2015年的東莞樓市是瘋狂的。全年成交超千億，而全市GDP也就6000多億元。不管是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家、東莞中原策略研究中心總監(jiān)車德銳，還是學(xué)院派的中山大學(xué)財(cái)政稅務(wù)系主任林江教授，都認(rèn)為東莞的樓市發(fā)了“燒”。這與莞深一體化的天時(shí)地利人和有關(guān)，同時(shí)也有本土內(nèi)需乏力等利空如達(dá)摩克里斯之劍懸掛當(dāng)頭。

　　“臨深片區(qū)收樓的時(shí)候出現(xiàn)七八成空置的空城怎么辦？”車德銳提出的問題，也是林江所擔(dān)心的。這樣局面下誰做接盤俠最好？東莞樓市平穩(wěn)“退燒”又有什么良策？專家和房地產(chǎn)大佬在19日舉行的莞深區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展論壇上做了探討。

　　A

　　暴漲之后東莞樓市發(fā)了“燒”最怕收樓后出現(xiàn)“空城”

　　東莞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳駿良公布了一組數(shù)據(jù)：2015年，東莞商品房成交面積1099.81萬平方米，同比增長(zhǎng)62.28%，首次超千萬平方米；成交金額1096.69億元，同比增長(zhǎng)67.06%，首次超千億元。其中，商品住宅成交面積992.08萬平方米，同比增長(zhǎng)75.75%，成交均價(jià)9794.12元/平方米，同比增長(zhǎng)6.92%.

　　其中，深圳客所占比例從2014年的16%增長(zhǎng)到2015年的38%.如果換算成金額，深圳客購(gòu)買的房?jī)r(jià)金額可以達(dá)到五成。也就是說，東莞50%的市場(chǎng)，被深圳客買走。

　　“這些數(shù)字讓我們切實(shí)感受到東莞地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力。也許很多人會(huì)問，2015年東莞樓市場(chǎng)是不是步子邁得有點(diǎn)大？”陳駿良認(rèn)為，受深圳客來莞買房影響，東莞市場(chǎng)表現(xiàn)出有史以來最好的一年，但也給后市留下了疑問。

　　從微觀上來說，東莞中原策略研究中心統(tǒng)計(jì)到的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)更為聳動(dòng)。總監(jiān)車德銳介紹，很多區(qū)域最高的增幅可以去到70%，比如鳳崗；塘廈這些地方挨著深圳的，增幅也在40%-60%.

　　“單盤更厲害，鳳崗一些個(gè)盤已經(jīng)沖三萬，塘廈達(dá)到兩萬七。原本塘廈房?jī)r(jià)六七千，現(xiàn)在已經(jīng)到了兩萬多，整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)瘋狂的狀態(tài)。一天一個(gè)價(jià)不過分，少的調(diào)幾百，多的六千、一萬。”車德銳自己研究房地產(chǎn)市場(chǎng)這么多年，也沒有見過樓市瘋狂的這種狀態(tài)，對(duì)此當(dāng)頭潑了一盆冷水，“我不是太樂觀，來得快去得也快，因?yàn)槲飿O必反，這是真理。”

　　他擔(dān)心，這樣的熱潮過后，很多樓盤收樓之后有沒有人來住？最怕的就是空城，好一點(diǎn)的變成“睡城”，過來睡一晚再去上班，這種起碼還有消費(fèi)在東莞：“臨深片區(qū)的空置率如果達(dá)到七八成，物業(yè)管理怎么做？”

　　林江也同樣擔(dān)心樓市“高燒”的傷害，接連發(fā)問：政府拿到了房?jī)r(jià)上漲的好處，比如說稅收，但如果現(xiàn)階段實(shí)行房地產(chǎn)稅收“營(yíng)改增”，也會(huì)帶來問題。

　　“沒有人說高燒是正常的跡象，高燒屬于病態(tài)。”林江說，房?jī)r(jià)過熱是病，得治。

　　B

　　找出病因

　　雖有天時(shí)地利房?jī)r(jià)漲幅仍超東莞人承受力

　　看病講究望聞問切，那么東莞樓市高燒，就必須分析一下高燒的形成原因。

　　車德銳認(rèn)為，一開始東莞樓市吸引來深圳客，還是有“天時(shí)地利人和”的因素。首先，深圳地少人多，產(chǎn)業(yè)購(gòu)買力全國(guó)數(shù)一數(shù)二；第二，深圳前海跟香港的房?jī)r(jià)靠攏，房?jī)r(jià)已經(jīng)過了十萬元一平米，成為全球都關(guān)注的板塊；第三，深圳限購(gòu)，導(dǎo)致很多人有錢沒辦法在深圳買房子；第四，近期股市暴跌，做生意也覺得賺錢很難，深圳人只有把錢投入房地產(chǎn)，在深圳即使投也買不起，所以在東莞表現(xiàn)為出手闊綽。

　　他觀察，2015年10月之前，深圳客過來東莞的更多是自住客，一些剛需群體。到了“930”政策出來，那個(gè)時(shí)候開始，很多樓盤出現(xiàn)了投資客的身影。10月之后，投資客占主導(dǎo)，只買趨勢(shì)，不管地段、房型、樓盤大小，只管趨勢(shì)是否向上。

　　然而“利空”的因素也固而有之，像一把達(dá)摩克里斯之劍懸在頭頂。車德銳認(rèn)為，人口紅利在減弱，老齡化一定會(huì)帶來購(gòu)買力的下降，上有老下有小，一定會(huì)有很多方面的開支，買房的支出一定會(huì)比較理性；2014年下半年以后，剛需是快速下降的過程。

　　“最重要的還是內(nèi)需無力，超過萬元以上，東莞本土人買房的群體購(gòu)買力跟不上了，這也是一個(gè)重大的利空。”車德銳舉了一個(gè)例子，最近長(zhǎng)安一塊地以接近1萬的地價(jià)被碧桂園買走，這意味著樓面地價(jià)可能達(dá)到3萬元，“以東莞普遍的收入，哪里買得起那么高價(jià)的房？這給整個(gè)行業(yè)帶來很盲目、非理性的狀態(tài)。”

　　另外，已經(jīng)有不少城市開始分流深圳客，中山的房?jī)r(jià)從4000元漲到8000元了，除了惠州、中山有分流，深汕合作區(qū)也是分流的渠道。