“3·30”樓市新政后，對(duì)改善型需求帶來(lái)哪些影響？新政之后改善型需求在不同城市的表現(xiàn)會(huì)怎么樣？

福廈月供壓力最大

根據(jù)同策咨詢研究部《38個(gè)大中城市二套房貸月供風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)，“3.30新政”的核心是降低二套房首付(營(yíng)業(yè)稅免征年限降低可視為降低首次支付壓力)，支持置換型改善性住房需求，但“降首付”在降低準(zhǔn)入門檻的同時(shí)，增加了購(gòu)房者的月供壓力。報(bào)告通過(guò)測(cè)算“3.30新政”后各個(gè)城市的二套房貸的“月供風(fēng)險(xiǎn)”(月供風(fēng)險(xiǎn)=月供/家庭月均可支配收入)來(lái)判斷“3.30新政”對(duì)不同城市改善需求的影響。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，38個(gè)大中城市二套房貸月供風(fēng)險(xiǎn)(20年期等額本息)排名當(dāng)中，“月供風(fēng)險(xiǎn)”最高的10個(gè)城市依次是福州99.9%、廈門92.9%、深圳88.9%、溫州80.6%、北京79.4%、上海76%、廣州71%、海口70.6%、南京66.2%、寧波62.1%。

也就是說(shuō)，如果一個(gè)普通工薪家庭沒(méi)有薪資以外其他收入，要購(gòu)買二套房改善居住條件，至少一半以上的家庭收入要交給房貸了。“最苦逼的莫過(guò)于福州、廈門這兩個(gè)城市，幾乎所有的家庭收入都要被房貸侵蝕了。”《報(bào)告》指出。

相比之下，一些二三線城市風(fēng)險(xiǎn)則要低很多，如中山只有33.2%，沈陽(yáng)只有34.3%，長(zhǎng)沙也只有34.6%。以中山為例，中山當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)只有六千左右，當(dāng)?shù)睾芏鄦挝坏纳习嘧甯梢粋�(gè)月就可以買一平以上，所以購(gòu)房壓力不大。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，按照城市的二套房貸的“月供風(fēng)險(xiǎn)”標(biāo)準(zhǔn)，如果一個(gè)城市“月供風(fēng)險(xiǎn)”超過(guò)50%，那這個(gè)城市二套房貸顯得有些“壓力山大”，月供風(fēng)險(xiǎn)也就較高，這些城市的改善型需求就難以快速釋放。

從38個(gè)大中城市二套房貸月供風(fēng)險(xiǎn)(20年期等額本息)排名來(lái)看，共計(jì)18個(gè)城市超過(guò)了50%的“月供風(fēng)險(xiǎn)”警戒線；從38個(gè)大中城市二套房貸月供風(fēng)險(xiǎn)(30年期等額本息)排名來(lái)看，共計(jì)12個(gè)城市超過(guò)了50%的“月供風(fēng)險(xiǎn)”警戒線，比20年期等額本息的方式減少了6個(gè)城市。

一線城市房?jī)r(jià)高，風(fēng)險(xiǎn)反而小

不過(guò)，這一指標(biāo)能否完全反映一個(gè)城市真正的改善型需求，業(yè)內(nèi)人士也有不同看法。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱，統(tǒng)計(jì)的收入數(shù)據(jù)主要是工薪階層的收入，買二套房的人大部分不是工薪階層，絕大多數(shù)是企業(yè)高管、經(jīng)商人士，很多收入都不在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之中。中國(guó)尤其是一二線城市的資產(chǎn)中，灰色和不納稅部分比較高，單純地按統(tǒng)計(jì)部門公布的數(shù)據(jù)是低估的。

另外，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會(huì)公共資源和良好的就業(yè)機(jī)會(huì)對(duì)流動(dòng)人口形成了強(qiáng)大的吸引力，大量的流動(dòng)人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強(qiáng)烈。

廈門市政協(xié)常委、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李友華認(rèn)為，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)是否合理并不完全取決于這個(gè)城市本身的工資水平，同時(shí)還跟這個(gè)城市在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中所處的地位、區(qū)域輻射影響力以及教育、醫(yī)療等公共水平有關(guān)。

以廈門為例，廈門的城市環(huán)境位列全國(guó)前列，同時(shí)公共服務(wù)教育資源是福建省最好的，這樣的環(huán)境吸引了大量的外地人。世聯(lián)地產(chǎn)廈門公司一位人士說(shuō)，盡管廈門的工資水平跟北上廣沒(méi)法比，福建的經(jīng)商富裕群體十分龐大，尤其是泉州、龍巖等地的有錢人都會(huì)想在廈門買個(gè)房子，廈門的房子有一半是外地人買走的。“這種購(gòu)買力跟本地的工資水平?jīng)]有多大關(guān)系。”

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌此前也對(duì)本報(bào)說(shuō)，大城市的發(fā)展空間、新供用地已經(jīng)很少，但富裕人群還是不斷集中，所以房?jī)r(jià)也就比較高。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，因市場(chǎng)“人多地少”供不應(yīng)求基本面不會(huì)改變，這將促使一線城市改善性需求交易活躍度提高，促使這些需求快速釋放，最近幾天一線城市一二手房市場(chǎng)買賣的活躍度增加證明了這一點(diǎn)。

而三四線城市盡管月供壓力小，單純從月供風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的角度來(lái)看多數(shù)三四線城市改善需求可能快速釋放。“但是，當(dāng)前來(lái)講，過(guò)半二線城市、大多數(shù)三四線城市均供大于求，存在去庫(kù)存的壓力，這些城市的供大于求的基本面也會(huì)影響改善型需求的釋放。”《報(bào)告》指出。

張大偉說(shuō)，三四線城市納入收入統(tǒng)計(jì)的大多是政府、國(guó)企體制內(nèi)人員，他們大多已不需要買房，而不納入統(tǒng)計(jì)的人群尤其是外來(lái)工，他們的收入并不高，很多都沒(méi)有達(dá)到統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，因此買房的壓力也不小。同時(shí)，這些城市大部分供大于求，改善型需求也很小。