多家房企利用購房尾款提前套現

　　規模化房企ABS融資逾百億元

　　■本報記者 王麗新

　　在國內尚未打開真正的REITs融資渠道之際，利用購房尾款資產支持證券的ABS融資模式正在悄然興起，且呈加速擴大化趨勢。

　　據《證券日報》記者了解，碧桂園、世茂房地產、華夏幸福等多家規模化房企正在加速進入以ABS模式提前融資套現的試水潮中。據統計，目前國內以應收賬款作為基礎資產發行的ABS的房企超過5家，涉及資金在百億元以上。

　　“發行ABS融資，最大優勢是不計入負債。”有業內分析師向《證券日報》記者透露，以商品房購房尾款應收賬款為基礎資產發行ABS融資，資金成本相對較低，可以提前將資產變現，降低回款壓力，加快資金回籠速度，提高資金利用率。

　　多家房企試水ABS融資

　　事實上，在房地產行業中，以ABS方式進行資產證券化的融資手段并不多見，倒是在影視行業中以票房收入為基礎資產進行ABS融資的單子卻有幾筆。但進入2015年后，以商品房購房尾款營收賬款作為基礎資產發行ABS融資開始步入快速發展渠道。

　　率先嘗到這種融資模式甜頭的是華夏幸福、世茂房地產、碧桂園和融信中國等上市房企，且發行規模都在數億元以上。

　　7月8日，融信中國控股有限公司宣布，公司全資附屬公司發行本金額為8.8億元的購房尾款資產支持證券。據記者了解，該筆資產支持證券將分三個份額在上海證券交易所發行：第一種即是資產支持證券優先A級份額，發行金額為人民幣5.72億元，三年期，發行利率4.8%；第二種即是資產支持證券優先B級份額，發行金額為人民幣2.55億元，三年期，發行利率5.4%；最后一種即是資產支持證券的次級份額，發行金額為人民幣5280萬元，三年期，無固定利率。

　　融信中國表示，上海光大證券資產管理有限公司為該發行的管理人。發行資產支持證券所得款項預期會用作集團的一般營運資金。

　　值得關注的是，規模化房企更傾向于利用這種融資方式提前套現。自1月份成功以合同收款權作支持發行29.5億元資產支持證券后，碧桂園再次推出了本金額達62億元的購房尾款應收賬款的資產支持證券。而兩次出手，融資規模就已達百億元。

　　值得注意的是，綜合而看，碧桂園6月29日公布的這次購房尾款資產證券化的融資成本區間為4.5%-6.0%。

　　回顧碧桂園1月份發行的近30億元ABS融資來看，融資成本約為5.1%。對此，來自國信證券的一份分析報告顯示，碧桂園項目突出的特點在于合同筆數較多，多達一萬多筆，單筆合同平均的尾款金額僅為29.7萬元。相比之下世茂的合同單筆金額較大，平均單筆合同尾款金額179萬元。認為碧桂園項目基礎資產中約定入池資產已支付的購房款項累計不少于該商品房買賣合同項下購房款總額的30%，且初始資產池合同剩余期間在一年以內的占比達到68%，而同時尾款金額不大，商品房僅余少量尾款時違約的動力較小，相對而言，碧桂園項目風險分散做的比較充分。

　　減少回款壓力

　　據《證券日報》記者了解，ABS是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式，也是成熟資產市場的重要融資工具之一。不過，在2015年前國內房地產資產證券化案例并不普遍。

　　2014年底，證監會和銀監會分別就企業資產證券化業務和信貸資產證券化業務發布了備案制管理辦法，加大了對資產證券化的引導力度。進入2015年，資產證券化步入快速發展的軌道。

　　據中央結算公司統計數據，2015年我國發行信貸ABS共388單，發行額4056.33億元，同比增長44%，占發行總量的68%；企業ABS共989單，發行額1802.33億元，同比增長359%，占比31%；資產支持票據（ABN）共9單，發行額35億元，同比減少61%，占比1%。

　　而目前來看，國內以應收賬款作為基礎資產發行的ABS在30單以上，涉及20多家發起機構。在房地產領域，2015年7月份，世茂首單物業費資產證券化項目“博時資本-世茂天成物業資產支持專項計劃”獲批。2015年12月份，世茂首單購房尾款資產證券化產品也正式在上海證券交易所掛牌。

　　具體解釋來看，在一般的購房交易中，購房者支付首付后，按揭貸款部分從申請到放款到位之間存在一定的時間。而房企通過資產證券化可將購房尾款應收賬款以“打包出售”的方式提前從公開市場的投資者中將尾款收回，緩解購房尾款到位前的流動性壓力。

　　值得注意的是，上述分析師向《證券日報》記者直言，在發行公司債有所收緊的局勢下，融資成本處在同一水平線上的ABS融資方式有優勢，但其背后卻隱藏著一個邏輯，即規模化房企或許才能保證項目不爛尾--購房合同違約率低，購房尾款能夠穩妥收回。否則，這對投資者來說，將是一個“隱雷”。