樓市追蹤

　　政策拐點之后，房價拐點又將何時到來？這其實就是看哪些城市能最先逆轉(zhuǎn)樓市供求關(guān)系，使供大于求。

　　這個十月長假，國內(nèi)數(shù)個一二線城市的開發(fā)商、購房者及媒體從業(yè)者經(jīng)歷了一場政策大洗禮。二十個城市限購限貸，雖然嚴(yán)厲程度不一，但雷霆萬鈞之勢顯示了高層阻止樓市瘋狂的決心。兩年來，政府對房地產(chǎn)寬松政策的拐點迅速來臨。

　　那么，政策拐點之后，房價拐點又將何時到來？這其實就是看哪些城市能最先逆轉(zhuǎn)樓市供求關(guān)系，使供大于求。其中無非兩點，一是如何縮小需求，二是如何擴大供應(yīng)。

　　縮小需求當(dāng)然取決于當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策、限購限貸去杠桿的嚴(yán)厲程度。除了一線城市，二線城市中最嚴(yán)厲的無非是長三角的蘇州、南京和合肥，而它們恰恰是二線城市前期最瘋狂的“四小龍”（蘇州、南京、合肥、廈門）。

　　供應(yīng)端則是土地放量，這是樓市擴大供應(yīng)的前提。而蘇州、南京、合肥這幾個城市，恰恰又是前期土地拍賣最多的，今年前三季度土地收入都已超過一千億，而后期還將繼續(xù)大規(guī)模放地。

　　比如南京今年要出讓500公頃的土地，四季度還有三分之一要完成。這么大的量，在前期地王和現(xiàn)在限購的基礎(chǔ)上，必將讓開發(fā)商謹(jǐn)慎而行。南京市前期土地成交溢價率主要集中在50%-200%之間，占全部成交地塊的80%，溢價率超過100%以上的有25宗地塊。這樣的局面顯然會明顯降溫。

　　合肥的供地力度更猛，號稱2016年下半年每月居住用地供應(yīng)面積原則上不少于1000畝。其在九月初就公布了《合肥市居住類國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)公告》，涉及土地50宗，總面積6225畝，這也是合肥市土地市場史上一次性公布居住土地宗數(shù)和面積最多的。

　　在合肥房地產(chǎn)市場采取嚴(yán)厲調(diào)控、下游購房者已大大減少的背景下，此次大面積放地則從供應(yīng)端對房地產(chǎn)市場進行了調(diào)控，使供求關(guān)系迅速逆轉(zhuǎn)，購房者預(yù)期自然也發(fā)生改變。

　　至于前期瘋狂搶地的開發(fā)商也會冷靜很多。這么多后續(xù)土地，不可能都成為地王，開發(fā)商再拿地必須謹(jǐn)慎。當(dāng)然，這些土地具體落實“招拍掛”需要合肥政府提供強有力的措施，來保證市場及時供應(yīng)。

　　另外，這些城市前期房價瘋漲，使購房門檻大幅提高，再加上改善性住房去杠桿，最高八成的首付，讓眾多購房者難以企及。而前期釋放的大量地王，使開發(fā)商急于回收資金，推出新房源，以求在高價基礎(chǔ)上實現(xiàn)快銷熱賣。但在目前調(diào)控政策下，這樣的局面幾乎不可能再實現(xiàn)。

　　2016年雖然大多數(shù)開發(fā)商都超額完成指標(biāo)，利潤也大大增加，但是他們在搶了眾多地王之后，早已把資金還了回去，并要靠銷售回款來消化掉地王。尤其是那些拿地金額遠超銷售金額的福建民企，在政策反轉(zhuǎn)的艱難局面下，回款速度關(guān)系企業(yè)生死存亡。為了資金周轉(zhuǎn)，在這三個城市里，部分開發(fā)商以價格戰(zhàn)來打動購房者就是順理成章的事了。所以，一旦全國市場發(fā)生反轉(zhuǎn)，領(lǐng)頭羊應(yīng)該就是這幾座城市。

　　其他城市變數(shù)就比較大了。比如深圳和北京的政策也很嚴(yán)厲，北京二套首付不低于50%，深圳更提至七成，這使得改善性居住的購房門檻達到了無以復(fù)加的程度，但是這兩個城市目前土地出讓都很少，短時間內(nèi)很難讓供求關(guān)系出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。

　　而二線城市中濟南和鄭州雖然調(diào)控政策比較寬松，但濟南全年總住宅用地供應(yīng)量將達到8000多畝， 明顯超出以往每年五六千畝的供應(yīng)量。而鄭州今年1-8月主城區(qū)已供地5300畝，按照年底再供應(yīng)6000畝的計劃，今年鄭州市主城區(qū)商品住宅用地將達到11300畝，是去年全年供應(yīng)量的2.3倍。這也將對供求關(guān)系形成巨大壓力。

　　所以，這幾個城市也有希望達到價格拐點，但時間會推遲很多，應(yīng)該是在長三角這三個城市之后。

　　張百忍（地產(chǎn)學(xué)者）