2014年，在全國住宅市場普遍低迷疲軟的背景下，國內主要一、二線城市之寫字樓市場則大體保持穩(wěn)定狀態(tài)。其中一線城市寫字樓租金在高位盤旋，平均空置率維持在10%左右的健康水平；二線城市則由于供給量的增長導致寫字樓租金與出租率出現小幅波動。展望2015年，我們基于2014年的市場狀況做出如下基本面判斷。

　　寫字樓市場：整體需求呈上升趨勢，優(yōu)質寫字樓市場空置率持續(xù)走低，二線城市項目選址是關鍵

　　中國整體經濟將進一步減速，但經濟結構有望進一步優(yōu)化，從而鞏固需求。從宏觀經濟基礎來說，中國經濟將進一步放緩，根據世界銀行的最新預測，其將2015年及2016年中國經濟增長分別下調了0.3及0.5個百分點，至6.8%及6.3%。總體經濟的進一步減速或將導致部分企業(yè)擴張步伐謹慎。盡管如此，對于國內大多數一、二線城市而言，伴隨城市化進程加速，經濟結構正在不斷調整優(yōu)化向第三產業(yè)主導轉型，從而令整體寫字樓需求呈現上升趨勢，特別是國內企業(yè)對優(yōu)質寫字樓的需求正在不斷增強。

　　從供給層面來說，全國主要一、二線城市均將迎來供給量攀升，但市場表現將呈現分化趨勢。其中得益于來自第三產業(yè)的穩(wěn)定需求，一線城市優(yōu)質寫字樓市場將繼續(xù)維持健康狀態(tài)。雖然短期內由于較大體量供給注入而導致空置率攀升，但企業(yè)的加速布局與擴張將保證空置率維持在15%以下的健康水平，同時租金僅會在短期內出現微幅下調。

　　二線城市則將面臨相對嚴峻的供過于求的考驗。以成都、重慶、天津、沈陽及大連五個典型二線城市為例，2015年新增供給量將達到近400萬平方米，屆時將推升總存量增長超過50%。盡管二線城市受益于第三產業(yè)增長帶來需求增長，但顯然市場無法在短期內消化如此龐大的供給，明顯加劇的市場競爭將令空置率出現明顯增長至30%以上，同時租金短期內將持續(xù)下跌。但另一方面我們也應看到，經歷了大量高品質寫字樓注入市場的陣痛，二線寫字樓市場也將就品質而言迎來加速成熟與質的飛躍，從而為中長期發(fā)展奠定基礎。

　　圖1：主要一二線城市寫字樓存量與新增供給

　　受租金難以支撐投資回報率影響，多數二線城市散售型寫字樓市場短期內難以改善，但從長遠來看，將有更多開發(fā)商意識到如果市場上散售型寫字樓占壓倒性比重，長期來看必將影響寫字樓市場的整體品質，從而加大自持比例，預計將有更多寫字樓以自持出租或租售并舉的方式出現在寫字樓市場中。但從另一方面來講，這也令眾多開發(fā)商面臨著較為嚴峻的資金與招商管理能力考驗。

　　精準定位需求與資產管理水平將成為決定寫字樓成敗的關鍵因素。在供給壓力較大、需求卻相對薄弱的二線城市，越來越多的開發(fā)商意識到了項目選址的關鍵性，是否位于本地的核心商務區(qū)，以及是否具有一定的產業(yè)基礎對于項目后期招商至關重要。此外，先開發(fā)建設項目后招商的開發(fā)運營模式也在逐漸被拋棄，更多開發(fā)商會選擇前期主力租戶招商與開發(fā)并行的舉措，以保證健康的預租水平或回收現金流，且企業(yè)定制化趨勢或將進一步明顯。除卻招商先行，整合了租賃管理、物業(yè)管理、財務管理等多項功能的資產管理將成為寫字樓運營成敗的關鍵因素。