一部腦洞大開的穿越古裝劇《太子妃升職記》獨有魔性突然霸屏了，樂視拼命捧羋月，不想太子妃卻火了。天下攘攘，有太多不可被人為準確預測之事。然而，盤點2015年各大榜單之后，要買房、不買房、坐觀其變的人都在揣測：2016年房價會不會漲？

　　諸如此類的揣測很多很多。基于2015年廣州樓市已經圓滿收官，各路人馬都在忙著準備年貨，我們不妨循著去年走過的足跡，大膽預測一下2016年可能會發什么事情呢？即便期間，有可能會出現類似太子妃事件，基于事實的預測，也還是整體準確的。

　　本期我們收集了十個問題，聚焦板塊、土地、房價、房貸、樓盤、戶型、特殊區域等諸多方面：你知道最火的板塊是哪個嗎？最讓市場期待的樓盤是誰嗎？明年二套房首付會不會減少……我們請樓市專家給以詳細解讀。

　　預測

　　1

　　廣州哪個板塊“當仁不讓”最火？

　　年度預言：廣鋼新城今年的供應量相當于老城區去年全年的供應量。

　　廣鋼新城板塊今年將大爆發，貨量超過7000套，成為廣州中心城區毫無懸念的“板塊之王”。南都記者了解到，根據過去兩年土地拍賣和開發商工程進度來看，2016年包括天河牛奶廠板塊、海珠廣紙板塊、白云同和板塊、花都文旅板塊和南沙自貿區板塊都有望成為樓市大熱。值得注意的是，在現行政策不出現較大變化的情況下，佛山南海板塊還將繼續扮演蠶食廣州客的最大勢力，強行搶鏡廣州樓市。

　　五大中心區新增超2.5萬套新貨

　　近年來隨著城市不斷向外擴張，廣州的樓市熱點板塊也大多集中在土地多樓盤多的外圍區域。不過值得注意的是，2016年廣州中心區將有多個熱門板塊推出海量一手住宅，成功“搶鏡”郊區。合富輝煌市場研究中心預計，2016年荔灣、越秀、天河、海珠、白云五大中心區新增供應將會超過2.5萬套。其中荔灣區的風頭最勁，新貨供應幾乎占中心五區的一半，原芳村板塊則達到9500套。

　　方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，從此前的土地出讓情況來看，2016年廣鋼、廣紙、牛奶廠板塊將成為樓市大熱。而郊區則首推南沙自貿區板塊，因為該區域本身就具備政策利好，而且可能成為第一個放松限購的區域。

　　記者了解到，目前已有樓盤在售的廣鋼、牛奶廠、同和板塊，2016年會有更多樓盤加入，其供應量會大幅增加。目前尚處于開發階段的廣紙板塊，2016年會有全新樓盤面市。值得注意的是，去年廣州一年賣出超過7000套的廣州萬達文化旅游城，在新的一年同樣貨量充沛，足以一盤之力挑起花都文旅板塊的熱度。

　　剛需、首改、豪宅、別墅產品一應俱全

　　記者統計發現，從目前開發商的工程進度來看，經過兩年三輪賣地的廣鋼新城，在2015年僅中海花灣壹號和金融街融穗華府兩個項目在售，而在2016年，該板塊將可能迎來八大金剛齊發的場面，包括中海花灣壹號、金融街·融穗華府、尚博雅苑、保利葛洲壩曼城、華發·中央公園、廣州振業城、珠江金茂府和北大資源項目。預計供應總套數可達7298套、約78萬平方米，相當于老城區去年全年的供應總量。

　　分項目來看，廣鋼新城中的中海花灣壹號開發時間相對較長，可售貨量最大，預計2016年新增可售套數近2700套。開發商透露，該項目將在1月份推出全新二期“天際”組團，由于貨量充足，估計后續以持續加推為主。金融街融穗華府目前持續銷售；保利葛洲壩曼城已開放銷售中心，預計將在1月份開盤。其他項目目前均處于籌備階段，珠江金茂府、華發·中央公園、北大資源和深振業項目進展較慢，預計在上半年開放，下半年開始銷售。

　　從貨量結構來看，廣鋼新城戶型產品豐富，既有適合首次置業的兩房、小三房戶型，也有適合改善型買家的三房、四房產品，還有大平層、別墅等高端豪宅物業。例如規模體量大、產品類型最為豐富中海花灣壹號，戶型涵蓋78-160平方米的兩至四房，而且采用N+1設計；金融街融穗華府和保利葛洲壩曼城主打剛需小戶型；珠江金茂府和華發中央公園以大戶型為主，包括500平方米的大平層單位和六聯排別墅。

　　廣鋼繼續賣地，有望托高房價

　　土地拍賣的價格，往往能夠影響該區域的房價走勢。業內人士指出，廣鋼新城在2016年預計仍有地塊推出，地塊高企的成交價格，亦有望繼續推高板塊房價。

　　據了解，廣鋼新城目前已出讓13幅居住和商住用地，共計用地面積約55.8萬平方米、容積率建筑面積約230萬平方米。目前剩余中央公園南側9幅居住和商住用地待出讓，共計用地面積約16.15萬平方米、容積率建筑面積約76.1萬平方米。該9幅地塊大部分可北向望中央公園，景觀較好，參考2015年底相似地塊19200元/平方米左右的樓面地價，保守估計這9幅地塊出讓價為1.85萬-1.9萬元/平方米。

　　而目前根據陽光家緣網簽數據顯示，2015年中海花灣壹號成交均價30539元/平方米，目前區域整體價格水平為3萬-3.1萬/平方米。新入市的六個項目中，保利項目和中海二期項目都擁有地價優勢；珠江金茂府雖然有地價優勢，但項目定位高端，預計價格不會低于目前區域水平；華發中央公園同屬偏高端定位，而且樓面地價是區域最高，預計售價較高。

　　預測

　　2

　　房價去年零漲幅，2016絕地反彈？

　　年度預言：廣州房價大幅上漲的可能性不大

　　市場分析：剛剛過去的2015年，再次刷新廣州樓市成交記錄的同時，廣州去年全市房價幾乎沒漲，15206元/平方米的成交均價，同比只是漲了1%。相比較深圳房價漲幅接近40%，上海漲幅約為15%，北京上漲接近10%。根據經緯行的數據，由于賣得太好，庫存消化周期已從2014年的14個月，縮短到2015年末的9.5個月。

　　這不由讓人回憶起2013年，一直被視為一線城市樓價“洼地”的廣州出現反彈，房價漲幅領跑全國。那么2016年會否重新上演這一幕？業內普遍認為可能性不大，但結構性上漲的機會存在。

　　專家觀點：

　　房價點評網廣州首席分析師肖文曉：2016年的房地產政策預計會較2015年進一步寬松，但是受到兩方面的限制，房價大幅上漲的可能性不大：首先是經濟大環境低迷的壓力，中國經濟的L型調整，將影響市民置業投資的信心；其次是廣州樓市的供應充足，大部分區域供求關系穩定。預計2016年廣州房價穩中向上的可能性較大。

　　中國指數研究院廣州分院院長張化學：2016年受去庫存政策預期、寬松的貨幣和信貸政策、價值洼地進一步凸顯以及部分地王項目進入市場等因素影響，廣州樓市整體均價將會穩中有漲，預計漲幅在10%以內，同時各區域的價格將出現較大的分化，如庫存量較大、去化周期較長的花都和南沙房價上漲的阻力較大，核心區房價有望出現較大幅度的上漲。

　　預測

　　3

　　廣州限外會否全面放開？

　　年度預言：限購還未放開，限外全面放開仍需等。

　　市場分析：根據2015年8月發布的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批準從事經營房地產的企業除外)和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。對于實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策規定。相比以前“境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房”的規定，新規取消了對購房套數的限制，而“商品房”的表述也意味著包括商鋪、寫字樓在內的商業物業也有放開購買限制的可能，因此也為廣州放開限外提供了政策土壤。

　　“限外令”是否會全面放開？一方面，取消限外可能會推動廣州部分區域的房價上漲速度進一步提升。另一方面，北上廣深限購還在持續，對本地人購房都還有限制，對外籍人士是否能全面放開，還存在變數。

　　專家觀點：

　　肖文曉：總體來講，外資(外國人)在廣州購房的比例和需求都比較有限，因此并不會對樓市造成大的波瀾，如果松綁對外資購買商鋪和寫字樓的限制，還有助于化解目前商業地產庫存過大的問題，利大于弊。廣州放開限外可以用南沙作為試點，一方面可以吸引外資加快自貿區的建設發展，另一方面也可以為廣州全面放開限外積累經驗。

　　預測

　　4

　　二孩時代，四房戶型越等越貴？

　　年度預言：供求決定價格，收入決定實際購買力，短期影響不會那么大。

　　市場分析：全面放開二孩，意味著將來中國家庭的人口結構將會從原來的以三口之家為主、過渡到以四口之家為主。按照兩夫妻一間房、兩個小孩各一間房計算，即使不考慮與老人家同住，三間房都只是基本需求，四房是改善性需求。

　　從廣州庫存情況來看，適合一家三口的三房是廣州市場的供應和成交主力，緊隨其后的就是適合小夫妻的二房，再其次是適合大家庭的四房。因此，市面上流行一種說法，四房買少見少，越等越貴，不如“一次到位”，引發市民恐慌。

　　專家觀點：

　　肖文曉：價格由供求關系決定，二孩時代，剛需族對大戶型的需求確實會增加，但是轉化成實際的購買力還需要經濟收入的支撐，因此短期內亦不會有非常明顯的變化。在同樣的總價預算下，緊湊型的三房、四房將會受寵。不過，由于從二孩政策放開到二孩潮到來還有時間，因此開發商有足夠的時間去調整戶型設計，所以不存在因此“越等越貴”的說法。此外，144平方米做四房，對于很多剛需家庭來講已經完全夠用，如果想買的更大，市面上有很多非普通住宅產品供應，只需要在購買的時候多交一點稅，因此調整的必要性不大。

　　張化學：隨著二孩時代的到來，市場對大戶型的需求會增加，但對四房戶型價格的影響有限。一方面，二孩政策并不會立竿見影，會有一定的滯后性；另一方面，市場也會針對這部分需求做出相應的反應，四房的供應量也會增加；再者，受支付能力的限制，有相當一部分二孩家庭會選擇三房作為過渡戶型。

　　預測

　　5

　　土地市場能否再創新高？

　　年度預言：土地供應看政府，土地價格進入冷靜期。

　　市場分析：盡管廣州的樓市表現起伏不定，但是土地市場卻一路高歌。2015年廣州通過招拍掛方式賣地收入近950億元，再次超越2014年844億元的記錄。更重要的是，去年廣州賣地取得這個成績，是在成交面積基本與2014年持平的基礎上，這也意味著廣州去年土地單價更貴了，又或者說，中心區出讓的地塊增加了。

　　從2016年開年的情況來看，廣州土地市場大概率開門紅。1月廣州就將出讓天河區大觀路東側兩地塊和花都平步大道以北地塊，還掛出琶洲360米地標地塊，起拍底價約21.5億元。

　　除了仍有大量地塊可出讓的外圍郊區，廣州中心城區在2016年可以預測到出讓的地塊已經不多，金融城和琶洲仍有地塊，但基本都是商辦用地，白云新城預計會有兩宗住宅用地出讓，廣紙還剩3幅可出讓住宅用地。廣鋼新城在經歷了兩年時光之后，中央公園南側仍有9宗地塊可出讓，預計今年也將陸續露面。

　　專家觀點：

　　方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，2016年三四線城市的推地會減緩，不過一二線城市的土地供應還會繼續保持。前幾年廣州拍出的地王項目在2015年底和2016年陸續出來，現這些地王項目基本都是平本甚至虧本在賣。在這種情況之下，開發商在拍地方面必須要冷靜下來，因此今年土地市場預計會有一個冷靜期。

　　另外房地產有個規律，成交大年之后一般會出現成交小年。去年廣州一手住宅成交9萬多套，在政策平穩的情況下，今年能夠持平就算不錯，還要繼續大幅增長不太可能。樓市的表現同樣也會反映到土地市場上。