盤點(diǎn)樓市上半年

　　今年上半年，在政策寬松趨穩(wěn)，各類需求集中釋放等多重因素共同作用下，北京樓市與全國(guó)樓市迎來(lái)火熱行情，新房、二手房均迎來(lái)銷售旺季。對(duì)于下半年樓市，不少業(yè)內(nèi)專家分析稱，在目前市場(chǎng)后續(xù)需求有限、國(guó)家收緊樓市政策的背景之下，北京新房市場(chǎng)下半年恐難有較大起色，下半年樓市總體穩(wěn)定，銷售增速收窄。

　　新房

　　通州、大興成交最多

　　>>數(shù)據(jù)

　　純新房共成交60211套，同比2015年上半年上漲55.6%

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2016年上半年北京新建商品住宅（不含保障房）共成交60211套，同比2015年上半年上漲55.6%，環(huán)比2015年下半年下滑7.2%。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，若在新建商品住宅（不含保障房）中剔除公寓類產(chǎn)品（普通公寓、酒店式公寓、商住公寓、LOFT公寓），普通純商品住宅在2016年上半年的交易量?jī)H為26746套，較2015年下半年大降45.2%，為2010年以來(lái)半年交易量的第三低數(shù)據(jù)，僅略高于2011年下半年和2014年上半年。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，區(qū)域分布上，上半年成交量排名前五的區(qū)域?yàn)橥ㄖ荨⒋笈d、順義、房山、門頭溝，其中通州、大興的成交量超過(guò)10000套，順義、房山超過(guò)7000套，東城、西城、延慶合計(jì)僅有370套，其它區(qū)域成交量均在1000-3500套之間。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2016年上半年成交的北京新建商品住宅中，一居室有20078套，占34.3%，占比較2015年下半年增加16.1個(gè)百分點(diǎn)；兩居室17181套，占29.4%，占比較2015年下半年減少14.4個(gè)百分點(diǎn)；三居室13988套，占23.9%，占比較2015年下半年減少4.6個(gè)百分點(diǎn)；其它套型（四居、五居、復(fù)式、別墅等）共7279套，占12.4%，占比較2015年下半年增加2.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，上半年兩居、三居等主流套型的成交量、占比都在下降，一居則受公寓類產(chǎn)品成交火熱影響出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，其它更高端的大戶型成交量和占比也在提高。

　　>>分析

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，從整體來(lái)看，2016年上半年北京新房市場(chǎng)表現(xiàn)出了公寓類產(chǎn)品井噴、普通純商品住宅市場(chǎng)降溫、新房豪宅化三大特征。經(jīng)過(guò)多年的高度發(fā)展，北京的新房市場(chǎng)已經(jīng)日趨飽和，新增的新房項(xiàng)目越來(lái)越少，北京新房市場(chǎng)已很難維持高熱度。雖然2015年“3·30”新政后的一系列政策也帶來(lái)了新房市場(chǎng)的復(fù)蘇，但難以持久，今年上半年就已經(jīng)開始降溫。

　　二手房

　　先揚(yáng)后抑6月現(xiàn)斷崖式下跌

　　>>數(shù)據(jù)

　　半年交易量創(chuàng)六年新高

　　今年上半年，北京二手住宅經(jīng)歷了沖高、降溫、斷崖式下跌的過(guò)程，整體市場(chǎng)在逐漸趨冷。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年，北京全市二手住宅共成交135507套，環(huán)比2015年下半年增長(zhǎng)20.6%，創(chuàng)下2010年以來(lái)半年度交易量的新高，成交均價(jià)為43465元/平米，環(huán)比2015年下半年的均價(jià)上漲9.3%。

　　上半年的二手房市場(chǎng)，主要經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段為1-3月份，市場(chǎng)快速升溫，交易量逐月走高，3月份交易量突破3萬(wàn)套，創(chuàng)下3年來(lái)的單月成交量新高；第二階段為4-5月份，市場(chǎng)沖高回落逐步降溫，但成交量仍在2萬(wàn)套以上；第三階段為6月份，市場(chǎng)交易量出現(xiàn)斷崖式下跌，交易量萎縮近5成，僅有1萬(wàn)余套。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，分區(qū)域來(lái)看，上半年通過(guò)我愛我家達(dá)成的二手住宅交易中，33%位于朝陽(yáng)區(qū)，16.8%位于豐臺(tái)區(qū)，16.5%位于海淀區(qū)。由于地域廣、存量房源供應(yīng)量大，朝海豐三區(qū)仍然占據(jù)著北京二手住宅交易量的前三位。

　　此外從數(shù)據(jù)也可以看到，隨著南城開發(fā)建設(shè)力度的加大，房源供應(yīng)量的增加，尤其是交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套資源的逐步完善，較低的房?jī)r(jià)開始吸引更多的購(gòu)房需求流向豐臺(tái)，這也使得豐臺(tái)的交易量占比超過(guò)海淀，位居全市第二。

　　上半年通過(guò)我愛我家達(dá)成的二手住宅交易中，海淀、東城、西城的二手住宅價(jià)格依然最高，超過(guò)5萬(wàn)/平米，西城更是超過(guò)7萬(wàn)/平米；門頭溝、房山的價(jià)格最低，平均不到2萬(wàn)/平米。

　　戶型結(jié)構(gòu)上，上半年成交的二手住宅中，一居室占25.5%，較2015年增加2.3個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià)44957元/平米；兩居室占51.2%，較2015年減少1.9個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià)43758元/平米；三居及以上占23.4%，較2015年減少0.4個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià)42384元/平米。兩居室最受市場(chǎng)青睞，交易量過(guò)半。

　　上半年的二手房買家中，80后買家占54.6%，占比較2015年略微減少0.5個(gè)百分點(diǎn)；其次為70后，占23.4%，較2015年下降2.8個(gè)百分點(diǎn)；90后買家有6.1%，較2015年增加1.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　>>分析

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，上半年北京二手住宅市場(chǎng)先是延續(xù)了2015年“3·30”新政后的升溫趨勢(shì)，成交量持續(xù)走高；此后，由于購(gòu)房需求被提前透支，需求不足的市場(chǎng)開始降溫。與此同時(shí)，過(guò)熱的市場(chǎng)也引發(fā)了政策導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變，樓市政策開始收緊，購(gòu)房者逐漸回歸理性，市場(chǎng)、政策雙重因素的作用下，二手住宅市場(chǎng)在6月出現(xiàn)了大幅降溫。

　　胡景暉表示，從當(dāng)前的政策形式來(lái)看，北京未來(lái)的樓市政策仍將從嚴(yán)趨緊，二手房市場(chǎng)的持續(xù)低溫或難以避免。而根據(jù)以往的數(shù)據(jù)，北京二手住宅的年均交易總量一般在15萬(wàn)套左右，近幾年隨著存量房市場(chǎng)規(guī)模的增加，年均交易總量也就在20萬(wàn)套左右，而今年僅上半年二手房成交就已超過(guò)13萬(wàn)套。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)推斷，下半年北京二手房市場(chǎng)的成交規(guī)模也就在七八萬(wàn)套的水平，下半年北京樓市降溫將是大勢(shì)所趨，而房?jī)r(jià)也會(huì)隨著交易量的萎縮，逐步企穩(wěn)回落。

　　頂豪

　　高價(jià)項(xiàng)目成交創(chuàng)紀(jì)錄

　　>>數(shù)據(jù)

　　10萬(wàn)/平米的豪宅共有225套

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，北京成交的新建商品住宅（不含保障房）中，平均價(jià)格超過(guò)10萬(wàn)/平米的豪宅共有225套，同比2015年上半年上漲65.4%，環(huán)比2015年下半年上漲94.0%。總價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)元的豪宅共有2799套，同比2015年上半年上漲133.4%，環(huán)比2015年下半年上漲33.1%。在新建商品住宅尤其是純商品住宅成交量減少之時(shí)，豪宅交易量的持續(xù)攀升導(dǎo)致了新房成交均價(jià)的進(jìn)一步上漲。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：北京頂豪市場(chǎng)成交爆發(fā)，半年來(lái)8萬(wàn)+簽約571套，刷新了年度歷史新高紀(jì)錄，推漲北京均價(jià)上漲9.6%。

　　>>分析

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：按照8萬(wàn)+計(jì)算，簽約也達(dá)到了586套，半年8萬(wàn)+簽約了160億，可以認(rèn)為北京一年的頂豪容量在300億+上下。按照300億的年去化速度，北京高端產(chǎn)品全部消化大約要7年。此外，北京頂豪大約有70個(gè)項(xiàng)目5000套待售，而去化需要15年左右。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，頂豪市場(chǎng)將出現(xiàn)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　土地

　　歷史最低和歷史最高并存

　　>>數(shù)據(jù)

　　土地供需比約為1：7

　　從土地成交歷史看，上半年，北京土地市場(chǎng)創(chuàng)造了住宅用地供應(yīng)數(shù)量和供應(yīng)面積歷史最低，但溢價(jià)率、樓面價(jià)則刷新了歷史最高紀(jì)錄。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，北京合計(jì)出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區(qū)改造，居住類合計(jì)7宗，成交金額為209.7億元，商服類3宗成交金額為55.55億元，綜合類4宗，成交金額為91.35億元。值得注意的是，今年上半年，北京供應(yīng)的居住類用地僅有7宗，商品房住宅的面積只有38.7萬(wàn)平方米，也就是商品房住宅土地未來(lái)大約只能供應(yīng)3000套。反觀交易數(shù)據(jù)，今年上半年，北京商品房住宅成交2.3萬(wàn)套左右，這意味著北京的土地供需比約為1：7。

　　從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年，北京居住類用地樓面價(jià)每平方米接近2萬(wàn)元，溢價(jià)率為34.5%；商服金融類用地樓面價(jià)每平方米23686元，溢價(jià)率為108.5%；綜合用地樓面價(jià)每平方米18465元，溢價(jià)率為51.47%。

　　高地價(jià)不止在北京。上半年，全國(guó)主要城市出讓單宗土地金額超過(guò)10億的地塊合計(jì)219宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)到了109宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊更是多達(dá)167宗，地王頻繁出現(xiàn)，這219宗地塊中，超過(guò)半數(shù)是國(guó)企央企獲得。

　　上半年全國(guó)主要的50大城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)10243.7億元，歷史首次突破萬(wàn)億，而在2015年同期則只有6973.14億元，杭州、蘇州、南京、合肥，成交額同比上漲均超過(guò)200%。

　　>>分析

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，今年上半年在熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了普遍性的地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)現(xiàn)象，地王也從之前一線城市迅速向其他二線城市蔓延，其中最主要集中在南京、蘇州、合肥等城市，而這些城市恰好是房?jī)r(jià)上漲最迅速的城市。

　　2016年是中國(guó)有史以來(lái)地王最密集的年份，密集的地王潮持續(xù)，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)后市房地產(chǎn)市場(chǎng)將帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。以北京為例，北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的地塊合計(jì)有59宗，這59宗地王合計(jì)土地出讓金為1919.38億元，而截至6月16日，銷售額只有224.8億元。從地王的平均成本價(jià)看，樓面價(jià)平均高達(dá)3.8萬(wàn)元/平方米，按照基本成本測(cè)算，銷售價(jià)格需要在6萬(wàn)元/平方米左右。而目前北京的房?jī)r(jià)銷售均價(jià)在3.5萬(wàn)元/平方米左右，這部分地王入市的難度依然非常大。

　　房?jī)r(jià)

　　均價(jià)環(huán)比漲幅收窄

　　>>數(shù)據(jù)

　　6月北京新房、二手房分別較上月上漲1.96%、1.17%

　　中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)道：根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2016年6月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為11816元/平方米，環(huán)比上漲1.32%，漲幅較上月收窄0.38個(gè)百分點(diǎn)。

　　根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)北京、上海等十大城市（新建）住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年6月十大城市住宅均價(jià)為22450元/平方米，環(huán)比上漲1.52%，漲幅較上月收窄0.41個(gè)百分點(diǎn)。6月，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為33695元/平方米，環(huán)比上漲0.98%，同比上漲22.70%。其中6月北京新房、二手房分別較上月上漲1.96%、1.17%。

　　>>分析

　　中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告表示，為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，熱點(diǎn)城市收緊政策持續(xù)升級(jí)，從控需求、調(diào)供應(yīng)方面穩(wěn)定樓市發(fā)展，如近期房?jī)r(jià)漲幅明顯的合肥將在7月開始執(zhí)行針對(duì)購(gòu)房者的差別化信貸政策，提高首付門檻；針對(duì)土地價(jià)格過(guò)快上漲也出臺(tái)了相關(guān)政策，要求高價(jià)拿地的開發(fā)商必須在土地出讓合同簽訂的一個(gè)月內(nèi)一次性付清土地出讓金。此外，供不應(yīng)求矛盾較深的南京已官方表態(tài)，為緩解局部區(qū)域供應(yīng)偏緊，將在今年下半年進(jìn)一步加大商品住宅上市供應(yīng)。未來(lái)隨著地方調(diào)控政策進(jìn)一步落地實(shí)施，熱點(diǎn)城市樓市過(guò)熱現(xiàn)象將得到控制，百城整體房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⒗^續(xù)趨緩。

　　□對(duì)話·北京中原二級(jí)市場(chǎng)總經(jīng)理 任莉

　　下半年樓市總體穩(wěn)定銷售增速收窄

　　問(wèn)：如何評(píng)價(jià)上半年北京樓市表現(xiàn)？

　　答：今年上半年北京樓市沖高明顯，新建住宅市場(chǎng)總成交59034套，同比增長(zhǎng)53%，總成交額1901億元，同比大漲7成，在3月和6月分別出現(xiàn)兩個(gè)集中成交的高潮。高端改善型樓盤領(lǐng)銜北京樓市上半場(chǎng)，包括亦莊金茂悅、龍湖西宸原著、使館壹號(hào)院、中冶德賢、公園懿府等項(xiàng)目總成交額均超過(guò)10億元，這些項(xiàng)目的熱銷表明，在新一輪地價(jià)推動(dòng)下，北京中高端市場(chǎng)客戶對(duì)房?jī)r(jià)的接受度又上了一個(gè)新臺(tái)階。

　　此外，上半年北京土地市場(chǎng)共成交23宗地，土地成交宗數(shù)、面積均為歷史最低，涉及住宅性質(zhì)的成交土地僅7宗，比去年同期減少近一半，但溢價(jià)率、樓面價(jià)則刷新了歷史新高。在此基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)下半年北京總體將趨于穩(wěn)定，銷售市場(chǎng)增速收窄。

　　從供應(yīng)層面看，由于北京土地稀缺、供應(yīng)不足、地價(jià)高企，地價(jià)已普遍超過(guò)房?jī)r(jià)。在地價(jià)反推作用下，未來(lái)北京樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將主要集中在高端改善和豪宅市場(chǎng)。

　　相比同為一線城市的上海和深圳，去年兩地高端豪宅成交單價(jià)早已突破20萬(wàn)元，僅今年上半年，上海單價(jià)10萬(wàn)+產(chǎn)品成交近700套。而今年上半年北京豪宅均價(jià)首次突破7萬(wàn)元大關(guān)，10萬(wàn)+樓盤尚鳳毛麟角。作為與上海、深圳同級(jí)別的國(guó)際大城市，北京發(fā)展?jié)摿�還有巨大空間，樓市風(fēng)險(xiǎn)不大，價(jià)格存有上漲的余地。

　　問(wèn)：未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何？答：隨著北京高端豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化，豪宅產(chǎn)品將效仿香港等國(guó)際城市，戶型不大、功能完善、設(shè)計(jì)緊湊等將作為產(chǎn)品前期設(shè)計(jì)參考系數(shù)，凸顯市場(chǎng)理性光芒，產(chǎn)品力依然為王。

　　從客戶變化情況看，借力今年“二孩”政策等推動(dòng)，改善性客戶繼續(xù)成為樓市主力，整體呈現(xiàn)城區(qū)外溢的特點(diǎn)。表面看，地價(jià)增長(zhǎng)致使房?jī)r(jià)攀升，買房人支付能力相對(duì)減弱。事實(shí)上，已擁有一套住宅的客戶，在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的同時(shí)資產(chǎn)也隨之上揚(yáng)，客戶具備一定承接力，加上北京供應(yīng)結(jié)構(gòu)梯隊(duì)明顯，支撐其住房升級(jí)改善需求的可能。

　　調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，這些改善型客戶重點(diǎn)考量區(qū)位、教育環(huán)境、宜居諸多條件，因而房企在改善型產(chǎn)品前期規(guī)劃方面，更多聚焦健康人居、宜居等可創(chuàng)新層面。

　　問(wèn)：對(duì)購(gòu)房人有哪些建議？

　　答：在買房置業(yè)方面，京城兩大區(qū)域值得關(guān)注。通州規(guī)劃為北京城市副中心，配套、教育等各方面資源都將得到嚴(yán)重傾斜，未來(lái)將成為最大的受益者，投資置業(yè)買房升值潛力大。

　　作為全世界最大的北京新機(jī)場(chǎng)未來(lái)年旅客吞吐量將達(dá)到1億人次，近千億資金的投入，將徹底改變這些區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)濟(jì)環(huán)境。新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)帶動(dòng)了整個(gè)京西南片區(qū)，包括大興、豐臺(tái)等區(qū)域成為近幾年的樓市熱點(diǎn)，“未來(lái)30年北京向南看”也同樣是老百姓(50.390, -0.40, -0.79%)買房置業(yè)的指南。

　　此外，由于未來(lái)存在限購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，上半年驚鴻一瞥的北京商住公寓市場(chǎng)，在不限購(gòu)之前仍然具有投資意義，成為投資者選擇之一。在住宅地價(jià)高漲大環(huán)境下，商住公寓將支撐補(bǔ)給剛需市場(chǎng)，一旦限購(gòu)后，提前到手的公寓仍能在個(gè)人剛需市場(chǎng)流通，投資價(jià)值凸顯。

　　京華時(shí)報(bào)記者 潘秀林 邢飛

    每日A股操作策略和漲停股都會(huì)在我的微信號(hào)里發(fā)布，掃描下方的二維碼（或搜索微信公眾號(hào)：laochengucanhui ）關(guān)注我的股參會(huì)。