房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2014年的跌宕起伏，2015年又將如何運(yùn)行，是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。筆者認(rèn)為，總體而言，樓市依然扮演經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器的角色，市場(chǎng)將維持穩(wěn)定運(yùn)行狀態(tài)，銷(xiāo)售情況至少不會(huì)差于去年。

最近一個(gè)多月，從李克強(qiáng)總理到主要部委負(fù)責(zé)人罕見(jiàn)地對(duì)房地產(chǎn)密集發(fā)聲，以“穩(wěn)定發(fā)展”為主基調(diào)。尤其是李克強(qiáng)總理在冬季達(dá)沃斯論壇上指出，“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求是長(zhǎng)期的，并將帶動(dòng)國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。”這一表態(tài)釋放出維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào)。

預(yù)計(jì)今年政策方面不會(huì)有緊縮性政策出臺(tái)，除宏觀(guān)層面的動(dòng)向支持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定外，各類(lèi)細(xì)化的政策有望進(jìn)一步出臺(tái)。一線(xiàn)城市的限購(gòu)政策有希望在廣深兩地實(shí)現(xiàn)部分突破，而貨幣政策名義上是穩(wěn)健，實(shí)質(zhì)上是適度放松，銀行購(gòu)房貸款對(duì)首套自住和首套改善房的支持力度也將繼續(xù)加大。自貿(mào)區(qū)政策給予金融機(jī)構(gòu)境外融資的便利，國(guó)內(nèi)通脹率下降也有進(jìn)一步降息的可能，這都決定了銀行融資成本的下降，進(jìn)而帶來(lái)住房貸款利率下降或者出現(xiàn)更大幅度的利率折扣，終端消費(fèi)者的貸款成本下降，將利好房地產(chǎn)消費(fèi)。可以說(shuō)，信貸環(huán)境的好轉(zhuǎn)直接決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，而限貸的放松對(duì)房地產(chǎn)的意義和作用大于限購(gòu)。

決定市場(chǎng)運(yùn)行的好壞，除了政策，當(dāng)然是需求。需求來(lái)源于新增需求和存量改善需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，就全國(guó)而言，至少在2020年前，城鎮(zhèn)化率將從2013年的53.7%提升到2020年的60%左右，即每年1%左右的速度推進(jìn)。雖然中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房產(chǎn)逐漸開(kāi)始回歸居住屬性，其投資屬性、回報(bào)率也和十年前相比發(fā)生了翻天覆地的變化。但是未來(lái)3-5年內(nèi)，自住和投資需求在總量上并不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌，需求才是房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的核心動(dòng)力。

2015年樓市將維持平穩(wěn)的趨勢(shì)，但城市之間的分化會(huì)加劇，未來(lái)“一大一小”會(huì)成為主力。“一大”就是那些人口導(dǎo)入量較大的一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市，還是會(huì)繼續(xù)保持需求的熱度，“一小”則是新型城鎮(zhèn)化推動(dòng)以及戶(hù)籍制度的改革，會(huì)對(duì)更多的三四線(xiàn)，甚至四五線(xiàn)城市，特別是為那些房地產(chǎn)還沒(méi)有啟動(dòng)的，或者說(shuō)剛剛開(kāi)始啟動(dòng)的城市帶來(lái)新一輪發(fā)展的契機(jī)。

雖然行業(yè)迎來(lái)回暖轉(zhuǎn)機(jī)，但在不斷調(diào)整中，行業(yè)生態(tài)已發(fā)生改變，房地產(chǎn)超級(jí)大繁榮時(shí)代已經(jīng)完結(jié)。剛需主力和改善性需求主力的勞動(dòng)力人口依然在增長(zhǎng)，但增幅下降，且人均住房面積已經(jīng)達(dá)到33平方米，房地產(chǎn)的需求高峰已經(jīng)過(guò)去。在整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)處在供求相對(duì)平衡的狀態(tài)，甚至部分城市供過(guò)于求的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了新常態(tài)。

在這樣的背景下，雖然房地產(chǎn)行業(yè)將再次走出調(diào)整期（以往三次調(diào)整分別是2005年、2008年和2011年），可以預(yù)見(jiàn)的是，2014年本輪調(diào)整的結(jié)束，將不會(huì)再現(xiàn)2008、2011年調(diào)整之后價(jià)量齊飛的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)的可能微乎其微。

開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的“新常態(tài)”，也要做出戰(zhàn)略層面的變革。萬(wàn)科、綠城等都在進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)作的嘗試，這意味著開(kāi)發(fā)商從此前靠機(jī)遇、關(guān)系、資金等要素獲利，轉(zhuǎn)為向靠行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、模式創(chuàng)新、服務(wù)輸出、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等要素發(fā)展。

在政策層面，應(yīng)避免因經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型出現(xiàn)陣痛而被迫再走投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路。應(yīng)讓房地產(chǎn)回歸常規(guī)行業(yè)地位，做基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，讓市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮主導(dǎo)作用，既能滿(mǎn)足城鎮(zhèn)化進(jìn)程中轉(zhuǎn)移人口的剛性住房需求，又能避免市場(chǎng)過(guò)度炒作造成的畸形發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定，這應(yīng)是未來(lái)幾年樓市政策的核心目標(biāo)。（作者系中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)公司研究總監(jiān)）