近日，高力國際舉行發(fā)布會(huì)，對(duì)2022年三季度華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的各業(yè)務(wù)板塊表現(xiàn)進(jìn)行回顧，并對(duì)四季度做出展望。

　　進(jìn)入三季度，中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇向上的趨勢基本確立，隨著央行積極表態(tài)支持宏觀杠桿率上升，寬信用將持續(xù)助力經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。在這樣的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，北京辦公樓市場也如期出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，但市場需求動(dòng)力仍待提升。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海說，2022年第三季度，北京甲級(jí)寫字樓市場凈吸納量恢復(fù)至-6,400平方米，需求強(qiáng)度相較二季度出現(xiàn)了明顯改善。本季度市場無新增入市的甲級(jí)項(xiàng)目，因此部分子市場的空置率上升主要是由于市場存量項(xiàng)目釋放出更多空置面積所致。全市場空置率維持在16.4%的水平，凈有效租金穩(wěn)定在336.8元每月每平米。

　　在核心子市場方面，除了受益于大宗租賃成交的東城商務(wù)區(qū)和高性價(jià)比的麗澤商務(wù)區(qū)出現(xiàn)比較積極的去化，其他子市場空置率均呈現(xiàn)不同程度的上升。乙級(jí)寫字樓市場表現(xiàn)與二季度基本持平，凈吸納量為-6.1萬平米，空置率為14.3%，凈有效租金為227.9元每月每平米。在產(chǎn)業(yè)園市場方面，受到企業(yè)退租的影響，凈吸納量為-4.9萬平方米，空置率為15.5%，凈有效租金為128.3元每月每平米。

　　無論是寫字樓市場還是產(chǎn)業(yè)園市場，目前都受到互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)進(jìn)行面積整合的影響。傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)目前也是受影響最大的子市場，主要集中在北部市場，包括望京和中關(guān)村的寫字樓市場以及上地的產(chǎn)業(yè)園市場。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在今年前三季度，僅這三個(gè)區(qū)域新增的可租賃辦公空間就至少超過35萬平方米，其中望京寫字樓市場新增17萬平方米，上地區(qū)域超過13萬平方米，中關(guān)村寫字樓市場新增超過6萬平米。未來的一年間，北部的甲級(jí)寫字樓市場有近40萬平米的新項(xiàng)目入市，上地和北清路的產(chǎn)業(yè)園市場將迎來供應(yīng)高峰，總體量或?qū)⒊�過100萬平方米。由此可見，互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)的面積整合預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)影響2023年的望京、中關(guān)村和上地市場。

　　嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，北京市場已經(jīng)進(jìn)入3-5年的去化周期，需求側(cè)強(qiáng)度將決定未來市場走勢。多種因素的共同作用下，新周期下的辦公樓市場已經(jīng)出現(xiàn)了新的產(chǎn)業(yè)變化，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，主力租戶行業(yè)的需求調(diào)整將大幅增加未來市場的不確定性。就互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)而言，整體政策環(huán)境已經(jīng)進(jìn)入常態(tài)化監(jiān)管階段，自身行業(yè)的流量紅利消失，頭部平臺(tái)已經(jīng)將注重新增用戶轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾暣媪坑脩舻牧舸妫�客戶留存率和客單價(jià)的增長已經(jīng)成為更重要的經(jīng)營指標(biāo)。當(dāng)自身經(jīng)營壓力增加，收入增速放緩的時(shí)候，就算沒有行業(yè)監(jiān)管政策的出臺(tái)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也已經(jīng)走到了要直面轉(zhuǎn)型的重要時(shí)刻。

　　嚴(yán)區(qū)海表示，短期內(nèi)，“降本增效”是需求側(cè)的主旋律，因此高力國際維持一個(gè)中性偏空的市場判斷，但依然對(duì)中長期的市場發(fā)展保持審慎樂觀，依然維持以新經(jīng)濟(jì)需求為主的去化周期的中長期市場判斷。在宏觀層面，經(jīng)濟(jì)依然處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型只是整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)縮影。當(dāng)頭部企業(yè)開始進(jìn)行調(diào)整，而后續(xù)的企業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的時(shí)候，就會(huì)形成行業(yè)發(fā)展的空檔期，這個(gè)時(shí)期也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時(shí)期。高力國際建議市場參與者需要冷靜判斷2022年出現(xiàn)的新變化，秉持實(shí)事求是的精神，穩(wěn)定情緒，積極應(yīng)變，順勢而為，等待市場回暖。

　　[38]