國務院2016 年10 月印發了《推動1 億非戶籍人口在城市落戶方案》，方案目標是在“十三五”期間戶籍人口城鎮化率年均提高1 個百分點以上，年均轉戶1300 萬人以上。參考國家衛生計生委公布的《2015 年中國流動人口發展報告》，截至2015 年末，全國流動人口數量達2.47 億人，1億非戶籍人口落戶目標則占到總流動人口數量的40%，而以2013 年末全國流動人口居住方式來看，居住在政府提供的廉租房和公租房的比例為0.3%，租住私房比例為67.3%，在現居地購房比例為8.6%以及其他（如宿舍、工地工棚、生產經營場所）占比為23.8%，我們認為這一現狀還將在可見的未來延續，租房將是解決新城市人居住需求的主要手段。

全國流動人口居住方式有超過2/3 源于租住私房

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畢業大學生構成租房的一大需求群體

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　　全國各城市租賃市場主要面向三類人群：1）非本地生源且落戶于就讀地的高校畢業生；2）流動人口中的非農人口，租房占比為52.3%；3）流動人口中的農業人口，租房占比為69.8%。我們以高校畢業生和流動非農人口人均租房支出900 元/月，流動農業人口人均租房支出400 元/月估算，2015 年全國住房租賃市場規模達到近1.1 萬億元/年。

　　流動人口增速伴隨著城市化率接近60%已經出現放緩。流動人口是住房租賃市場的主力軍，全國流動人口在2000 年僅有約1.21 億人，在經歷了10 年的快速增長后（10年復合增速6.2%），2010 年全國流動人口已上升至2.21 億人。而在2010 年之后，流動人口增速開始放緩，近5 年的平均增速只有2.3%，且在2015 年出現了首次負增長（-2.4%）。

2009-2016年中國流動人口規模

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　　中國多數城市的租房負擔（租金/收入比）在20~30%的合理區間，租金未來漲幅主要看收入提升速度。國際上將租金/家庭收入=30%定義為租金負擔合理的分界線，美國在上世紀80~90 年代租金負擔水平在24~28%區間波動，之后慢慢提升至當前的30%水平；歐洲各主要國家當前的租金負擔平均值為30%，其中英國和西班牙的負擔較高，比值接近40%；而在香港，租住私人住房時租金負擔在25~27%之間，但大量的公營租用房屋和非住宅類房屋將租金負擔平均值拉至15%水平。我們通過計算一二線城市的平均租金/家庭收入比值，來衡量各城市的租金負擔是否合理。家庭收入有兩種計算口徑：1）一般收入家庭口徑：用各城市統計局披露的城鎮人均可支配收入，結合各城市家庭戶均規模可計算出家庭可支配收入；2）高收入家庭口徑：參考智聯招聘發布的2016 年夏季白領平均薪酬（扣除個稅和五險一金），并假設家庭收入由兩名白領貢獻，計算出高收入家庭可支配收入。平均租金則是假設家庭租住套均70 平米的住宅，并結合各城市當前平均住宅租金，計算出家庭每月的租金支出。我們估計，在一般收入家庭的口徑下，大多數二線城市的租金/收入水平位于20~30%區間，只有北京、上海、深圳和廈門超過了30%；而在高收入家庭口徑下，大多數二線城市租金負擔水平僅為10~20%，整體而言，我們認為中國多數城市的租金負擔處于合理水平區間，租金未來漲幅將主要依賴于家庭收入的增長。

大多數二線城市的租金/收入水平在20~30%區間

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美國租金負擔水平近幾年接近30%

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歐洲各國租金負擔水平一覽

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CPI——租賃房房租近5 年漲幅在2%上下

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　　估計核心20 個城市的中端以上住房租賃市場規模可達年租金2500 億元以上。由于長租公寓品牌主要集中在外來人口多且購房壓力大的一二線城市，我們選取了20 個具有代表性的核心一二線城市，對各個城市中端以上房屋租賃市場進行了測算，我們預計核心20個城市中高端市場總規模將超過年租金2500 億元，占到全國租賃市場蛋糕的20~25%。

20 城市中高端租賃市場規模測算表

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