10月25日，無錫完成第四批次集中供地，也成為22個城市中首個完成第四批次集中供地的城市。

　　目前，全國22城中已有15城完成三批次集中供地，除了部分城市加增第四批集中供地外，各大熱點城市的集中供地陸續進入尾聲。

　　值得關注的是，在今年的土拍中，央企、國企依然唱主角，除此之外，還涌現出三大拿地的新勢力——城投平臺、地鐵集團、“草根”房企，由此也形成了今年拿地企業的新格局。

　　城投平臺、地鐵集團、“草根”房企三大拿地“新勢力”的崛起，重塑了土地市場的新格局。資料圖片

　　城投平臺：何去何從？

　　10月25日，無錫第四批次集中供地宣告結束，此次推出的13宗地塊全部底價成交，成交總價163.78億元，整體土地市場熱度仍然維持在低位。

　　值得一提的是，今年以來，無錫集中供地一直以城投等地方國資作為主力軍，在一批次、二批次、三批次供地中地方國資拿地金額占比分別為92%、55%、89%，而央企、國企在四批次之前還尚未在無錫拿地。但是，無錫四批次土拍中地方國資拿地金額占比大幅下降至33%，與此同時，綠地香港、保利、朗詩等國企和民企得以入場，成為此次無錫土拍的新特征。

　　中指研究院土地事業部負責人張凱認為，此次無錫地方國資拿地金額減少，與不久前財政部印發《財政部關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》相關，其中提到“嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口”。可見，該政策對于限制地方國資托底拿地起到了一定的約束效果。

　　不僅是無錫，事實上，今年以來，除了央企、國企外，城投成為拿地中的新主角。根據中泰證券研報，2022年1-9月，城投拿地金額占全國土地出讓金比重為11.77%。江西城投拿地占比最高，為26.59%，江蘇、湖南、四川、重慶4個省份城投拿地占比在15%-25%之間。全國范圍內，甘肅嘉峪關市、湖北黃石市等5個地級市城投拿地占比在50%以上；四川遂寧市、湖南岳陽市等18個地級市城投拿地占比在30%-50%之間；江蘇鹽城市、常州市，湖北宜昌市、浙江紹興市、廣西柳州市等30個地級市城投拿地占比在20%-30%之間。

　　一方面，在土拍市場降溫的情況下，城投拿地的情況增多；另一方面，城投平臺拿地多是為了給市場“托底”。據中指研究院統計，城投拿地后真正入市率僅為9%。不過，在“不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入”的要求發出后，城投拿地的趨勢是否依然持續尚未可知。

　　地鐵集團：隱形“地主”

　　今年9月，在深圳第三場土地出讓中，深圳地鐵以底價摘得坪山G14306-8011、G14306-8012、G13305-0046地塊，共花費60.38億元。

　　同樣，在9月結束的杭州第三批集中供地中，杭州地鐵以底價拿下2宗地塊，耗資40余億元。據中國指數研究院統計數據，杭州地鐵今年累計權益拿地金額已達51億元。

　　不止是深圳地鐵、杭州地鐵，廣州地鐵、南京地鐵等地鐵集團也在今年的土拍市場上踴躍拿地，成為繼地方城投平臺后，土拍中新晉的拿地勢力。

　　據中指研究院統計的數據顯示，今年前9個月，權益拿地金額TOP100的企業中，就有8家地鐵公司上榜，包括廣州地鐵、廈門軌道交通、深圳地鐵、杭鐵集團、沈陽地鐵集團、合肥軌道交通集團、蘇州軌交集團、南京地鐵集團，拿地總金額為585億元。

　　從新增貨值來看，2022年1-9月，廣州地鐵以542億元新增貨值排名全國房企第14位，深圳地鐵（468億）排名第15位，廣州地鐵、深圳地鐵的新增貨值均超過龍湖集團、中國金茂。

　　廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地鐵企業之所以越來越成為地方土地市場的“生力軍”，一方面，因為區域綜合開發逐漸成為土地出讓的重點；另一方面，也由于熱點城市地鐵進入大規模開發階段，房地產業務給地鐵建設“輸血”已經成為地鐵開發的重要支撐。此外，地鐵公司的實力相對雄厚，拿下地塊、地鐵開通后再賣房子，溢價會比較高。

　　但客觀來看，地鐵公司缺乏成熟的開發、運營和操盤經驗，在大舉拿地后，后續如何操盤、是否引入房企合作仍然值得關注。

　　“草根”房企：重出江湖

　　在央企、國企唱主角的土地市場中，以前銷售額排名靠前的民營房企削減拿地力度。以克而瑞2021年銷售額排行榜TOP30房企為例，曾經活躍在拿地市場TOP10-TOP30內的房企大多在今年的土地出讓中銷聲匿跡，諸如融創中國、綠地控股、旭輝集團、陽光城、正榮地產、融信地產、世茂集團等曾經拿地激進的房企，當下或資金鏈緊張，或已經“爆雷”。

　　在這些規模化房企隱身后，一些地方性的、曾經寂寂無名的小微房企開始重出江湖。過往，在規模房企搶地的激烈競爭下，土地價格高攀，這些小微房企被擠出市場，而今年土地市場降溫，拿地門檻降低且競爭者有所減少，這些“草根”房企迎來了一顯身手的機會。

　　比如，在上海第三批集中供地中，上海本土房企寶華地產以56.045億元、溢價率9.46%的代價，將桃浦科技智慧城015-01地塊順利收入囊中。不僅如此，今年7月，寶華還以總價約11.72億元競得上海普陀區1宗地塊。自此，寶華也成為在上海近兩輪集中供地土拍中唯一一家均有地塊入賬的民營房企。

　　上海寶華地產成立于2002年，算是一家老牌的滬上房企，開發有幾十個大型房地產項目，累計完成開發總量近千萬平方米。近年來其開發有寶華城市花園、浦東紫薇花園等住宅產品，風靡一時。此次寶華地產拿地距離上次在浦東拿地已經時隔兩年，補倉意愿強烈。

　　但是，從寶華地產的成長路徑來看，這家房企扎根上海并未走全國化擴張的道路，且規模有限，目前從公開渠道查不到其具體的銷售額。

　　除了上海寶華地產外，在近兩批次的上海供地中，上海本地房企上海恒文、上海佳運、上海大豪、上海同潤等也各有斬獲，這些中小房企此前也鮮有在上海公開市場拿地。

　　不止是上海，在杭州、合肥、南京等地一些本土中小房企也開始反攻拿地。例如，原先深耕蕪湖的偉星置業轉戰合肥市場，兩年累計拿地金額超百億元，而杭州眾安集團也豪擲近50億元在杭州補倉。

　　梳理這些中小房企共同特征可以發現，此類“草根”房企大多是本土房企，規模不大，在一個城市的部分區域深耕，擁有成熟的代表作品，也具有強烈的補倉愿望。同時，這些本土房企大多數并未走全國化擴張的規模化道路，絕大部分并未上市。

　　這也說明，在后規模時代，在“大而強”的房企失落之時，曾經“小而美”的房企得以再度浮出水面，迎接市場新的機遇和考驗。

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