前言：

　　一個(gè)人不能左右的是自己的命運(yùn)，所有人不能左右的是趨勢(shì)。

　　過去的十余年，房子是增值最快的資產(chǎn)，如果你買了房，就相當(dāng)于登上了一趟開往財(cái)富彼岸的高速列車，這是大趨勢(shì)；2013年后，城市房?jī)r(jià)開始分化，結(jié)束了過往大城市、中小城市普漲的格局，錢開始往一線城市和部分二線城市匯集，如果你買對(duì)了房，就相當(dāng)于搭乘了財(cái)富升天的火箭，從此天各一方，這是更精準(zhǔn)的趨勢(shì)。

　　趨勢(shì)面前，所有人概莫能助，無(wú)法改變。

　　1、錢是如何印出來(lái)的？

　　關(guān)于錢是怎么印出來(lái)的，米筐投資之前推送過相關(guān)文章。為保證本篇文章的連貫性，有必要再闡述一遍。

　　首先要明確，市場(chǎng)中流通的錢幾乎都不是印鈔機(jī)印出來(lái)的，大家日常消費(fèi)支付的紙幣只是市場(chǎng)中貨幣的極小一部分。

　　市場(chǎng)中流通的貨幣，我們可以簡(jiǎn)單的看作M2，公式可簡(jiǎn)單認(rèn)為：M2最大值=基礎(chǔ)貨幣*貨幣乘數(shù)，這跟另一個(gè)公式M2=M0+M1+定期存款二者不矛盾。

　　基礎(chǔ)貨幣是央行（在我國(guó)就是中國(guó)人民銀行）創(chuàng)造的，通過外匯占款、逆回購(gòu)、中期借貸便利、商業(yè)銀行在央行的再貸款等方式“生產(chǎn)”出來(lái)，如果你覺得復(fù)雜難理解，可以簡(jiǎn)單認(rèn)為基礎(chǔ)貨幣是央行不花成本、憑空制造出來(lái)的好了。

　　創(chuàng)造出來(lái)的基礎(chǔ)貨幣被投放到商業(yè)銀行系統(tǒng)當(dāng)中，商業(yè)銀行就可以把這些貨幣對(duì)外放貸，貸出去后，貸款人又會(huì)以存款的形式存入商業(yè)銀行，商業(yè)銀行此時(shí)可以把這些存款（不能把存款全放貸完，留存的一部分即是存款準(zhǔn)備金）再對(duì)外放貸，如此反復(fù)循環(huán)，市場(chǎng)中大量的貨幣就這樣“貸款變存款、存款變貸款、貸款再變存款”創(chuàng)造出來(lái)，并形成了M2。

　　商業(yè)銀行能創(chuàng)造多少貨幣，取決于存款準(zhǔn)備金率——這一指標(biāo)是央行確定的，公式中的貨幣乘數(shù)就是存款準(zhǔn)備金率的倒數(shù)，按目前存款準(zhǔn)備金率是16.5%，貨幣乘數(shù)就是6.06。

　　所以，你應(yīng)該明白：1.市場(chǎng)中貨幣供應(yīng)多少、放水多少，幾乎全是央行決定的；2.央行決定的只是貨幣供應(yīng)量的最大值，實(shí)際多少還要看商業(yè)銀行是否愿意放貸、及是否有足夠多的貸款人愿意借貸，這才是創(chuàng)造錢的根本。

　　2、什么促使了房?jī)r(jià)上漲？供需決定論！

　　跟任何消費(fèi)品一樣，房?jī)r(jià)的初始上漲還是由需求決定的，需求的快速增加而供給速度跟不上，“奇貨可居”，價(jià)格自然上漲。

　　這一切都要“歸功”于一份文件——1998年發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，主旨是停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。而之前，城市居民的房子都是單位（工廠/政府機(jī)關(guān)/事業(yè)單位等）集資建造并分配的。

　　與該《通知》指明城里人以后住房只能“用錢購(gòu)買”相對(duì)應(yīng)的是，城鎮(zhèn)化的加速，大批量的農(nóng)村人（以大中專學(xué)生和做生意的人為主）來(lái)到城市打拼并扎根于此，助漲了住房的潛在需求。

　　如何讓大家愿意買房、并接受按揭貸款的形式的呢？2000年前后，一個(gè)《中國(guó)老太太和美國(guó)老太太的故事》被中國(guó)的媒體大肆宣傳，其流傳之廣、之深，如同傳銷般的洗腦，徹底改變了中國(guó)人的買房觀念。

　　故事大意：一個(gè)無(wú)房的中國(guó)老太太，勤勞工作、省吃儉用，用了一輩子時(shí)間終于積攢夠了買房的錢，可等她買下房，還沒來(lái)得及享用，卻已“上了西天”，臨走時(shí)留下一句“我終于買上了房”。與之相反的卻是一個(gè)美國(guó)老太太，年紀(jì)輕輕就首付按揭了一套大房子，每月還款供樓，工資月月花的精光，雖有壓力卻著實(shí)享受了生活，在去見上帝之前留下一句“我終于還清了貸款”。在天上，作為鄰居的兩個(gè)老太太訴說彼此的一生，感慨不已。

　　就這樣，貸款買房順理成章的走入了中國(guó)的尋常百姓家。

　　城里人自身的改善住房需求、農(nóng)村人流入城市的剛性住房需求，讓房?jī)r(jià)一個(gè)勁的往上竄，全國(guó)所有的城市——大城市、中型城市、甚至小縣城，房?jī)r(jià)普漲，并演繹了房地產(chǎn)的黃金十年，房地產(chǎn)也一躍成為最火的行業(yè)。

　　這種普漲局面，延續(xù)到2013年前后。那時(shí)候，房子還是消費(fèi)品，人們買房的目的主要為了居住。

　　如果按照經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，商品供給有一個(gè)供需平衡圖，需求增加——價(jià)格上漲——供給增加/需求下降——價(jià)格下跌——需求增加/供給減少，從而達(dá)到一個(gè)供需平衡點(diǎn)，如下圖：

　　2013年之后，城市房?jī)r(jià)分化后，廣大的三四五線城市確實(shí)符合這一理論，海量的房屋供應(yīng)讓房?jī)r(jià)不僅沒漲，反而還有所下跌，以致不少項(xiàng)目爛尾，這也是2015年底中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出“去庫(kù)存”的初衷。

　　例外是一線城市和部分強(qiáng)二線城市。

　　3、房?jī)r(jià)為什么暴漲不止？正反饋循環(huán)！

　　全國(guó)房?jī)r(jià)在2013年底2014年初見頂之后，進(jìn)入了一年多的盤整期，直到2015年中之后的再次爆發(fā)，而這次房?jī)r(jià)上漲跟之前最大的區(qū)別是城市房?jī)r(jià)開始分化，一線城市跟部分二線城市房?jī)r(jià)暴漲不止，而廣大的三四五線小城市房?jī)r(jià)卻自高點(diǎn)后一路陰跌。

　　房?jī)r(jià)的初步上漲是由供需決定的，而房?jī)r(jià)的暴漲卻是由貨幣引起的——持續(xù)不斷的貨幣流入推高了房?jī)r(jià)。

　　2008年次貸危機(jī)后，4萬(wàn)億刺激及附帶的12萬(wàn)億天量信貸大量的流入了房地產(chǎn)，在住房剛需及信貸刺激的雙重疊加下，全國(guó)大中小城市房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，直到2013年。

　　2015年后的一線城市和部分二線城市暴漲，則純粹的是貨幣現(xiàn)象——過量信用貨幣的流入推高了房?jī)r(jià)，房子已基本脫離居住的屬性，而變成了金融投資品。其引發(fā)因素是更公平的外部環(huán)境，造就更具活力的經(jīng)濟(jì)，帶來(lái)更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)而吸引了更多的錢、更多的人的流入，當(dāng)然期間也離不開強(qiáng)勢(shì)政府的轉(zhuǎn)移支付（巨量的政府基建投資都選擇了這些城市）。

　　房?jī)r(jià)由溫和上漲變成惡性暴漲、由居住商品變成投資金融產(chǎn)品，2015年始這輪房?jī)r(jià)上漲中，展示了正反饋循環(huán)的威力。

　　所謂正反饋，是指系統(tǒng)的輸出正向反饋回輸入端，形成閉環(huán)，并循環(huán)往復(fù)，一波更比一波高。

　　如下圖：

　　開始因一線城市和部分二線城市真實(shí)住房需求的擴(kuò)大，推高了房?jī)r(jià)，開始引來(lái)一些先知先覺的資金進(jìn)入，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的快速上漲，反過來(lái)又吸引來(lái)更多投機(jī)/投資資金的進(jìn)入，更進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，如此往復(fù)循環(huán)，房?jī)r(jià)上漲和資金流入永續(xù)不止。

　　而流入的資金則多是信用貨幣，即如本文開頭“錢是如何印出來(lái)的”那樣，商業(yè)銀行通過“貸款變存款、存款變貸款、貸款再變存款”的放貸循環(huán)創(chuàng)造出的錢——購(gòu)房人（新房/二手房）支付首付后，再?gòu)你y行貸款（背負(fù)債務(wù)）支付余額，地產(chǎn)商/業(yè)主再把拿到的售房款存入銀行，成為下一波按揭貸款人的資金來(lái)源，本可以流入其他行業(yè)（如實(shí)體經(jīng)濟(jì)）的信貸就這樣循環(huán)往復(fù)的流入房地產(chǎn)，推高的房?jī)r(jià)徹底淪落為貨幣幻覺。

　　而，信貸數(shù)據(jù)則有力地證明了這一觀點(diǎn)：

　　住戶部門中長(zhǎng)期貸款絕大多數(shù)為房貸，所以可把二者數(shù)據(jù)等同。由圖可知：從2015年起，房貸新增數(shù)額就大幅上升，而到了2016年增幅更大，半年的新增額已接近2015全年數(shù)額，這正是這波一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)暴漲的“元兇”。

　　房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)的正反饋循環(huán)下去嗎？當(dāng)然不是。

　　4、房?jī)r(jià)什么時(shí)候會(huì)跌呢？黑天鵝事件！

　　在說房?jī)r(jià)是否會(huì)跌之前，我們回顧下最近的一次股市泡沫破滅經(jīng)過。

　　2014年下半年起，股市企穩(wěn)上漲，到了2015年春節(jié)后，股市發(fā)力暴漲，直至6月到達(dá)5178最高點(diǎn)，兩市單日成交金額高達(dá)2.4萬(wàn)億，而后崩盤跌至最低2850點(diǎn)，至今一蹶不振。

　　至今仍記得，滬指突破5000點(diǎn)時(shí)，大家觀點(diǎn)一致認(rèn)為挑戰(zhàn)上次高點(diǎn)6214勢(shì)在必得，看高8000點(diǎn)、10000點(diǎn)的比比皆是，事與愿違的是股指卻掉頭向下一路暴跌。而其引信卻是政府打擊配資、減兩融（融資/融券）、去杠桿，這也成為上次股市暴跌的非人為因素——黑天鵝事件。

　　回到房?jī)r(jià)，其破滅的原因?qū)��?huì)跟股市一樣，術(shù)語(yǔ)是外部流入性資金枯竭，翻譯成人話是錢不再流入了，而這需要一個(gè)黑天鵝事件，遺憾的是沒人知道它會(huì)在什么時(shí)候發(fā)生。

　　目前可想到的黑天鵝事件是：

　　1、房?jī)r(jià)暴漲至風(fēng)險(xiǎn)累計(jì)到一定量，金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)收縮房貸，使資金流入減少；

　　2、央行停止放水、收縮信貸量，致使市場(chǎng)上的M2減速加大（減少基礎(chǔ)貨幣投放及提高存準(zhǔn)率來(lái)降低貨幣乘數(shù)）；

　　3、房?jī)r(jià)過高致使首付提高和月按揭款增加，“新韭菜”的收入增幅跟不上房?jī)r(jià)漲幅，再無(wú)“接盤俠”；

　　4、出臺(tái)房產(chǎn)稅，增加購(gòu)房者的持有成本；

　　5、國(guó)家出于經(jīng)濟(jì)調(diào)整需要（如抑通脹等）連續(xù)加息……

　　一旦觸發(fā)黑天鵝事件，上漲正反饋循環(huán)隨即轉(zhuǎn)入下跌正反饋循環(huán)，如圖：

　　跟暴漲一樣，暴跌同樣觸目驚心，而其路徑跟上漲一樣，同樣是正循環(huán)反饋的結(jié)果，尤其是購(gòu)房者當(dāng)中投資占比過大時(shí)，循環(huán)會(huì)加速，因?yàn)榻袢胀顿Y購(gòu)房形成的巨大需求就是明日房產(chǎn)市場(chǎng)的巨量供給——現(xiàn)在的買是為了以后的賣。

　　黑天鵝事件不可預(yù)測(cè)，無(wú)人提前知曉。如果它不發(fā)生，或許正反饋循環(huán)會(huì)一直進(jìn)行下去。

　　后記：

　　大家說現(xiàn)在房?jī)r(jià)高，主要指北上廣深一線城市及部分二線城市，其實(shí)廣大的三四五線城市房?jī)r(jià)是下跌的。2008年時(shí)，本有一次房?jī)r(jià)調(diào)整機(jī)會(huì)，但硬生生的被政府貨幣大放水刺激改變了方向，漫灌至全國(guó)大中小所有城市。2015年中開始的這波部分城市房?jī)r(jià)的暴漲，同樣是信貸刺激、貨幣流入的結(jié)果，不同的是城市開始分化并加劇。

　　這些年，房子一直牽掛著大家的神經(jīng)，其財(cái)富效應(yīng)也讓大家形成了路徑依賴，并對(duì)此深信不疑。可高房?jī)r(jià)正反饋循環(huán)會(huì)持續(xù)到什么時(shí)候呢？