繼前5月商品房銷售金額累計同比增速翻紅后，最新國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前6月商品房銷售面積累計同比增速也終于逆轉(zhuǎn)為正。如今7月也已過半，到底7月是否能延續(xù)前兩月態(tài)勢呢？

　　7月上半月成交量環(huán)比全線下跌，二線城市跌幅最大

　　據(jù)CRIC監(jiān)測的68個重點城市數(shù)據(jù)顯示，7月上半月商品住宅成交建筑面積1183.77萬平方米，環(huán)比6月下半月下跌15%，各能級城市成交面積環(huán)比全線下跌，商品住宅成交遇冷。

　　其中，二線城市表現(xiàn)最不盡如人意，上半月商品住宅成交574.63萬平方米，環(huán)比下跌2成。監(jiān)測的15個二線城市跌眾漲寡，且跌幅明顯超過漲幅，南昌、杭州和成都跌幅逾40%。一線和三、四線城市環(huán)比跌幅相當(dāng)，均在10%左右。一線城市中僅北京環(huán)比上漲10%，其余三城均不及6月下半月水平，廣州下跌近3成。三四線城市不確定因素較多，漲跌各異，波動較大。

　　前期積壓的迫切購房需求集中釋放且新增供應(yīng)放緩，供需錯位致成交下滑

　　連續(xù)兩月樓市大熱，7月能否扛得住？目前來看，似乎存在一定的挑戰(zhàn)。我們分析認(rèn)為這是由多方面的因素造成的，最重要的當(dāng)屬供需雙雙面臨斷層所致。

　　首先，前集積壓的迫切購房需求已集中釋放，未來需求趨于平穩(wěn)。二季度樓市在政策、金融、股市三方面的因素推動下快速回升，使得迫切性需求充分釋放，再加上3?30新政發(fā)布百日有余，落實執(zhí)行基本到位，近期除最新6?27降息降準(zhǔn)及公積金調(diào)整跟進(jìn)外，并無重大政策利好刺激，未來需求將趨于平穩(wěn)，甚至?xí)�出現(xiàn)一定的斷層。

　　其次，短期供應(yīng)跟不上節(jié)奏，造成供求錯位。主觀方面，市場預(yù)期提升，房價上漲，部分城市甚至出現(xiàn)捂盤現(xiàn)象。客觀方面，去年多個城市土地出讓面積普遍下跌嚴(yán)重，決定了今年較為緊張的供應(yīng)基本面，在經(jīng)歷過二季度供應(yīng)快速提升后，推盤量明顯跟不上節(jié)奏，甚至面臨回落。從目前CRIC監(jiān)測到的已有7月城市供應(yīng)來看，多數(shù)城市新增供應(yīng)量環(huán)比大幅縮減，沈陽前14天的供應(yīng)跌幅最大，為85%。

　　另外，股市財富效應(yīng)受挫，購買力減弱。股市近期快速下跌，使得其助推器功能喪失，反而會減少市場流動性，成為樓市進(jìn)一步回升的障礙。我們了解到，近期出現(xiàn)諸多購房者因股市虧損而放棄購房訂金或者首付不足而無法購房的情況。

　　對于7月市場乃至三季度樓市，我們持相對謹(jǐn)慎態(tài)度，當(dāng)下項目仍應(yīng)抓緊窗口期、全力去庫存。預(yù)計一線城市三季度還將保持一定的市場熱度，基本可以保證平穩(wěn)；二線城市分化或再升級，部分城市能夠保持平衡，部分城市則壓力巨大；三、四線城市則面臨較大的挑戰(zhàn)，庫存高企而需求不足的困境亟待緩解。