣深限購還在持續(xù)，對(duì)本地人購房都還有限制，對(duì)外籍人士是否能全面放開，還存在變數(shù)。

　　專家觀點(diǎn)：

　　肖文曉：總體來講，外資(外國人)在廣州購房的比例和需求都比較有限，因此并不會(huì)對(duì)樓市造成大的波瀾，如果松綁對(duì)外資購買商鋪和寫字樓的限制，還有助于化解目前商業(yè)地產(chǎn)庫存過大的問題，利大于弊。廣州放開限外可以用南沙作為試點(diǎn)，一方面可以吸引外資加快自貿(mào)區(qū)的建設(shè)發(fā)展，另一方面也可以為廣州全面放開限外積累經(jīng)驗(yàn)。

　　預(yù)測(cè)

　　4

　　二孩時(shí)代，四房戶型越等越貴？

　　年度預(yù)言：供求決定價(jià)格，收入決定實(shí)際購買力，短期影響不會(huì)那么大。

　　市場(chǎng)分析：全面放開二孩，意味著將來中國家庭的人口結(jié)構(gòu)將會(huì)從原來的以三口之家為主、過渡到以四口之家為主。按照兩夫妻一間房、兩個(gè)小孩各一間房計(jì)算，即使不考慮與老人家同住，三間房都只是基本需求，四房是改善性需求。

　　從廣州庫存情況來看，適合一家三口的三房是廣州市場(chǎng)的供應(yīng)和成交主力，緊隨其后的就是適合小夫妻的二房，再其次是適合大家庭的四房。因此，市面上流行一種說法，四房買少見少，越等越貴，不如“一次到位”，引發(fā)市民恐慌。

　　專家觀點(diǎn)：

　　肖文曉：價(jià)格由供求關(guān)系決定，二孩時(shí)代，剛需族對(duì)大戶型的需求確實(shí)會(huì)增加，但是轉(zhuǎn)化成實(shí)際的購買力還需要經(jīng)濟(jì)收入的支撐，因此短期內(nèi)亦不會(huì)有非常明顯的變化。在同樣的總價(jià)預(yù)算下，緊湊型的三房、四房將會(huì)受寵。不過，由于從二孩政策放開到二孩潮到來還有時(shí)間，因此開發(fā)商有足夠的時(shí)間去調(diào)整戶型設(shè)計(jì)，所以不存在因此“越等越貴”的說法。此外，144平方米做四房，對(duì)于很多剛需家庭來講已經(jīng)完全夠用，如果想買的更大，市面上有很多非普通住宅產(chǎn)品供應(yīng)，只需要在購買的時(shí)候多交一點(diǎn)稅，因此調(diào)整的必要性不大。

　　張化學(xué)：隨著二孩時(shí)代的到來，市場(chǎng)對(duì)大戶型的需求會(huì)增加，但對(duì)四房戶型價(jià)格的影響有限。一方面，二孩政策并不會(huì)立竿見影，會(huì)有一定的滯后性；另一方面，市場(chǎng)也會(huì)針對(duì)這部分需求做出相應(yīng)的反應(yīng)，四房的供應(yīng)量也會(huì)增加；再者，受支付能力的限制，有相當(dāng)一部分二孩家庭會(huì)選擇三房作為過渡戶型。

　　預(yù)測(cè)

　　5

　　土地市場(chǎng)能否再創(chuàng)新高？

　　年度預(yù)言：土地供應(yīng)看政府，土地價(jià)格進(jìn)入冷靜期。

　　市場(chǎng)分析：盡管廣州的樓市表現(xiàn)起伏不定，但是土地市場(chǎng)卻一路高歌。2015年廣州通過招拍掛方式賣地收入近950億元，再次超越2014年844億元的記錄。更重要的是，去年廣州賣地取得這個(gè)成績，是在成交面積基本與2014年持平的基礎(chǔ)上，這也意味著廣州去年土地單價(jià)更貴了，又或者說，中心區(qū)出讓的地塊增加了。

　　從2016年開年的情況來看，廣州土地市場(chǎng)大概率開門紅。1月廣州就將出讓天河區(qū)大觀路東側(cè)兩地塊和花都平步大道以北地塊，還掛出琶洲360米地標(biāo)地塊，起拍底價(jià)約21.5億元。

　　除了仍有大量地塊可出讓的外圍郊區(qū)，廣州中心城區(qū)在2016年可以預(yù)測(cè)到出讓的地塊已經(jīng)不多，金融城和琶洲仍有地塊，但基本都是商辦用地，白云新城預(yù)計(jì)會(huì)有兩宗住宅用地出讓，廣紙還剩3幅可出讓住宅用地。廣鋼新城在經(jīng)歷了兩年時(shí)光之后，中央公園南側(cè)仍有9宗地塊可出讓，預(yù)計(jì)今年也將陸續(xù)露面。

　　專家觀點(diǎn)：

　　方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為，2016年三四線城市的推地會(huì)減緩，不過一二線城市的土地供應(yīng)還會(huì)繼續(xù)保持。前幾年廣州拍出的地王項(xiàng)目在2015年底和2016年陸續(xù)出來，現(xiàn)這些地王項(xiàng)目基本都是平本甚至虧本在賣。在這種情況之下，開發(fā)商在拍地方面必須要冷靜下來，因此今年土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)有一個(gè)冷靜期。

　　另外房地產(chǎn)有個(gè)規(guī)律，成交大年之后一般會(huì)出現(xiàn)成交小年。去年廣州一手住宅成交9萬多套，在政策平穩(wěn)的情況下，今年能夠持平就算不錯(cuò)，還要繼續(xù)大幅增長不太可能。樓市的表現(xiàn)同樣也會(huì)反映到土地市場(chǎng)上。