投機性炒房是中國大中城市房價在高位繼續(xù)暴漲的根本原因。但打開這個“潘多拉盒”的恰恰是當(dāng)今房地產(chǎn)調(diào)控的去庫存新政。

　　2015年四季度開始的中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的“去庫存”主旋律，實施至今已近一年。中國這項“新常態(tài)”下的房地產(chǎn)市場新政，自去年11月被領(lǐng)導(dǎo)層首肯和提出、并在去年12月份的中央經(jīng)濟工作會議新聞公報上，以極為罕見的單獨段落和較長篇幅發(fā)布后，更是成為從去年底至今統(tǒng)領(lǐng)中國房地產(chǎn)市場和政策調(diào)控的“總綱”。

　　但是，也許誰也沒有想到，這項房地產(chǎn)新政自去年底開始從上而下強力推行十個月左右下來，在今天會產(chǎn)生完全“南轅北轍”的結(jié)果。不少人甚至把今年瘋狂的房市和去年股市“沖擊波”相提并論，“2015年股災(zāi)，2016年房害”，幾乎成了眾多身處“折騰不斷”的房市之中國人共識。

　　9月19日中國國家統(tǒng)計局公布的最新的“2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，再一次以官方認可的權(quán)威數(shù)據(jù)，佐證了“去庫存新政”所面臨的尷尬。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的這份數(shù)據(jù)，在全國70個大中城市（國家統(tǒng)計局房價統(tǒng)計樣本城市）中，新建商品住宅（不含保障性住房）比去年同期上漲的城市達到62個（下降和持平的各有6個和2個）；二手住宅同樣也出現(xiàn)了樣本城市全面普漲的情況。根據(jù)統(tǒng)計，與去年同期相比，70個大中城市中二手房價格上漲上漲的城市有53個（價格下降或持平的各有16個和1個）。

　　問題的核心，還不僅在于這70個大中城市中普漲的的比例之高，更在于其中一些城市的房價上漲的幅度之大，已到了“驚天動地”的地步。如在新建商品住房中，房價漲幅最高的廈門同比已暴漲到44.3%，合肥、南京也分別達到 40.5%和38.8%（房價暴漲的另一城市蘇州，未列這70個城市房價樣本之中）。除此之外，“北上廣深”老牌領(lǐng)漲的一線城市，也繼續(xù)保持房價不斷上漲的勢能，在高價位的基礎(chǔ)上，房價的漲幅同樣分別達到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。二手房的情況也大體如此，同比漲幅最高的合肥，暴漲的幅度竟高達46.9%。

　　也許比國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)更能“生動和全面”反映中國房地產(chǎn)市場真相的，還有來自中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)。這不僅在于該協(xié)會的數(shù)據(jù)，涵蓋了全國330多個直轄市和地級市，包含了所有“當(dāng)月出售的存量住宅”，最重要的是，它掀開了中國國家統(tǒng)計局長期以來在房價數(shù)據(jù)公布上，只發(fā)布價格指數(shù)（增減幅）、掩蓋各地實際房價的那塊“遮羞布”。透過其中，人們更能深切感悟當(dāng)今中國房地產(chǎn)市場“發(fā)瘋般鬧騰”的深度和廣度。

　　(表一：今年8月份房價同比漲幅超過或接近15%的全國住宅房價行情城市排行榜)

　　在筆者截圖的這張表格中（注：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的“全國住宅房價行情城市排行榜”為漲幅居前的100個地級及以上城市），有34個城市到8月份房價一年的漲幅超過15%這個紅線（鄭州為14.99%）。雖然這只占到全國330多個地級及以上城市的十分之一略多，但這些城市的房價漲幅之大，影響面之廣，充分凸顯了當(dāng)今中國房地產(chǎn)市場泡沫化和劣化程度。

　　不過，最能反映當(dāng)今中國房地產(chǎn)市場瘋狂的，還是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會所公布的“全國行政區(qū)住宅房價排行榜”（見表二）。在這些以區(qū)縣行政區(qū)為統(tǒng)計單元的數(shù)據(jù)中，8月份房價一年的漲幅超過40%的，竟高達35個。

　　那么，以區(qū)縣級行政區(qū)為單元，究竟能看出房市怎樣的“瘋狂”？我們就以上海為例。從表二不難看出，僅上海一地，房價漲幅超過40%以上的就有楊浦區(qū)（漲幅為46.28%）、普陀區(qū)（漲幅為45.05%）、寶山區(qū)（漲幅為42.54%）、閔行區(qū)（漲幅為42.54%）、嘉定區(qū)（漲幅為41.15%）、徐匯區(qū)（漲幅為40.58%）和松江區(qū)（漲幅為40.47%）。其他的不管是黃浦區(qū)（39.84%）還是浦東新區(qū)（37.90%），以及閘北區(qū)（37.52%）、盧灣區(qū)（34.13%）和靜安區(qū)（33.88%），其房價漲幅不是接近40%，就是早越過30%以上。只有長寧區(qū)（29.91%）和虹口區(qū)（27.62%）的房價漲幅，還在30%前徘徊。

　　除了上海外，北京也有10個月登上了全國行政區(qū)房價漲幅的前100名排行榜。此外，作為二線城市的南京和廈門，也分別有6個、3個和4個區(qū)級行政區(qū)進入了房價漲幅“百強”。其中，廈門的同安區(qū)，更是以49.03%的漲幅高居全國房價漲幅“百強之首”（具體見表二）。

　　（表二為8月份全國行政區(qū)住宅房價排行榜前100名）

　　無論是國家統(tǒng)計局的官方權(quán)威數(shù)據(jù)，還是房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的一手報告，都在以無可辯駁的事實證明：作為中國房地產(chǎn)調(diào)控“總綱”的去庫存新政，自今年初全面實施以來，不僅沒有拉下房價讓更多的國民買得起房，以達到去庫存目標(biāo)，而且還引發(fā)了一場空前的全國性炒房“瘋潮”。

　　去年底正式定下房地產(chǎn)市場去庫存基調(diào)的中國中央經(jīng)濟工作會議，對“去庫存”有一個“說法含蓄”的重要而柔性的指標(biāo)，這就是“要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格”。說到底，就是期望通過開發(fā)商降低房價，讓更多的進城的農(nóng)民工和新市民能相對的買得起房，從而激活和擴大有效需求，“打通供需通道，消化庫存”。但三個季度的去庫存新政實施下來，伴隨著看起來似乎“略有減少”房地產(chǎn)庫存，房價卻以“史無前例”的瘋狂上了天。這使得那些希望通過新市民買房減少庫存的“天真而善良的愿望”，越來越像“冬天里的童話”。

　　面對中國一些大中城市及極少數(shù)三四線城市越來越瘋漲的房價和高燒不退的市場，不僅是公眾、學(xué)者，就是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)大佬，也越來越“看不懂”。

　　人們最大的不解，也許就是那些房價暴漲最瘋狂的大中城市，十多年前百姓就已經(jīng)買不起房，為什么這些年房價翻了幾番、上漲了多少倍后，如今的市場反而買房者越來越多、房價暴漲的速度也越來越快？

　　是過去中國這些大中城市的房價還不是很高、泡沫化不大、甚至還是具有投資價值的“價格洼地”？非也。筆者今年初根據(jù)全球知名的房地產(chǎn)顧問機構(gòu)Demographia公布的年度《全球住房負擔(dān)能力調(diào)查》，專門進行了一番中外住房負擔(dān)能力的比較。該調(diào)查所稱的“全球房價最難負擔(dān)城市”香港，房價收入比（家庭平均住房價格與居民的家庭年收入的中位數(shù)之比）為19倍，其次悉尼12.2，溫哥華為10.8。

　　但是，按照同樣的方法來分析中國的大中城市，會發(fā)現(xiàn)北京、上海和深圳的買房負擔(dān)竟然分別高達33.2、31.9和33.5，遠遠把號稱“全球房價最難負擔(dān)城市”的香港甩在了后頭，超過的幅度更是高達70%以上。除了這些一線城市，隨意抽取二線城市的杭州、青島和南京，這些城市的房價收入比也分別高達15.7、13.2和18.3，其中南京的市民房價負擔(dān)（房價收入比18.3），更是高出了悉尼的50% 。如果再把中國大陸幾個房價較高的城市比較進去，“全球房價最難負擔(dān)城市”的前十名，很可能被中國城市包辦。

　　所以，無論怎么看，房市泡沫“雄冠全球”的中國大陸大中城市樓市，既沒有投資價值，更是為絕大多數(shù)百姓所正常的住房消費負擔(dān)不起。人們不禁要問：那些流入發(fā)瘋般爆炒的資金，究竟從何而來？

　　一般來說，對于中國普通家庭，當(dāng)房價收入比超過10以后，通常解決買房的辦法是“一房三代買”，即除了夫妻掏錢外，還要依靠雙方的父母掏一些補貼首付，房貸按揭也需要孩子長大后一起做貢獻；當(dāng)房價收入比超過20后，除了上述辦法外，更多的還是要依賴“高杠桿”的支撐，甚至是首付也“杠桿化”；但是，當(dāng)房價收入比超過30后，除了那些靠房產(chǎn)等家庭資產(chǎn)置換買房的，以及“中國特色”的灰色收入外，一般普通的家庭再也玩不起炒房的游戲。那么，究竟是怎樣的資本，支撐起爆炒的樓市？

　　把中國國家統(tǒng)計局和人民銀行等公布的幾個數(shù)據(jù)聯(lián)系起來，做一番“聯(lián)想”，也許能給人更明確的啟示。

　　一個是民間投資的數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局前兩天剛剛公布的2016年1-8月份民間固定資產(chǎn)投資增長數(shù)據(jù)表明，中國民間固定資產(chǎn)投資的增速，繼續(xù)以“斷崖式”的態(tài)勢繼續(xù)大幅下跌。和去年全年10%的投資增速相比，今年1-8月民間固定資產(chǎn)投資的增速，已經(jīng)下滑到2.1%。而與此成鮮明對比的是，全國固定資產(chǎn)投資的增速，還保持在8.1%。

　　非常有意思的是，恰恰是在全國大力推行去庫存之后的今年1-2月，民間固定資產(chǎn)的投資增速即開始了這一波的大幅下滑態(tài)勢。其間，無論是5月初和中旬國務(wù)院召開兩次會議，要求對促進民間投資政策落實情況開展專項督查，擴大民間投資，還是7月份發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好民間投資有關(guān)工作的通知》，都沒有換回民間固定資產(chǎn)投資的頹勢，1-7月繼續(xù)下滑到2.1%，只是到了8月停止下跌（見下圖）。這與過去民間固定資產(chǎn)投資增速高達20%以上的高速度相比，有如天壤之別。

　　民間固定資產(chǎn)投資增速的大幅降低，是貨幣政策不給力造成的資金“炮彈”不足？同樣也不是。不僅全國的固定資產(chǎn)投資增速還保持在8.1%，而且前幾天央行剛剛公布的8月份的數(shù)據(jù)，更說明此言謬以。據(jù)報道，8月人民幣新增貸款9487億元，，廣義貨幣（M2）余額151.10萬億元，同比增長11.4%，增速比上月末還高1.2個百分點。

　　既然新增貸款增加了近萬億，M2的增速高達11.4%，那么，占到全國固定資產(chǎn)投資比重高達六成的民間固定資產(chǎn)投資，為什么增速只有2.1%，新增的貸款，究竟跑到什么地方了？央行公布的數(shù)據(jù)，給出了“部分答案”：在8月份新增的9487億元人民幣貸款中，住戶部門增加的貸款就有6755億元，占到了71.2%（上個月該數(shù)值接近98%）。

　　以上數(shù)據(jù)綜合證明：中國新增的貸款，大部分被投資者投到房地產(chǎn)市場上去了。同樣，支撐當(dāng)今高房價市場爆炒的資本，已超越了正常住房消費的資金，而是由投資資金占到了主導(dǎo)。

　　其實，這些在中國社會的現(xiàn)實生活中，也已不是什么“新聞”。如今，還有多少民企和私營，把資金砸到制造業(yè)等實體經(jīng)濟上？身邊的企業(yè)家、經(jīng)營者和投資者，有多少不是在房地產(chǎn)市場上投資一套又一套的住房，使本來以民生及居住屬性為主的房地產(chǎn)市場，變成了資本炒作獲利的工具。這也就是當(dāng)今中國房地產(chǎn)市場及房價，在遠遠高出“老百姓負擔(dān)得起”的巨大泡沫下，還能“越吹越大”的根本原因。

　　事實證明，投機性炒房，是這一輪中國大中城市房價在高位繼續(xù)得以暴漲和熱炒的根本原因。但是，打開這個“潘多拉盒”的，卻恰恰是當(dāng)今房地產(chǎn)調(diào)控的去庫存新政。

　　在去年中國中央經(jīng)濟工作會議新聞公報有關(guān)去庫存一段中，有一句話被人們大大的忽視了，這就是“鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房”。雖然它是以“發(fā)展住房租賃市場”的名義推出，但“投資的趨利性”，不僅導(dǎo)致無人借此發(fā)展住房租賃，而且更激活了一個空前投機的樓市。

　　“鼓勵投資者購買庫存商品房”，從實踐的結(jié)果來看，可以說是系統(tǒng)性的激活形成了一個官方鼓勵和認可、投資者瘋狂參與的全民炒房體系。當(dāng)“鼓勵投資者購買庫存商品房”立足于去庫存的房地產(chǎn)調(diào)控新政的總綱之中，就表明中國的高層決策者第一次公開首肯甚至鼓勵了“房地產(chǎn)的投機性”。一個由“投資性為主”的房地產(chǎn)市場，由此而生。

　　借著去庫存打開了“鼓勵投資者購買庫存商品房”這扇大門，有了“投資性的大政方針”，隨之出現(xiàn)的強刺激的鼓勵政策也不以為怪了。其中最突出的，就是借著營改增，把不動產(chǎn)納入了企業(yè)增值稅抵扣的范圍。買房能抵扣增值稅，此舉不僅大大消減了企業(yè)的稅務(wù)成本，而且更將企業(yè)推進了“搶房大軍”。雖然官方?jīng)]有公布明確的數(shù)據(jù)，告示本輪房價暴漲中企業(yè)購房的比例，但市場上“脫實向虛”滾滾洪流，卻是誰也掩飾不了的現(xiàn)實。

　　中國房地產(chǎn)市場的“投資性大門”一旦被官方正式打開，整個市場的“投機炒作”之風(fēng)就會被徹底的激活，住房市場的基本屬性，就會由居住劣變?yōu)橥稒C。

　　而中國的房地產(chǎn)市場，本來就是由政府控制土地供應(yīng)、開發(fā)商控制住房供給的雙寡頭下的“偽市場”。政府每年的土地供應(yīng)多少，開發(fā)商的住房上市多少，都是被人為操控的。這個市場的設(shè)計，很多情況下都是為抬高地價和房價所服務(wù)的“供不應(yīng)求模式”，和滿足農(nóng)民工進城和新市民更相差十萬八千里。

　　在本來就供不應(yīng)求的市場狀態(tài)下，再釋放投機炒作的“房市大老虎”，對市場的哄抬和炒作的刺激效應(yīng)可想而知。房地產(chǎn)市場的性質(zhì)變了，游戲規(guī)則也隨之改變。

　　對于作為監(jiān)管者的政府主管部門來說，無論房價有多么“傳奇”，市場有多么瘋狂，常常是“睜一只眼閉一只眼”、無動于衷，無所作為。這也可以解釋，為什么在今天出現(xiàn)了“史無前例的”房價暴漲之風(fēng)后，頂層的決策者至今為何還未拿出一個像樣的解決方案；而對投資者來說，不管市場上高高在上的高價房有多少人可以負擔(dān)得起，再高的房價都有人去哄搶。人們篤信政府不會打壓房價，更不敢刺破泡沫，無論在多高的價位，房價依然還會漲上去，還會有人來接盤。就像股市5-6000多點的時候一樣。

　　投機主導(dǎo)下的中國房地產(chǎn)市場，正在大踏步的走向“絕境”。房地產(chǎn)的一枝獨秀，換來的不僅是百業(yè)凋零，而且也加劇了房地產(chǎn)泡沫的激化。沒人懷疑，如果當(dāng)今的中國經(jīng)濟，假如沒有今年的這場房地產(chǎn)市場的瘋狂暴漲，可能會變得更加健康。

　　李克強總理在今年六月底天津召開的第十屆“夏季達沃斯論壇”上曾經(jīng)說過，中國的經(jīng)濟和資本市場，要防止出現(xiàn)“井噴式”或“斷崖式”的變化。現(xiàn)在的問題是，中國一些大中城市的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)出現(xiàn)了持續(xù)數(shù)月甚至半年之久的“井噴式”變化。要徹底改變?nèi)绱恕安�狀”，使房地產(chǎn)市場重新回歸“居住屬性”，政府該下一步怎樣的“大棋”。

　　作者：沈曉杰

　　（作者系中國獨立房地產(chǎn)研究人士。本文僅代表作者觀點。）