中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，北京被“豪宅化”趨勢(shì)將愈加明顯，2013年以來，四環(huán)平均樓面價(jià)為5萬元/平方米，其今年上市后均價(jià)將達(dá)到8萬元/平方米。

　　“豪宅元年”是業(yè)內(nèi)對(duì)2015年北京樓市的界定。事實(shí)上，正是由于2013年以來的“地王”們都將在今年集中入市，各大豪宅項(xiàng)目的操盤手春節(jié)就開始焦慮。不過，從2015年第一季度豪宅市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，借力于盤古大觀的集中成交，北京豪宅市場(chǎng)成交量暴漲。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年第一季度，北京單價(jià)超過10萬元/平方米的豪宅成交114套，與往年同期30套的成交量相比，暴漲2.8倍。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，改善性需求的入市在一定程度上緩解了北京豪宅的銷售壓力，但這也加快了北京被“豪宅化”的速度。

　　值得注意的是，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，隨著2013年以來的地王相繼入市，北京四環(huán)內(nèi)房價(jià)將進(jìn)入8萬元時(shí)代。

　　單價(jià)破10萬元豪宅成交量上漲

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年第一季度，北京公寓豪宅成交均價(jià)排名前十的項(xiàng)目成交總金額為85.3億元。

　　其中，成交均價(jià)最高的樓盤為萬柳書院，總計(jì)成交15套，成交均價(jià)達(dá)134985元/平方米，成交金額為5.32億元；位列第二位的是中軸國際，成交1套，金額為6600萬元，均價(jià)為118669元/平方米；第三位則為盤古大觀，成交96套，成交均價(jià)為107705元/平方米，成交總金額為68.17億元；即使是成交均價(jià)最低的項(xiàng)目，均價(jià)也接近了7萬元/平方米。

　　單價(jià)超過10萬元/平方米豪宅成交量暴漲的背后，實(shí)際上是盤古大觀的集中銷售。“剔除盤古大觀公寓豪宅的成交量，實(shí)際上今年與去年的市場(chǎng)成交量變化量并不是特別大。”某熟悉豪宅市場(chǎng)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，但總體來看，今年豪宅供應(yīng)量非常大，預(yù)計(jì)將帶來成交額的上漲。

　　值得一提的是，除了超過10萬元/平方米的頂級(jí)豪宅市場(chǎng)成交量爆棚外，其他公寓豪宅和別墅市場(chǎng)成交量也相對(duì)活躍。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)表示，2015年第一季度，銷售量靠前的別墅項(xiàng)目，單套總價(jià)全部保持在千萬元級(jí)別，甚至更低。這體現(xiàn)出當(dāng)前高端市場(chǎng)以改善性需求為主，預(yù)計(jì)隨著二套房首付標(biāo)準(zhǔn)降低以及二手房營業(yè)稅的減免，未來高端市場(chǎng)成交量還將提升。

　　事實(shí)上，記者近期實(shí)地走訪位于東北五環(huán)外溫榆河墅區(qū)內(nèi)的融科·千章墅時(shí)也發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)有不少意向購房者。一位購房人告訴記者，來看房是為了換一套更好的房子。為此，該購房人已經(jīng)出售了自家位于東三環(huán)附近的一處住宅。而對(duì)于選擇在這個(gè)時(shí)間進(jìn)行置換的原因，該人士稱，因?yàn)楦杏X政策趨于松綁，房價(jià)很快會(huì)進(jìn)入新一輪上漲通道，所以著急換房。

　　據(jù)該項(xiàng)目銷售人員介紹，融科?千章墅是總價(jià)為千萬元級(jí)的城市別墅，一期早已全部售罄，二期共139套，現(xiàn)在已銷售了80%，目前有現(xiàn)房在售，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)將推出三期產(chǎn)品。“今年三月份還未結(jié)束，我們就已經(jīng)完成了當(dāng)月銷售任務(wù)。”該人士向記者透露。

　　然而，鑒于高端項(xiàng)目的扎堆入市，總體來看，北京的高端市場(chǎng)競(jìng)爭依然非常激烈。“2015年，北京將有20多個(gè)豪宅項(xiàng)目入市，其中擁有銷售單價(jià)超過10萬元/平方米房源的項(xiàng)目接近20個(gè)，而這些項(xiàng)目一半以上將是今年的新增項(xiàng)目。”北京萬科高端事業(yè)部負(fù)責(zé)人高廣漢曾向記者如是透露。

　　四環(huán)房價(jià)將邁入8萬元時(shí)代

　　事實(shí)上，隨著上述20多個(gè)豪宅項(xiàng)目的入市，北京樓市被“豪宅化”的速度正在加快。張大偉向記者透露，近兩年，北京五環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)僅14宗，四環(huán)內(nèi)僅有5宗，而未來四環(huán)內(nèi)基本已經(jīng)沒有住宅用地。目前，五環(huán)內(nèi)商品房住宅部分僅有存量合計(jì)在8萬套左右，而四環(huán)的存量不足1萬套。

　　“2013年以來，北京四環(huán)平均地價(jià)為5萬元/平方米，四環(huán)到五環(huán)之間平均地價(jià)是3萬元/平方米。”張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“按照這些地價(jià)計(jì)算，今年北京四環(huán)內(nèi)上市的項(xiàng)目銷售均價(jià)將在8萬元/平方米左右，四環(huán)到五環(huán)之間房價(jià)則將達(dá)到5萬元/平方米”。

　　事實(shí)上，縱觀現(xiàn)在北京樓市豪宅項(xiàng)目的分布圖來看，成交量和成熟度相對(duì)較弱的是南城板塊，其他區(qū)域均有相對(duì)大量的在售熱銷豪宅項(xiàng)目。

　　不過，從成交量的分布來看，未來整個(gè)高端產(chǎn)品線將逐漸向南城轉(zhuǎn)變。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年以前，北京樓市60%的成交在長安街以北，但隨著南城的發(fā)展，2013年長安街以南樓市成交量占到北京市場(chǎng)總成交量的55.5%。而在2014年，南城也以32847套的成績占到總成交量的一半比重。

　　而從南城在售項(xiàng)目的房價(jià)來看，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，目前位于南城板塊的在售項(xiàng)目中冶·德賢公館均價(jià)為42000元/平方米，單套總價(jià)在550萬元-800萬元之間。“預(yù)計(jì)4月份將推出樓王產(chǎn)品，戶型面價(jià)在134平方米至178平方米之間”，該項(xiàng)目銷售人員向記者透露，主要針對(duì)改善性需求購房者，目前已經(jīng)有不少購房者來訪。

　　“北京五環(huán)內(nèi)房價(jià)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入5萬元時(shí)代了，隨著北城房價(jià)過高，現(xiàn)在南四環(huán)不足5萬元/平方米的成交價(jià)將促使高端購房者向南城轉(zhuǎn)移。”有業(yè)內(nèi)人士表示，而改善性需求的加速入市也給其市場(chǎng)提供了提升空間。

　　鑒于此，中冶置業(yè)集團(tuán)營銷策劃部副部長吳博向本報(bào)記者表示，高端品質(zhì)改善型產(chǎn)品扎堆，競(jìng)爭激烈的背后，是今年將成為抄底四環(huán)的最佳時(shí)機(jī)。

　　事實(shí)上，2015年1月份，南四環(huán)外白盆窯地塊被華潤置地高價(jià)拿下，折合樓面價(jià)高達(dá)38000元/平方米，成為北京新一輪地王。張大偉表示，這只是近年南城土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影，到目前為止，南城已有中冶置業(yè)、首開保利、華潤置地、融創(chuàng)中國、中化方興等眾多一線品牌開發(fā)商爭先入駐。

　　這意味著以往成交量和成交單價(jià)都較低的南城板塊也開始向“豪宅化”邁進(jìn)。實(shí)際上，去年8月份有市場(chǎng)人士直言，“預(yù)計(jì)北京四環(huán)沿線房屋均價(jià)破10萬元/平方米也就未來兩三年的事了”。