深圳土地也瘋狂：房?jī)r(jià)"豪宅化"成必然趨勢(shì)

　　在沉寂了一個(gè)月后，深圳即將在8月迎來一輪推地小高峰。地價(jià)是房?jī)r(jià)構(gòu)成的主要成分之一，雖然不能直接決定房?jī)r(jià)的高低，但地價(jià)越高房企開發(fā)的成本就越高，為了追求必要的利潤(rùn)，房?jī)r(jià)就會(huì)水漲船高，帶來的結(jié)果就是房?jī)r(jià)趨向"豪宅化"。

　　證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

　　就像深圳最近的高溫天氣，深圳土地市場(chǎng)也即將迎來"盛夏8月"，15宗地上市交易必定攪動(dòng)深圳土地市場(chǎng)。而在最近，全國(guó)多地"地王"頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的微妙關(guān)系再次引發(fā)市場(chǎng)熱議。

　　土地也瘋狂

　　放眼全國(guó)，今年上半年全國(guó)50個(gè)主要城市誕生的"地王"多達(dá)219宗。

　　今年6月，深圳土地市場(chǎng)可謂熱鬧非凡。6月2日，深圳龍華新區(qū)出讓今年第一塊商住用地。最終，中國(guó)電建(5.830, 0.03, 0.52%)和廣州方榮聯(lián)合體以82.89億元的價(jià)格奪標(biāo)，樓面地價(jià)高達(dá)每平方米56781元。緊接著，深圳光明新區(qū)以公開掛牌的方式，出讓一宗占地約15萬(wàn)平方米的商住地（A646-0059宗）的使用權(quán)。最終，龍光地產(chǎn)以樓面價(jià)每平方米27623元，總價(jià)140.6億元奪得光明商住地，成為深圳新的"總價(jià)地王"。

　　盡管深圳整個(gè)7月沒有土地出讓，把時(shí)間都留給市場(chǎng)回味和緩沖，但這緩沖期甚至比樓市調(diào)整期更短，8月的招拍掛市場(chǎng)很有可能又將掀起一輪新的波瀾。

　　深圳市土地房產(chǎn)交易中心的最新公告信息顯示，8月份將有15宗地上市交易，土地用途以商業(yè)和工業(yè)為主，出讓土地位于南山和寶安。其中，8月26日當(dāng)天寶安有11宗土地集中上市交易，成為8月份土地供應(yīng)"大戶"。由此可見，在沉寂了一個(gè)月后，深圳即將迎來一輪推地小高峰。

　　根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2016上半年全市土地招拍掛市場(chǎng)共成交18宗地塊，總成交面積為52.79萬(wàn)平方米，土地出讓愈發(fā)稀缺。由此可見，深圳8月份土地供應(yīng)將近上半年總和。事實(shí)上，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直供不應(yīng)求，近幾年通過土地招拍掛出讓的土地逐年減少，"地王"也頻頻刷新紀(jì)錄。

　　其實(shí)，從全國(guó)范圍來看，雖然去庫(kù)存被列入地方最緊要的經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，但這也絲毫擋不住開發(fā)商瘋狂拿地的熱情。就在27日，上海浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊進(jìn)行競(jìng)拍活動(dòng)，起拍價(jià)不足23億元，最終被金地以88億元斬獲。業(yè)內(nèi)人士測(cè)算樓板價(jià)為每平方米33023元，溢價(jià)率286%，預(yù)計(jì)未來售價(jià)超過每平方米70000元。而在昨日，在武漢的土地拍賣中，位于漢陽(yáng)濱江的攔江路地塊遭到19家房企瘋搶，經(jīng)過210輪激烈喊價(jià)，該地塊最終被碧桂園以25.31億元拿下，成交樓面地價(jià)達(dá)每平方米20017元，溢價(jià)率高達(dá)289%。放眼全國(guó)，今年上半年全國(guó)50個(gè)主要城市誕生的"地王"多達(dá)219宗。

　　想要進(jìn)軍深圳？

　　外地房企只能另辟蹊徑

　　外地房企也在"悄悄"通過股權(quán)收購(gòu)方式搶占深圳的城市更新項(xiàng)目，以獲得深圳市場(chǎng)的入場(chǎng)券。

　　伴隨著地王在各地頻繁"冒頭"，一大批二線城市房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一線城市。以武漢為例，進(jìn)入2016年，武漢樓市一直處在瘋狂的狀態(tài)，今年上半年住宅銷售總金額已經(jīng)達(dá)到1660億元，足足比去年同期多了一倍，售房套數(shù)也同比增長(zhǎng)88.9%。在銷售價(jià)格上，武漢樓市的成交均價(jià)由每平方米8588元漲到每平方米9858元。

　　現(xiàn)在，地價(jià)貴過房?jī)r(jià)的狀況已較為普遍，高房?jī)r(jià)的深圳也是如此。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳土地成交樓面均價(jià)為每平方米18912元，是去年同期的3.8倍。其中，住宅樓面價(jià)同比上漲644%，為每平方米34122元；商辦用地同比下降12%，為每平方米18309元。溢價(jià)率方面，2016年上半年深圳土地成交平均溢價(jià)率為68.05%，較去年同期提高了52.93個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地溢價(jià)率159.79%，刷新歷史紀(jì)錄。

　　如今，像深圳這樣的一線城市，即使進(jìn)駐成本已經(jīng)水漲船高，但在大部分外地房企眼中深圳市場(chǎng)依舊是"香餑餑"。如果僅僅依靠公開土地拍賣競(jìng)爭(zhēng)，狼多肉少。這時(shí)，通過股權(quán)收購(gòu)進(jìn)入深圳市場(chǎng)，成為外地房企更多使用的方式。

　　今年年初，綠地控股公告稱以11.99億元收購(gòu)深圳光明東周舊改項(xiàng)目67%權(quán)益，土地用途為商住用地。5月底，融創(chuàng)中國(guó)以43.94億元收購(gòu)萊蒙國(guó)際7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)，包括深圳萊蒙創(chuàng)智谷項(xiàng)目，進(jìn)入深圳市場(chǎng)意味著融創(chuàng)中國(guó)的華南戰(zhàn)略部署初步完成。此前，市場(chǎng)消息傳出，萬(wàn)達(dá)與江蘇一國(guó)企就入股深圳草埔的一個(gè)商住項(xiàng)目簽署協(xié)議，這或是萬(wàn)達(dá)輾轉(zhuǎn)幾年之后首次有機(jī)會(huì)進(jìn)入深圳。據(jù)安居客統(tǒng)計(jì)，今年以來通過競(jìng)拍土地和股權(quán)收購(gòu)兩種方式，首次進(jìn)入或者加碼深圳市場(chǎng)的外地房企就有近十家，涉及金額約200億元。

　　從上述案例也可以看出，外地房企也在"悄悄"通過股權(quán)收購(gòu)方式搶占深圳的城市更新項(xiàng)目，以獲得深圳市場(chǎng)的入場(chǎng)券。如今，恒大、碧桂園、遠(yuǎn)洋、富力地產(chǎn)等企業(yè)也嘗試加入到深圳的城市更新中。正如恒大近年進(jìn)駐了不少城市更新項(xiàng)目，包括位于羅湖區(qū)的建設(shè)集團(tuán)大院舊改，南山大新村、向南村以及羅湖區(qū)碧波花園等城中村以及老舊住宅小區(qū)改造項(xiàng)目。而在城市更新的競(jìng)爭(zhēng)浪潮中，深圳本地房企一直占足了天時(shí)、地利、人和。

　　中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，外地房企早就虎視眈眈深圳市場(chǎng)，已經(jīng)準(zhǔn)備好"砸錢搶地"。對(duì)于手握巨資想進(jìn)入深圳的房企，高地價(jià)或許不是關(guān)鍵，問題是能否在激烈的土地拍賣市場(chǎng)上如愿拿到土地。毫無(wú)疑問，深圳已經(jīng)成為外來房企最想搶地的城市，不僅是看好深圳未來房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的潛力，還更看好深圳龐大的市場(chǎng)購(gòu)買力。

　　高地價(jià)的結(jié)果：

　　房?jī)r(jià)趨向"豪宅化"

　　許多新拍地塊已經(jīng)"面粉貴過面包"，這似乎迎來了三種表情："不差錢"的大型房企繼續(xù)砸錢拿地，投資客跟著"興奮"，普通剛需"一臉愁云"。

　　"房產(chǎn)市場(chǎng)說到底，還是市場(chǎng)這兩個(gè)字。"上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司董事長(zhǎng)孫益功表示，"能夠決定地價(jià)和房?jī)r(jià)的從根本上說還是土地的供求關(guān)系。如果政府想要壓低地價(jià)和房?jī)r(jià)，唯一的手段就是增加土地供應(yīng)，但是現(xiàn)在政府的土地收儲(chǔ)并不充足，而需求方的購(gòu)買力還在上漲。"

　　地價(jià)是房?jī)r(jià)構(gòu)成的主要成分之一，雖然不能直接決定房?jī)r(jià)的高低，但地價(jià)越高房企開發(fā)的成本就越高，為了追求必要的利潤(rùn)，房?jī)r(jià)也會(huì)水漲船高。

　　市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年進(jìn)入全國(guó)地王總價(jià)前10強(qiáng)的佛山地塊——大瀝鎮(zhèn)泌沖沿江路地塊，時(shí)代地產(chǎn)拿下來的單價(jià)為每平方米1.5萬(wàn)元，總價(jià)為64億元，但在1年前時(shí)代地產(chǎn)在該片區(qū)取得一塊6.5萬(wàn)平方米的土地，單價(jià)僅為每平方米7548元。也就是說，在這一年里地價(jià)翻了一倍。而在深圳，許多新拍地塊已經(jīng)"面粉貴過面包"，這似乎迎來了三種表情："不差錢"的大型房企繼續(xù)砸錢拿地，投資客跟著"興奮"，普通剛需"一臉愁云"。

　　高昂的土地成本帶來的結(jié)果就是：房?jī)r(jià)豪宅化。在深圳，越來越多的新盤就在以近似"豪宅"的價(jià)格出售。據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)，上半年成交量前十的樓盤中，過半項(xiàng)目的成交價(jià)都在每平方米6萬(wàn)元以上。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，2015年1月深圳千萬(wàn)豪宅的成交占比僅為1.3%，而在2016年6月占比已經(jīng)達(dá)到13.1%。

　　即使是城市更新項(xiàng)目也同樣如此。以羅湖區(qū)鹿丹村為例，它是全國(guó)首例通過"定地價(jià)、競(jìng)?cè)莘e率"的方式出讓的項(xiàng)目，意味著開發(fā)商每舉一次牌，容積率就下降一些，可售面積也隨之減少。當(dāng)時(shí)，中海地產(chǎn)競(jìng)得地塊。按照8.88億的報(bào)價(jià)，算上更新成本，鹿丹村地塊樓面價(jià)達(dá)每平方米4萬(wàn)元，已接近當(dāng)時(shí)周邊二手房報(bào)價(jià)。最終，舊改后的鹿丹村改名為中海天鉆，于去年12月開盤，均價(jià)每平方米10.5萬(wàn)元左右。就這樣，一個(gè)城市更新項(xiàng)目華麗變身為"豪宅"。

　　此外，有"地王"撐腰，深圳樓市的投資客似乎又有了"底氣"。即使調(diào)控政策越來越嚴(yán)，但許多投資客仍然相信深圳樓市的"天花板"還未到。在深圳的二手房市場(chǎng)，鏈家的數(shù)據(jù)顯示，二手房投資購(gòu)房比例在2014年已達(dá)23%，2016年上半年已經(jīng)逼近30%。"適當(dāng)?shù)耐顿Y比例，可以保證市場(chǎng)的活力。不過目前的投資比例確實(shí)比較高，這也是沒辦法的事，民間財(cái)富無(wú)處可去，房產(chǎn)成了最好的倉(cāng)庫(kù)。" 深圳鏈家市場(chǎng)研究中心總監(jiān)肖小平如是說。

　　如此"豪宅化"的房?jī)r(jià)，以后能不能全部都順利"出手"？?jī)H僅依靠"彈藥充足"投資客，樓市能否繼續(xù)上攻？7月28日，作為深圳傳統(tǒng)的豪宅區(qū)，華僑城的一個(gè)項(xiàng)目開盤吸引了全深圳的關(guān)注，項(xiàng)目備案價(jià)最低每平方米6.3萬(wàn)元，最高每平方米11.4萬(wàn)元，總體的均價(jià)在8萬(wàn)左右，雖然總價(jià)都過千萬(wàn)元，但這次開盤的房源每平方米均價(jià)比周邊二手房還要低。"按照此前龍華的地王，幾年后的銷售價(jià)格應(yīng)該要突破每平方米9萬(wàn)元，如果深圳整體樓市趨穩(wěn)，龍華和華僑城，我想大部分人出于自住或投資都會(huì)選擇華僑城。"資深投資客陳先生對(duì)記者說。

　　深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫表示，6月的兩塊"地王"誕生，一定程度上提振了市場(chǎng)的信心，推高大眾對(duì)深圳房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。不過，客戶對(duì)價(jià)格的敏感度仍非常高，新盤的定價(jià)尤為重要，開發(fā)商也不可因"地王"效應(yīng)在定價(jià)上過于激進(jìn)，否則只會(huì)打擊客戶入市的積極性，市場(chǎng)回暖之路將更加漫長(zhǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院則認(rèn)為，上半年"3·25"新政的出臺(tái)對(duì)穩(wěn)定樓市起到一定作用，成交量萎縮，價(jià)格卻依舊高企，深圳樓市整體成交量很難恢復(fù)到去年水平。與此同時(shí)，高房?jī)r(jià)已經(jīng)脫離了一部分剛需購(gòu)買力，加之消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的敏感度較高，深圳樓市繼續(xù)上漲的動(dòng)力趨弱，下半年或?qū)⒗^續(xù)緩行。

　　不過，依舊不斷有參與土地角逐的企業(yè)領(lǐng)了號(hào)碼牌走進(jìn)土地拍賣"賭場(chǎng)"，依舊有許多投資客在伺機(jī)行動(dòng)……