一、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

　　1、2016 年一季度行業(yè)杠桿率，即全行業(yè)土地購(gòu)置金額占銷售金額比值繼續(xù)處于下行階段。該數(shù)據(jù)從2008 年高峰期的18.47%一路回落到2016 年一季度的6%。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，在房?jī)r(jià)未明顯上行之前，開(kāi)發(fā)商土地投資依舊保持謹(jǐn)慎。此外，部分項(xiàng)目去化完畢后資金未再進(jìn)入地產(chǎn)，而是進(jìn)行其他多元化投資。

2005-2015年全國(guó)土地購(gòu)置金額占銷售金額比值

2013-2015年全國(guó)各類型城市漲價(jià)情況（單位：%）

　　2、2016 年1-3 月度全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資為1.77 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.20%。相比2015 年同期同比增長(zhǎng)8.50%而言，2016 年增幅繼續(xù)降低；1-3 月商品住宅投資1.17 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.60%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為66 %。

2015-2016年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速

2015-2016年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資當(dāng)月情況

　　3、2016 年1-3 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積2.83 億平方米，同比增加19.20%；房屋竣工面積2.00 億平方米，同比增加5.8%。整體開(kāi)竣工情況相比2015 年均有所回升。

全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工、施工和竣工面積增速情況

　　2016 年1-3 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積0.36 億平方米，同比減少11.70%；

　　土地市場(chǎng)與其他指標(biāo)類似維持了回升的狀態(tài)。

2015-2016年全國(guó)房屋新開(kāi)工增速情況

2015-2016年全國(guó)房屋竣工面積同比情況

2015-2016年全國(guó)土地購(gòu)置面積同比情況

2015-2016年全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)同比情況

　　4、2016 年1-3 月，全國(guó)商品房銷售面積2.43 億平方米，比去年同期增加33.10%。3 月份，當(dāng)月商品房銷售面積1.31 億平方米，同比增加16.29%。整體行業(yè)銷售情況明顯高歌猛進(jìn)。1-3 月商品房累計(jì)銷售額達(dá)到1.85 萬(wàn)億元，較去年同期增加54.10%。

2015-2016年全國(guó)商品房銷售面積同比情況

2015-2016年全國(guó)商品房銷售額同比情況

　　從銷竣比情況來(lái)看，截至 2016 年3 月銷竣比數(shù)據(jù)為1.21，較2016 年初的0.81 保持反彈。

2015-2016年全國(guó)房地產(chǎn)銷竣比情況

　　二、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

　　1、2015 年，房地產(chǎn)行業(yè)的政策更為寬松。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中更是把房地產(chǎn)“去庫(kù)存”作為2016 年的五大工作任務(wù)之一，從國(guó)家層面確立了“去庫(kù)存”為房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。從2015 年以來(lái)，對(duì)非一線城市，分別從營(yíng)業(yè)稅、貸款比例、首付比例等方面做出了新的調(diào)整，以此刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。3 月份的銷售、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等數(shù)據(jù)也反應(yīng)了行業(yè)受到政策刺激還是回暖，預(yù)計(jì)上半年行業(yè)增速可以持續(xù)。在寬松政策的帶動(dòng)下，個(gè)別城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的情況，特別是深圳、上海，房?jī)r(jià)快速上漲，還出現(xiàn)“首付貸”等加杠桿的情況。各城市也因此調(diào)整的行業(yè)政策，上海、深圳分別加大的限購(gòu)政策的力度。

　　2、2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強(qiáng)勁。首先，現(xiàn)有的住房普遍戶型較小，20%左右的住房質(zhì)量很差。其次，二孩政策的全面放開(kāi)。第三，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求(首次置業(yè)需求和投資性需求)正趨于弱勢(shì)。從2015年成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，改善性需求已經(jīng)在釋放，2016、2017年會(huì)保持比較好的一個(gè)成交規(guī)模。從2014年改善型需求成交已經(jīng)超過(guò)剛需，2016年改善性需求成交比例將進(jìn)一步提高。

　　一、二線城市的平均土地成本已經(jīng)大幅上升。新項(xiàng)目普遍會(huì)瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng)，制定較高的價(jià)格以彌補(bǔ)土地成本的大幅上升，從而推動(dòng)銷售均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著高庫(kù)存和弱需求，尤其當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)低迷，我們預(yù)計(jì)2016年的三、四線城市房地產(chǎn)銷量將下降10%，銷售均價(jià)將下跌5%以上。

　　3、房產(chǎn)稅會(huì)出臺(tái)，但對(duì)市場(chǎng)影響不大。由于絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，為了穩(wěn)增長(zhǎng)，國(guó)家不太可能出臺(tái)嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來(lái)肯定會(huì)因地制宜，稅率各不相同，減免政策也不相同。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會(huì)最高。整體而言，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。

　　4、逆城市化很難出現(xiàn)。很多國(guó)家在充分城市化之后，會(huì)出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買(mǎi)地，建別墅。未來(lái)10到20年，中國(guó)很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊?guó)人多，耕地少，土地國(guó)家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。

　　5、從整體來(lái)看，2016 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以穩(wěn)為主，且分化明顯。一二線重點(diǎn)城市今年市場(chǎng)較為火熱，2016年預(yù)計(jì)政策放松空間有限，市場(chǎng)局面主要由庫(kù)存降低后的供求相對(duì)平來(lái)決定。大部分三四線城市庫(kù)存壓力大，且 2015 年表現(xiàn)低迷，預(yù)計(jì)寬松的政策將繼續(xù)加碼。去庫(kù)存是2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要任務(wù)。