“開發(fā)商降價(jià)還是有必要的，對(duì)于三、四線城市來(lái)說(shuō)，通過(guò)‘以價(jià)換量’來(lái)快速回籠資金是房企需要做的，也將促進(jìn)商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，積極去庫(kù)存最有效的方式是以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入增加城市對(duì)人口的吸納能力。

　　據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)、易居研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，全國(guó)50個(gè)典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，需要12.5個(gè)月消化完畢。

　　當(dāng)前來(lái)看，北海、三亞、煙臺(tái)等沿海三、四線城市庫(kù)存量高，消化難度大。相對(duì)而言，中西部城市由于此前放緩了土地供應(yīng)節(jié)奏，未來(lái)崩盤風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)很小。

　　值得注意的是，卸任一年左右的前華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在12月26日與媒體人午餐時(shí)直言，要農(nóng)民工成為進(jìn)城買房的主力，不大靠譜。“除非土地可以私有化，耕地和宅基地可以轉(zhuǎn)讓。這一點(diǎn)太難了。”另外，從以往看，在城市買房人群比重中，農(nóng)民進(jìn)城買房的比例非常低，不具備規(guī)模意義。

　　大多數(shù)城市去庫(kù)存壓力大

　　“供應(yīng)過(guò)剩的情況已經(jīng)發(fā)生了很多年，全國(guó)的供應(yīng)和庫(kù)存量基本上維持在12個(gè)月到15個(gè)月之間，有些二線城市的情況更嚴(yán)重，有城市達(dá)到20個(gè)月至25個(gè)月的庫(kù)存量�！比R坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀(jì)言迅接受媒體采訪時(shí)如是表示。

　　“對(duì)于市場(chǎng)基本面不好的城市(庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以上的二線城市、大部分三四線城市)樓市而言，當(dāng)新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整來(lái)臨之時(shí)，這些城市樓市仍然有較嚴(yán)重的去庫(kù)存問(wèn)題，甚至調(diào)整的幅度和降價(jià)的范圍都要比一線城市、部分二線城市深刻。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，屆時(shí)，大量中小房企資金面將再度陷入危機(jī)，更多的中小房企將面臨破產(chǎn)、倒閉或被其他大型房企收購(gòu)。

　　因此，在當(dāng)然“救市”政策仍然有市場(chǎng)作用的“窗口期”，對(duì)于房企來(lái)講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，當(dāng)前市場(chǎng)尚未進(jìn)入調(diào)整期的跑量去庫(kù)存的“窗口期”，在2016年上半年繼續(xù)積極跑量去庫(kù)存，防止市場(chǎng)環(huán)境在2016年下半年出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面。

　　不過(guò)，對(duì)于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格”說(shuō)法，任志強(qiáng)稱，其實(shí)目前庫(kù)存大量積壓的三、四線城市都在降價(jià)，70個(gè)大中城市有30多個(gè)城市是降價(jià)的，還有10個(gè)是持平的，有些已經(jīng)降到?jīng)]什么利潤(rùn)了，但是還賣不出去。所以有些庫(kù)存消化不掉，不能百分之百消化。

　　事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》記者在一次與某大量布局三、四線城市的房企高管交流時(shí)獲悉，對(duì)于三、四線城市的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，僅拿地成本，虧損幅度就比較大，“拿到手的地每年都在跌”，而降價(jià)意味著虧損面的再度擴(kuò)大。

　　而對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，并不一定接受降價(jià)。紀(jì)言迅認(rèn)為，這是一個(gè)買家心態(tài)的問(wèn)題，當(dāng)一些利好措施推出，買家就會(huì)覺(jué)得是不是應(yīng)該觀望，因此這些措施并不一定會(huì)立即見效。

　　對(duì)此，任志強(qiáng)則直言，雖然這次鼓勵(lì)大家降低房?jī)r(jià)，但其實(shí)大家都知道，越跌的時(shí)候越?jīng)]人買。鑒于此，任志強(qiáng)認(rèn)為，降房?jī)r(jià)未必是刺激購(gòu)房欲望的好手段。

　　“因?yàn)楣善笔袌?chǎng)告訴我們，買漲殺跌是鐵律。降房?jī)r(jià)的說(shuō)法，其實(shí)是鼓勵(lì)開發(fā)商合理應(yīng)對(duì)。其實(shí)當(dāng)下很多三、四線城市都在降價(jià)，有些已經(jīng)降到?jīng)]什么利潤(rùn)了，還賣不出去，主要是因?yàn)橄拗普�策。所��，要把�?duì)二、三套住房的限購(gòu)、一、二套之間的首付和利率差別，全部取消。”