蘇州市政府新出臺了《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》。出臺這一《實施意見》的背景是什么？主要說了什么？在土地出讓、房貸、非蘇州戶籍居民購房方面有哪些政策調整？請看權威解讀——

　　市委、市政府高度重視保持我市房地產市場健康穩定發展，按照調整預期、雙側調控、規范市場、健康發展的思路，通過對土地供應、土地競價、預售管理、價格管理、購房信貸、公積金貸款等15個方面采取系統性穩控措施，研究制定了《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》并正式對外公布實施。

　　出臺本實施意見，是堅決貫徹中央大政方針，促進房地產市場平穩健康發展的需要；是蘇州實現轉型升級的經濟社會發展目標的需要；是增進民生福祉的需要；是防范經濟運行風險的需要，體現了蘇州市政府切實承擔起房地產市場調控主體責任的信心和決心。

　　二、《實施意見》有哪些主要內容

　　本實施意見中前三條主要針對土地市場。同時根據供給側結構性改革的要求，在供應側和需求側同時發力，在供應側方面，主要是加大土地供應，抑制過熱的土地需求，同時對需求側的一些政策作了調整，主要是信貸政策和公積金政策作了一些調整，目的是保證自住型剛性需求，鼓勵改善性需求，抑制投機性需求。另外在商品房預售、價格管控、加大商業辦公去庫存、加大住房保障力度、培育發展租賃市場、加快規劃建設人才公寓、加強房地產市場風險管控、房地產市場輿論引導等方面都提出了明確的要求。

　　三、土地出讓政策作了哪些調整？

　　一是加大土地市場供應。根據前幾年房地產市場的供需狀況以及近期市場狀況，按照供需基本平衡、供略大于求的原則，政府制定了2016到2018年三年住宅用地供應計劃，平均每年400公頃左右，適度增加了住宅用地的供應計劃，較2013-2015年期間年均實際供應住宅用地增長了約18%左右，并且計劃向普通住宅用地傾斜，進一步穩定市場預期，保障普通商品房的剛性需求，促進房地產市場健康穩定發展。住宅用地供應計劃實行動態管理，根據房地產市場供需狀況作適時調整。

　　在土地供應上，要求科學把握土地供應節奏和住宅用地的結構，適度控制供地批次，增加每批次的土地供應量，從而引導商品住房開發建設和市場銷售節奏更加均衡有序。同時強化供后監管，嚴格規范土地供后的跟蹤管理，督促開發商及時開發建設，嚴肅查處違約行為。切實保障普通商品住宅的有效供給。

　　二是調整土地供應條件。主要是提高了住宅用地出讓競買保證金和出讓金首付款比例，并縮短了全額出讓金支付期限。住宅用地競買保證金由現行的20%提高到30%或以上，土地出讓金首付款由現行的50%提高到60%或以上，同時全額土地出讓金支付期限調整為3個月內，促使開發商拿地時更為理性，并且要加快開發建設進度。

　　三是引導土地出讓理性競價。針對前一階段部分地區房價、地價上漲較快，按照中央關于進一步穩定房地產市場的精神要求，進一步細化出讓方案，并在現行網上公開出讓集中競價的操作模式基礎上，按照公開公平公正的原則，調整完善土地招拍掛出讓方式。文件明確對區位優勢明顯，市場競爭力強的部分住宅地塊，土地出讓時會設定并公布市場指導價，出讓成交價格超過市場指導價時，在出讓文件中明確全額出讓金繳付期限縮短為2個月。對出讓成交價格超過市場指導價的不同幅度，明確差別化調整商品住房預售許可條件，即土地出讓成交價超過市場指導價（不含市場指導價）的，工程結構封頂后方可申請預售許可；土地出讓成交價超過市場指導價10%（不含10%）的，工程竣工驗收后方可申請預售許可。而當公開出讓網上報價超過市場指導價25%以上時，中止網上競價，轉為網上一次報價方式確定土地競得人，由競買人在超過土地出讓市場指導價25%以上再作一次報價，以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人，以其所報價格確定為地塊競得價格。具體報價規則另行制定，近期將會與土地出讓公告同步發布。

　　四、商品住房信貸政策有哪些調整？

　　具體分成四種情形：

　　（一）居民家庭首次購買普通住房（從未購置過住房），申請商業性個人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。

　　（二）有下列情形之一的，申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付比例保持30%不變：

　　1.有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；

　　2.已有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭；

　　3.僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結清的居民家庭。

　　（三）居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區（不含吳江區）由40%調整為50%。

　　（四）居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放“三套”及以上住房貸款。

　　還沒看懂？那就來看圖：

　　清楚了嗎？

　　五、非蘇州戶籍居民購房有哪些限制？

　　非本市戶籍居民購買第一套住房，不受任何限制。非本市戶籍購買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。

　　具體要求為：非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。開發企業在簽訂購房合同時應認真審核購房人資格，購房人違反限購規定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產權登記手續，開發企業或購房人承擔相應的經濟和法律責任。

　　蘇州市引進的各類外來人才，憑有關證明文件參照執行戶籍居民購房政策。

　　這個小魚也做圖了：

　　這么一看就清楚了吧

　　注意：

　　本意見自2016年8月12日起實施，購買新建商品房、二手房以及申請個人住房按揭貸款統一以網簽合同時間為準。

　　以下是《實施意見》全文

　　關于進一步加強蘇州市區

　　房地產市場管理的實施意見

　　為認真落實供給側結構性改革精神，保持我市房地產市場持續健康發展，根據國家“分類調控”房地產市場的要求，針對當前我市房地產市場出現的新形勢、新特點，實現“穩房價、控地價、保自住、扶租賃、去庫存”的目標任務，制定如下實施意見：

　　一、加大土地市場供應。根據近年來市區房地產市場狀況，今后三年市區住宅用地供應計劃每年確定為400公頃左右，對住宅用地供應計劃實行動態管理，根據市場供需狀況作適時調整。合理確定住宅用地供應結構，加大普通住宅用地供應(不低于70%)，控制非住宅用地供應；把握供地節奏，適度控制供地批次，增加單批次土地供應量；強化供后管理，及時通報開發進展情況，嚴格按照出讓合同的約定，督促開發商及時開發建設，嚴肅查處違約行為。

　　二、調整土地供應條件。提高住宅用地競買保證金和土地出讓金首付款比例，競買保證金由現行的20%提高到30%或以上，首付款由現行的50%提高到60%或以上；同時，縮短土地出讓金付款期限，全額土地出讓金支付期限調整為3個月內。

　　三、引導土地出讓理性競價。根據出讓地塊情況對部分地塊設定土地出讓市場指導價。土地出讓成交價超過市場指導價的所有項目，土地競得人全額繳納出讓金期限縮短為2個月，逾期支付的，取消競得資格或解除土地出讓合同并沒收保證金。同時，提高項目預售條件：土地出讓成交價超過市場指導價（不含市場指導價）的，工程結構封頂后方可申請預售許可；土地出讓成交價超過市場指導價10%（不含10%）的,工程竣工驗收后方可申請預售許可。

　　土地競價超過土地出讓市場指導價25%（不含25%）的，中止網上競價，轉為“一次報價出讓方式”進行競價。在一次報價出讓環節，按最接近所有報價平均價的原則確定競得人。“一次報價出讓方式”具體規則另行制訂，與土地出讓公告同步發布。

　　四、完善商品房預售管理。加強商品住宅項目（低密度住宅、政策性住房和非居住商品房除外）預售許可管理，市區30000平方米以上商品住宅項目分期開發的，每期申請預售面積不宜低于30000平方米（尾盤除外），30000平方米以下商品住宅項目宜一次性辦理商品住宅預售許可。項目取得預售許可證后，預售房源應在10日內一次性全部對外公開市場銷售。

　　五、強化商品房價格管理。加強商品住宅價格監管，市區新批準商品住宅項目預售許可時，房地產開發企業應當科學合理確定申報價格，經價格主管部門備案后一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，嚴格按照明碼標價格式要求，全部進入商品房預售許可行政主管部門設立的商品房預售系統。在對外銷售時，同批次房源應當一次全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高于申報價格，申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%，同一批次房屋間價格不得調劑使用。同一批次不同類型房屋價格可以區別定價。下一批次備案預售價格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價的6%。

　　六、完善差別化住房信貸政策。按照江蘇省市場利率定價自律機制決議，進一步完善市區差別化住房信貸政策：

　　（一）居民家庭首次購買普通住房（從未購置過住房），申請商業性個人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。

　　（二）有下列情形之一的，申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付比例保持30%不變：

　　1.有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；

　　2.已有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭；

　　3.僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結清的居民家庭。

　　（三）居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例，蘇州市區（不含吳江區）由40%調整為50%。

　　（四）居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放“三套”及以上住房貸款。

　　七、調整非戶籍居民購房政策。非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。開發企業在簽訂購房合同時應認真審核購房人資格，購房人違反限購規定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產權登記手續，開發企業或購房人承擔相應的經濟和法律責任。

　　蘇州市引進的各類外來人才，憑有關證明文件參照執行戶籍居民購房政策。

　　八、加強金融監管力度。各商業銀行要加強個人住房貸款管理，對首付款來源、借款人家庭已有住房數量、借款人信用資質和購房合同真實性等情況加強實質性審核，嚴格房地產企業、中介機構的業務準入，審慎開展業務合作。對存在違法違規的房地產企業、中介機構，各銀行機構應采取停止新發放開發項目貸款、中止敘做相關中介撮合的二手房貸款業務。金融監管部門加大對銀行機構個人住房信貸政策落實情況的督查力度，把個人住房貸款業務列入重點檢查范圍，嚴肅查處各類違法違規行為。

　　九、調整公積金貸款政策。新申請住房公積金貸款的，調整個人可貸公積金額度計算方式，統一按公積金賬戶余額倍數計算；對第二次使用公積金貸款的，首付款比例從不低于住房總價的20%調整為不低于住房總價的30%，貸款利率從執行首套房貸款利率調整為按首套房貸款利率上浮10%執行。

　　十、加快推進商業辦公用房去庫存。加快引導推進蘇州市商業辦公用房去庫存工作。根據蘇州市供給側結構性改革去庫存三年行動計劃的要求，要全面調查，摸清底數，按照合法依規、技術可行、功能合理、均衡布局、市場穩定、試點示范的原則，分類施策，通過稅收、信貸手段，促進市場銷售；對符合城市規劃要求，可以通過調整開發用途轉為住宅、科技企業孵化器、眾創空間、養老地產、旅游地產等的項目，要按照程序申報并積極推進。具體試行辦法另行制定。

　　十一、加大住房保障力度。通過加大棚戶區改造等保障性安居工程建設解決城市住房困難家庭的住房需求，改善居住條件。通過完善公共租賃住房供應體系解決城鎮中低收入家庭、新就業人員、外來務工人員的租房需求。通過提高租賃補貼，引導居民由買房需求向租房需求轉變。

　　十二、培育發展住房租賃市場。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，要嚴格執行國家住房租賃有關稅收優惠政策。鼓勵企業和機構規模化經營住房租賃，對年出租達到1000（含1000）套以上不同檔次規模化經營的租賃企業，屬地政府應分別給予適當的補貼。商業辦公用房可以按照有關規定改建為住房租賃。

　　十三、加快規劃建設人才公寓。各地應全面清理已建和在建定銷安置房源，將滿足征收安置需要后的剩余房源，一部分用于人才公寓建設；各地要根據本區域人才市場情況，加快集中規劃建設一批人才公寓，向符合條件的人才出租；同時，通過制定相關配套政策鼓勵社會資本參與投資建設。各地也可對符合條件的人才發放貨幣補貼，鼓勵在租賃市場租房居住。具體辦法由各地根據實際情況分別制定。

　　十四、加強房地產市場風險管控。建立聯席會議制度，加強房地產市場監測和監管，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規行為。嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。加強行政監管與行業自律聯動，規范房地產市場秩序，完善健全市場信用評價和失信懲戒機制，對非理性競地的房地產開發企業，要及時向金融機構進行風險提示；對違法情節嚴重的，要取消其參與蘇州土地市場拍賣資格。

　　十五、加強房地產市場輿論引導。各有關部門要加強房地產市場相關信息公開，及時解答市民關心的政策問題；新聞媒體要加強宣傳引導，深入報道和解讀有關政策措施，引導居民理性消費，防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預期；對個別捏造信息、虛假報道、造謠滋事的新聞單位和個人，要依法追究責任，共同維護房地產市場平穩健康發展的良好局面。

　　本意見自2016年8月12日起實施，有關政策與本意見不符的以本意見為準。政策執行時間，購買新建商品房、二手房以及申請個人住房按揭貸款統一以網簽合同時間為準。

　　為促進全市房地產平穩健康發展，各市、吳江區根據本意見精神，在一個月內結合各地實際制定本地區政策意見報市政府備案后執行。