從國際上來看，空置面積和空置率是衡量房地產(chǎn)風險更為重要的指標，至于待售面積，則是有中國特色的一個指標。

　　整個中國房地產(chǎn)市場完全成了諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者阿克洛夫所講的檸檬市場，虛假信息大量存在，真正有價值的信息根本沒有立足之地。

　　空置率這個數(shù)字之所以秘而不宣，更多的是因為這個數(shù)字的確比我們想象的要大。

　　中國住房的空置面積，一直是一個難解之謎。

　　空置面積盡管是衡量房地產(chǎn)風險的重要指標之一，但其實一直沒有納入中國官方的統(tǒng)計體系。2010年，在改進房地產(chǎn)領(lǐng)域的統(tǒng)計方法后，引進了"待售面積"的概念。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人當時解釋"待售面積"和"空置面積"這兩個概念的不同時說，待售面積主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積，而空置面積是指已經(jīng)售出后住房處在閑置無人居住狀態(tài)的面積。

　　按照國家統(tǒng)計局的解釋，"待售面積"指的是報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房建筑面積。很顯然，這個"待售面積"只能說明目前開發(fā)商還有多少房子沒有賣出去或者租出去，并沒有包括賣出去的房子有多少沒有人住。而老百姓所言的"空置面積"，除了統(tǒng)計局公布的"待售面積"之外，更重要的是已經(jīng)賣出去的房子有多少閑置或者浪費，這才是衡量住房投機因素的重要指標。對于空置面積這個指標，盛來運當時表示，目前國家統(tǒng)計局還不能計算出空置率指標。至于計算不出來的原因，統(tǒng)計局的說法是無法確定什么樣的房子算空置的。

　　正因為沒有統(tǒng)一的標準，所以，多年來，圍繞中國究竟有多房子空置這個問題，演化出了很多版本的說法：

　　其一，2012年，北京市公安局的一個數(shù)據(jù)報道引發(fā)了關(guān)注。報道說：2012年3月31日，北京市公安機關(guān)組織開展了實有人口基礎(chǔ)信息大調(diào)查百日專項工作。北京市公安局人口管理總隊表示，目前已核對流動人口信息725.5萬人，標注出租房屋139萬戶，核對空置房屋381.2萬戶。于是，北京市空置房屋有380萬套的說法不脛而走。380萬套，按照三口之家，足夠1000多萬人居住。

　　其二，2015年，前國際貨幣基金組織副總裁朱民在IMF2015春季年會期間表示，"目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米。"由于筆者后來也沒有看到這個報告的完整版，所以無從知道10億平米的空置面積是如何計算出來的。10億平米其實不算一個很大的數(shù)字，2015年房地產(chǎn)銷售面積為13億平，不到一年的銷量，倒不算可怕。

　　其三，2014年，西南財經(jīng)大學(xué)發(fā)布的一份關(guān)于中國城鎮(zhèn)住房空置率的調(diào)研報告提出，我國有大量城鎮(zhèn)住房處于閑置狀態(tài)。2013年我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達22.4％。據(jù)此估算，全國城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。這個報告當年引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)人士的反駁，認為這個數(shù)字非常不嚴謹，中國不可能有高達20%以上的住房空置。

　　因為沒有統(tǒng)一的標準，在學(xué)術(shù)研究上又缺乏相應(yīng)的數(shù)據(jù)做參照，官方除了統(tǒng)計意義并不大的"待售面積"，并沒有完善住房空置面積的統(tǒng)計標準，從而使得住房空置率真正成了誰也說不清楚的謎。

　　從國際上來看，空置面積和空置率是衡量房地產(chǎn)風險更為重要的指標，至于待售面積，則是有中國特色的一個指標。用這個指標來衡量中國住房庫存，顯然存在嚴重的誤導(dǎo)。去年年底，中央提出房地產(chǎn)去庫存，但官方統(tǒng)計全國"待售面積"不過7億多平，差不多是半年的銷售量。如果用待售面積衡量庫存，庫存根本就不是什么問題。既然住房空置面積對于衡量房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和測試房地產(chǎn)市場的投機狀況至關(guān)重要，有關(guān)部門有義務(wù)對該數(shù)據(jù)進行科學(xué)的統(tǒng)計。從國外的情況看，雖然沒有空置率的具體指標設(shè)置，在空置率的定義上也沒有統(tǒng)一的標準，但很多國家都會對住房空置情況進行統(tǒng)計，美國人口統(tǒng)計局更是對美國每年的住房空置率進行評估。

　　中國房地產(chǎn)市場多年之所以政策亂動、市場亂動，人們對房價的解讀也是千差萬別，關(guān)鍵原因就在于包括空置率在內(nèi)的這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)的缺乏。在2016年房價經(jīng)歷又一次大漲之后，在對中國房地產(chǎn)市場的風險進行評估的時候，我們發(fā)現(xiàn)，過去多年缺失的一些基本的數(shù)據(jù)，到現(xiàn)在仍然搞不清楚。

　　其實，空置率的數(shù)字迷局只是中國房地產(chǎn)市場信息混亂的表象之一，縱觀中國的房地產(chǎn)市場，數(shù)據(jù)的混亂和虛假可謂觸目驚心。在官方缺乏科學(xué)權(quán)威的統(tǒng)計指標的情況下，一些在房地產(chǎn)市場帶有利益的中介機構(gòu)趁勢獲得了中國房地產(chǎn)市場的信息發(fā)布權(quán)，由于利益因素作祟，數(shù)據(jù)的真實性和權(quán)威性禁不住考驗，整個中國房地產(chǎn)市場完全成了諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者阿克洛夫所講的檸檬市場，虛假信息大量存在，真正有價值的信息根本沒有立足之地。

　　就住房的空置面積而言，政府設(shè)置該統(tǒng)計指標，并定期發(fā)布該指標不僅有利于高層的決策，也有利于民眾對房價的理性判斷。在政府"喪失"真實數(shù)據(jù)發(fā)布的情況下，不僅民眾，甚至政府的決策都隨著相關(guān)利益團體發(fā)布的虛假數(shù)據(jù)而翩翩起舞，這也在一定程度上說明了中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策總難見效的真正原因。筆者多年來研究房地產(chǎn)，對于空置率這個數(shù)字也是很頭疼。但是，常識告訴我，這個數(shù)字之所以秘而不宣，更多的是因為這個數(shù)字的確比我們想象的要大。住房空置不僅僅是三四線城市存在，一線城市這種情況也存在。以上舉的幾個例子，其實我更傾向于北京市公安局的那個數(shù)字，也就是，北京這樣的城市，長期空置的房子預(yù)計足夠1000萬人居住，其他城市的情況如何，更可以想象了。