這個春天乍暖還寒，一如當(dāng)下的房地產(chǎn)市場。

　　從宏觀格局來看，無論是兩會上政府報告中的中央定調(diào)，還是地方不遺余力地刺激，地產(chǎn)行業(yè)的政府環(huán)境日益友好，但市場依舊不溫不火，產(chǎn)業(yè)走向“形勢比人強”。

　　對龍頭開發(fā)商來說，盡管轉(zhuǎn)型升級仍前路漫漫，但已經(jīng)形成的規(guī)模效應(yīng)，買方市場下的品牌議價能力，降息周期中不斷下降的資金成本……新常態(tài)不過是增長放緩而已——白銀成色雖遜于黃金，但仍是貴金屬的時代。

　　然而，對深陷產(chǎn)業(yè)混沌格局的中型房地產(chǎn)企業(yè)來說，重重壓力下的危機正在浮現(xiàn)。

　　最大的危機來自于戰(zhàn)略上的進退兩難。行業(yè)利潤在快速下滑，而擴張拐點已現(xiàn)。從地產(chǎn)業(yè)目前監(jiān)測到的數(shù)據(jù)來看，行業(yè)的集中度在快速提升。2014年排名前10開發(fā)商的市場份額上升至19.2%，較上一年度提升3.5%；TOP20及TOP50企業(yè)同比也分別提升了4.3個百分點和5.4個百分點，市場集中度呈現(xiàn)了快速上升態(tài)勢。但與此同時，2014年的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績增速明顯下降，企業(yè)毛利率平均下滑了4.5%，凈利潤的平均增速較2013年下降了9.5%。

　　其中原因容易厘清，降價促銷疊加成本上升，利潤被壓縮。值得注意的是，由于期房銷售上財務(wù)結(jié)算周期的原因，2014年的業(yè)績通常反映2013的銷售狀況。但與往常不同的是，2014年相當(dāng)數(shù)量的樓盤為現(xiàn)房促銷，故當(dāng)年的業(yè)績即能部分反映當(dāng)年狀況。可以預(yù)見的是，2015年的毛利率水平下降仍是大勢所趨。

　　在此背景下，影響最大的將會是那些正在進行全國化布局的中型房企，管理戰(zhàn)線已經(jīng)延長，優(yōu)質(zhì)地塊拿地門檻高啟，但前行的道路已越來越狹窄。可以說，相對于大型龍頭房企而言，這類中型房企可謂尚未成人，但黃金時代結(jié)束。

　　困境顯而易見，已經(jīng)延長的管理戰(zhàn)線推高了管理成本，原本希望通過做大規(guī)模獲得邊際成本下降的做法正遭遇現(xiàn)實難題：在一線城市，地塊出售日益透明，地塊前景拍賣前已被反復(fù)推演，前景預(yù)期已被充分預(yù)見，在資金扎堆下，地價以面粉遠遠貴過面包的方式被拍出——拿或不拿，對中型房企都是難題。勉強高價拿下，以中型房企的消化能力，時間與資金成本將是個巨大壓力；如果不拿，地方公司將面臨無米下鍋的困境。

　　與此同時，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性危機已同步顯現(xiàn)。在人口凈流入的城市，適銷產(chǎn)品的庫存已基本銷售完畢，但在產(chǎn)能過剩的三四線城市，市場已如泥沼，旗下項目去化是個長期難題。但人口凈流入城市，土地預(yù)期幾近透明，補庫存并不容易；而去化難的城市，短期內(nèi)難以看到未來，產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性危機日益加劇。

　　相對于大型房企而言，中型房企還面臨資金成本與大型房企差距擴大的競爭劣勢。近半年來，央行已兩次降息、一次降準，在趨向?qū)捤傻馁Y金面下，房企的融資成本總體向下，但大型房企資金成本降幅大于中型房企，二者資金成本的差距在拉大。在水漲船高的黃金時代，2%-5%的融資成本完全不構(gòu)成壓力，但隨著全行業(yè)利潤水平的下降，這個差距將進一步拉開中型房企與大型房企的競爭能力，甚至成為未來市場格局的決定性因素。

　　如何應(yīng)對市場變化？對中型房企來說，戰(zhàn)略收縮仍是理想選擇。快速調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略收縮管理半徑，以壯士斷腕的勇氣退出低效市場——以退為進、力爭在細分市場或公司核心城市成為細分龍頭，是最為可行的戰(zhàn)略之選。