行業(yè)已顯筑底之勢(shì)，下半年將迎平穩(wěn)回升

　　進(jìn)入2015年，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)仍在加劇，地產(chǎn)新常態(tài)下，行業(yè)調(diào)整的腳步也在繼續(xù)。縱觀整個(gè)上半年，在政策連番刺激下，行業(yè)正逐漸走出低迷，已有筑底企穩(wěn)之勢(shì)。考慮到下半年經(jīng)濟(jì)仍要鞏固，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境仍將持續(xù)向好，各項(xiàng)指標(biāo)能夠延續(xù)上半年回升勢(shì)頭，但不會(huì)出現(xiàn)大幅反彈，平穩(wěn)運(yùn)行、穩(wěn)步回升將是新常態(tài)。

　　外部環(huán)境：穩(wěn)增長(zhǎng)政策不斷加碼，支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)直接受益

　　從上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，顯示出內(nèi)需的不足和外需的疲弱，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車(chē)表現(xiàn)均不佳，固定資產(chǎn)增速依然處于較低水平。一季度GDP勉強(qiáng)維持在7%，創(chuàng)下六年來(lái)新低。二季度GDP增速能否達(dá)到7%還是未知數(shù)。但總體來(lái)看，PMI連續(xù)三個(gè)月高于臨界點(diǎn)，5月工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.1%，經(jīng)濟(jì)已有筑底企穩(wěn)的苗頭。

　　經(jīng)濟(jì)下行所帶來(lái)的刺激加碼，無(wú)疑對(duì)上半年經(jīng)濟(jì)反彈產(chǎn)生正向激勵(lì)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從中受益。上半年，利好政策頻出，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度加大，一方面在短期內(nèi)緩解經(jīng)濟(jì)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)，為創(chuàng)新引擎的創(chuàng)建以及傳統(tǒng)引擎的改造贏得時(shí)間，另一方面，也給行業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。在“穩(wěn)增長(zhǎng)“促使下，降準(zhǔn)、降息等普惠性措施頻頻加碼，穩(wěn)定住房消費(fèi)的政策陸續(xù)跟進(jìn)，百城公積金額度調(diào)整、二套房首付下降等，都促使房地產(chǎn)行業(yè)加速走出調(diào)整，行業(yè)銷(xiāo)售量等先行指標(biāo)率先筑底回穩(wěn)。

　　總結(jié)

　　隨著刺激房地產(chǎn)發(fā)展政策的不斷落地，二季度市場(chǎng)已經(jīng)有了明顯的好轉(zhuǎn)，大部分指標(biāo)都顯示出筑底回穩(wěn)的趨勢(shì)，例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等先行指標(biāo)有了向好的跡象。但相對(duì)來(lái)看，仍處于較低水平。上半年主要是政策倒逼需求釋放，但總體來(lái)看，需求調(diào)整依然不夠充分，盡管二季度市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，但支撐力不夠。特別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然在下滑，不僅拖了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的后腿，也使得行業(yè)調(diào)整的腳步放緩。

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：增速持續(xù)下滑，倒逼寬松政策加碼

　　2015年1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資32292億元，同比名義增長(zhǎng)5.1%，增速比1-4月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。總體上依然延續(xù)了自2013年以來(lái)的下滑走勢(shì)，累計(jì)同比增速不斷創(chuàng)新低。但5月份降幅開(kāi)始收窄，投資總額雖仍處在較低水平，但已經(jīng)出現(xiàn)觸底回升跡象，月度投資額已經(jīng)接近去年月均水平。

　　目前經(jīng)濟(jì)仍處在筑底階段，企業(yè)投資較為謹(jǐn)慎。同時(shí)，由于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化態(tài)勢(shì)，一線和部分二線城市投資和成交回暖，而多數(shù)二線城市和廣大三四線城市市場(chǎng)依然不樂(lè)觀，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然處于探底階段。而隨著各項(xiàng)穩(wěn)定房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展政策的落地，以及二季度“穩(wěn)增長(zhǎng)”方針的扶持，房地產(chǎn)投資增幅已趨平穩(wěn)，下滑幅度有所收窄。

　　2、房企新開(kāi)工：持續(xù)低位，但降幅不斷收窄，預(yù)示企業(yè)信心回升

　　雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的不斷下滑，但新開(kāi)工下降幅度逐漸收窄。1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積50305萬(wàn)平方米，下降16.0%，降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積35091萬(wàn)平方米，下降17.6%。

　　從房屋新開(kāi)工面積同比增幅走勢(shì)看，延續(xù)了去年11月以來(lái)整體下行的走勢(shì)，前兩月受到春節(jié)因素的影響，新開(kāi)工加速下行，但在3月份后，兩會(huì)釋放的一系列政策暖風(fēng)，使得企業(yè)預(yù)期市場(chǎng)將在政策的正向激勵(lì)下成交回升，對(duì)市場(chǎng)信心有所恢復(fù)，新開(kāi)工量下降幅度明顯收窄。雖然前五個(gè)月新開(kāi)工還在下降，但隨著企業(yè)到位資金和銷(xiāo)售的回暖，使這一態(tài)勢(shì)得到緩解。目前行業(yè)庫(kù)存依然居高不下，巨大的在建面積存量也是阻礙房地產(chǎn)開(kāi)工的障礙。而新開(kāi)工的減少，供應(yīng)也會(huì)相應(yīng)下滑，未來(lái)新增可售貨量和可售貨值減少。