房企融資難問題雪上加霜，今年將成為房企“生死攸關(guān)”的一年。同策研究院研究總監(jiān)張宏偉曾表示，“部分銀行暫停授信”“利率上調(diào)”等樓市利空動作讓房企的融資渠道進一步鎖緊。在這種背景下，海外融資成為很多房企的選擇。然而，國家發(fā)改委、財政部近日聯(lián)合下發(fā)文件對此種融資方式也進行了限制。

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“錢袋子”被扎緊

　　來自同策的數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，40家典型房企總計融資2726億元，境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資均有不同程度的波動，房企多元化融資渠道全面被堵。對此，同策研究院研究員陳朦朦認為，房企“資金饑渴癥”持續(xù)加重，在房地產(chǎn)市場調(diào)控未發(fā)生改變的情況下，地產(chǎn)商到了“拿錢比拿地重要，回款比銷售重要”的重要節(jié)點上。

　　自2017年以來，金融監(jiān)管力度逐步加強。住建部、央行、銀監(jiān)會、國土部等多部委均表示要規(guī)范購房融資行為，銀行、信托、證券交易所等均相繼出臺金融監(jiān)管政策，對房企融資規(guī)模、渠道、方式等做出了進一步的規(guī)范，對企業(yè)的資質(zhì)審核與資金管控更加規(guī)范與嚴格，推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)去杠桿和降風(fēng)險。

　　今年前4個月，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績逐漸放緩，這讓大舉拿地帶來的資金壓力更加明顯。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求愈發(fā)迫切。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，部分房企在2016年替換了部分高成本資金，資金鏈目前仍算寬裕。而隨著調(diào)控的持續(xù)，多數(shù)房企的壓力將越來越大。從各地樓市的調(diào)控情況來看，預(yù)計房企發(fā)債等渠道可能繼續(xù)收緊。對房企來說，今年將是最近4年資金壓力最大的一年。

　　據(jù)統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，房企到位資金增速低至2.1%，保持低位狀態(tài)。其中，國內(nèi)貸款增速和個人按揭貸款增速雙雙出現(xiàn)了負增長。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，4月18日央行降準(zhǔn)，釋放4000億元增量資金，卻并未緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金緊張狀況。今年1至4月信貸增速的下滑，表明以金融去杠桿為目標(biāo)、針對房地產(chǎn)的信貸定向緊縮仍在繼續(xù)，流向房地產(chǎn)的資金閘門在逐漸關(guān)小。同時，資金使用成本也在不斷提升。

　　事實上，境內(nèi)融資的難度仍舊很高。從成功發(fā)行的境內(nèi)債券來看，僅是以超短融、租房專項債券為主的另類融資途徑。境內(nèi)銀行貸款融資渠道也進一步收縮，4月份監(jiān)測的40家典型房企共融資47.20億元，環(huán)比3月下降了16.28%；信托貸款融資額為14.41億元，較3月大幅下跌60.58%。來自同策研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在2017年12月以前，境內(nèi)再融資為房企最主要的股權(quán)融資方式，但自2017年12月以來，監(jiān)測的40家上市房企股權(quán)融資方式均為執(zhí)行股票期權(quán)計劃，境內(nèi)再融資額連續(xù)3個月為0。

　　上述業(yè)內(nèi)人士認為，此前金融機構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模較大的主要原因是層層嵌套。監(jiān)管趨嚴后，很多機構(gòu)做不了債權(quán)類業(yè)務(wù)，而只能做股權(quán)投資。因此，有能力的上市房企可利用上市的優(yōu)勢，通過再融資方式為公司提供充足的資金需求。如今，股權(quán)融資的重啟或多或少反映出房企資金壓力下被迫轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y方式的“無奈”。

　　海外融資渠道受限

　　隨著監(jiān)管層嚴控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，房企融資的難度變得越來越大。海外融資成為很多房企的選擇。

　　自今年1月以來，房企借道海外融資“儲糧”的動作頻發(fā)。4月份，房企海外融資總額折合人民幣為376.12億元，相比3月份的193.44億元大幅上升。從幣種來看，今年4月份房企融資仍以人民幣為主，美元次之，新加坡元排第三。

　　值得注意的是，新加坡元首次超過港元位列第三，其主要原因是4月龍光地產(chǎn)和建業(yè)地產(chǎn)兩家房企選擇發(fā)行以新加坡元為貨幣單位的公司債，融資金額為3.5億新加坡元。

　　陳朦朦認為，在國內(nèi)融資難度高、外部環(huán)境發(fā)生較大轉(zhuǎn)變時，房企海外融資規(guī)模擴大是必然趨勢：“資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)合理、現(xiàn)金流得到改善、各種財務(wù)指標(biāo)良好的房企評級較高，海外融資成本較低。”有分析師表示，但有些中型房企負債較高，想借道海外融資儲備“糧食”的想法可能難以實現(xiàn)，即使成功獲得融資可能也將付出高昂的資金成本，會對利潤造成嚴重侵蝕。

　　目前房企融資的主戰(zhàn)場集中在海外資本市場，但是這條路可能會變得極為難走。最近，外匯管理局有關(guān)人士強調(diào)了對于房企借外債要保持審慎態(tài)度；除有特殊規(guī)定外，房企不得借用外債。陳朦朦認為，這是雪上加霜——該政策將增加地產(chǎn)企業(yè)在辦理外債事前簽約備案上的難度，從而導(dǎo)致未來房企境外融資環(huán)境變得惡化。

　　不僅如此，5月17日，國家發(fā)改委、財政部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于完善市場約束機制嚴格防范外債風(fēng)險和地方債務(wù)風(fēng)險的通知》，嚴禁企業(yè)以各種名義要求或接受地方政府及其所屬部門為其市場化融資行為提供擔(dān)保或承擔(dān)償債責(zé)任。

　　同時，該文件要求募集資金應(yīng)重點用于支持創(chuàng)新發(fā)展、綠色發(fā)展、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造業(yè)以及“一帶一路”倡儀和國際產(chǎn)能合作等方面。專家認為，該文件將引導(dǎo)企業(yè)資金脫虛向?qū)崱＝Y(jié)合此前外匯局的最新規(guī)定，房企和城投平臺境外發(fā)債將受限，而符合我國戰(zhàn)略發(fā)展需要的產(chǎn)業(yè)將得到支持。簡單來說，此文件將進一步增加企業(yè)融資尤其是海外發(fā)債融資的難度，并將有限的資金資源引入更符合國家政策的領(lǐng)域，而非房地產(chǎn)市場。

　　天風(fēng)證券認為，監(jiān)管層對于地產(chǎn)的海外融資一直采取相對審慎的態(tài)度，而隨著中資房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債的放量，監(jiān)管機構(gòu)可能會控制節(jié)奏和規(guī)模，保障債務(wù)的安全性。（王麗新高改芳）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報