深圳等一線(xiàn)城市樓市還在持續(xù)發(fā)燒。與一線(xiàn)城市相比，二三線(xiàn)樓市顯得更為冷靜。國(guó)泰君安首席宏觀分析師任澤平指出，目前中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)情況仍然是庫(kù)存高、區(qū)域分化明顯，去庫(kù)存任務(wù)復(fù)雜艱巨，一線(xiàn)價(jià)格泡沫和三四線(xiàn)庫(kù)存壓力并存。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年1月份70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有24個(gè)，上漲的城市有38個(gè)，持平的城市有8個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為深圳，達(dá)4.1%，最低為下降0.8%。同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅依然為深圳，達(dá)52.7%，最低為下降4.9%。

　　“我們的項(xiàng)目起初定價(jià)每平方米7萬(wàn)元，但看到市場(chǎng)較好，開(kāi)盤(pán)時(shí)定價(jià)直接更改為9萬(wàn)元，就這樣開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化率也達(dá)到75%，計(jì)劃把下一期項(xiàng)目再漲2萬(wàn)元。”一位深圳的房地產(chǎn)商表示，現(xiàn)在深圳購(gòu)房者的熱情比他們預(yù)料的更高，且在前期大漲后，投資戶(hù)大量增加，促使其購(gòu)房不計(jì)成本。

　　與一線(xiàn)城市的火爆行情相比，二三線(xiàn)樓市顯得冷靜。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年全國(guó)商品房施工面積與待售面積總量高達(dá)80.8億平方米，其中住宅55.7億平方米，按2015年銷(xiāo)售速度去化時(shí)間分別需要6.3年和5年。

　　“目前國(guó)內(nèi)樓市區(qū)域顯著分化，一二線(xiàn)城市庫(kù)存水平差異不明顯，但一線(xiàn)城市人口流入，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量高，庫(kù)存壓力小，但價(jià)格泡沫明顯。二線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)還在追趕，庫(kù)存有一定壓力，但有解決潛力。三四線(xiàn)資源型省市庫(kù)存水平明顯偏高，而且人口流出，經(jīng)濟(jì)下滑，需求低迷，庫(kù)存問(wèn)題最嚴(yán)重。2015年一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)大漲，二線(xiàn)小漲，三線(xiàn)走平或下跌，凸顯了不同地區(qū)的庫(kù)存差異問(wèn)題。”國(guó)泰君安首席宏觀分析師任澤平表示。

　　事實(shí)上，從近期披露業(yè)績(jī)快報(bào)的整體情況來(lái)看，不同城市間的樓價(jià)分化，已經(jīng)傳導(dǎo)到上市房企中。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月29日，申萬(wàn)房地產(chǎn)行業(yè)中目前共有87家上市房企交出了2015年年度報(bào)告或業(yè)績(jī)預(yù)告。其中，有47家公司業(yè)績(jī)出現(xiàn)了不同程度的下滑，甚至虧損；其中23家上市公司業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)出現(xiàn)首虧，3家出現(xiàn)續(xù)虧，16家預(yù)減以及5家略減。除此之外，業(yè)績(jī)預(yù)增的上市房企則有16家，9家扭虧以及1家續(xù)盈、11家略增。

　　出現(xiàn)首虧的23家上市房企當(dāng)中，下降幅度最為明顯的是嘉凱城（000918），其業(yè)績(jī)下滑幅度將達(dá)到6138%。公司預(yù)計(jì)2015年年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將出現(xiàn)虧損，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-23億元左右，而2014年同期的凈利潤(rùn)為3809萬(wàn)元。“公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售規(guī)模大幅下降，一線(xiàn)城市交付項(xiàng)目數(shù)量下降更為突出，毛利空間縮減顯著。”該公司在業(yè)績(jī)預(yù)虧公告中稱(chēng)。

　　中華企業(yè)（600675）則預(yù)計(jì)虧損24億元至25億元。作為一家上海的地產(chǎn)公司，中華企業(yè)表示，布局的二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，加上部分項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)契合度不理想，項(xiàng)目銷(xiāo)售面臨相當(dāng)大壓力，采取了調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格等措施，導(dǎo)致發(fā)生計(jì)提減值準(zhǔn)備，增加業(yè)績(jī)虧損預(yù)測(cè)數(shù)額。

　　另一家深耕二三線(xiàn)城市的上市房企雅居樂(lè)（03383.HK），去年業(yè)績(jī)同樣不容樂(lè)觀。2月24日，雅居樂(lè)披露盈利警告，預(yù)期2015年股東應(yīng)占溢利同比可能下降約70%，核心凈利潤(rùn)將有可能下降約40%。

　　雅居樂(lè)公告稱(chēng)，公司出現(xiàn)虧損的原因主要有兩個(gè)：平均售價(jià)較以往低，使毛利率下跌；2015年下半年人民幣貶值導(dǎo)致匯兌損失。雅居樂(lè)目前土地儲(chǔ)備除廣州、南京等一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市外，主要分布于中山、惠州等三四線(xiàn)城市，在云南瑞麗、騰沖、西雙版納等城市也有大量土地。

　　面對(duì)樓市區(qū)域分化，一部分地產(chǎn)商已著手調(diào)整策略。有接近恒大地產(chǎn)的人士表示，自2013年開(kāi)始，恒大已經(jīng)著手布局全國(guó)一線(xiàn)城市土地儲(chǔ)備，相繼在深圳和北京拿下地塊。目前土地儲(chǔ)備的比例一線(xiàn)城市已經(jīng)占據(jù)50%左右。二線(xiàn)城市的土地布局也是極力靠近該城市中心區(qū)。以前是距離城市中心區(qū)5公里，現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)是接近中心區(qū)2公里左右，更加靠近城市剛需源頭。