深圳之外，上海是國內(nèi)房價(jià)上漲最厲害的城市。

長期從事中高端房屋營銷的德佑區(qū)域總監(jiān)郭楷的感觸很深，今年以來他加班的次數(shù)增加了，即使開車的路上也不斷有電話詢問�！�80后的新上海人，成了500萬-1000萬住宅的主力購房人群，他們這個(gè)階段有的已經(jīng)結(jié)婚并養(yǎng)育了孩子，對改善性住宅的需求較明顯�！惫�楷告訴記者。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年6月，房價(jià)環(huán)比漲幅最為明顯的四座城市依次為深圳(7.2%)、上海(2.4%)、北京(1.6%)和廣州(1.6%)。值得一提的是，搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的上海外環(huán)內(nèi)成交的、2房以上公寓項(xiàng)目共計(jì)182個(gè)，其中價(jià)格超過500萬的項(xiàng)目數(shù)為124個(gè)，占比約70%。

第一財(cái)經(jīng)客戶端記者多方采訪獲悉，政策影響、板塊補(bǔ)漲、土地市場火爆等多方位因素促成了上海的房價(jià)“溫和”上漲，并導(dǎo)致中高端項(xiàng)目頻繁入市。

板塊補(bǔ)漲

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海市商品住宅成交均價(jià)為30722元/平方米，環(huán)比2014年下半年上漲11.87%，這個(gè)數(shù)據(jù)比今年初業(yè)內(nèi)預(yù)測的全年漲幅10%還要夸張。

有市場人士對上海每個(gè)板塊進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)閘北、普陀、徐匯區(qū)域的房價(jià)一直在領(lǐng)漲。“閘北應(yīng)該屬于補(bǔ)漲，虹口區(qū)和楊浦區(qū)也還會補(bǔ)漲，上海的土地價(jià)值將重新進(jìn)行重估。”上述市場人士指出。

以位于虹口區(qū)的瑞虹天地為例，其即將入市新一期平均價(jià)格比之前入市的一手房源提高了近8%，價(jià)格將在7萬/平米左右，價(jià)格超過了業(yè)內(nèi)的預(yù)期。事實(shí)上，瑞虹天地的二手房也隨著虹口板塊的補(bǔ)漲而水漲船高，第一財(cái)經(jīng)客戶端記者查閱搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，在“330”新政的前一天，上述樓盤成交的二手房價(jià)是47908元/平米，而最近一期的二手房成交價(jià)格則變成了55646元/平米。

政策影響和股市好轉(zhuǎn)促進(jìn)了資金大量進(jìn)入樓市，相比于傳統(tǒng)的靜安區(qū)、徐匯區(qū)高企房價(jià)，上述地區(qū)房價(jià)還有漲價(jià)空間，并因?yàn)檫@一輪的供求關(guān)系而迅速上漲。

本月初，上海市政協(xié)經(jīng)濟(jì)委推出《上海2015年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況評估、下半年經(jīng)濟(jì)形勢分析》專題報(bào)告。報(bào)告指出，上半年雖然上海的固定資產(chǎn)投資增速企穩(wěn)回升，但房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域占了六成，可謂“一家獨(dú)大”，2014年底以來，在央行一系列釋放流動性舉措刺激下，上海房市與股市逐漸復(fù)蘇，并呈現(xiàn)加速上行態(tài)勢。

第一財(cái)經(jīng)客戶端記者查閱上海統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站顯示，今年1-6月，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資1550億元，同比增長15.8%，增幅較1-5月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，相比2014年全年增速提高了2.1個(gè)百分點(diǎn)，與上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速相比，高出11.2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)7個(gè)月高于全國平均水平。

上述板塊的價(jià)格上漲，一方面由于購房者反應(yīng)到供求關(guān)系，同時(shí)也與土地市場火爆有關(guān)。由于上述區(qū)域土地日益減少，上海每年的土地供應(yīng)日益減少。因此閘北區(qū)域不斷出現(xiàn)了地王項(xiàng)目，比如金融街、華潤等房企在今年上半年相繼拍下區(qū)域地王，而在這些地王旁邊的樓盤因?yàn)榈貎r(jià)上漲其均價(jià)也在上漲。

80后選擇

郭楷發(fā)現(xiàn)，目前500萬以上的房屋購買者越來越年輕化，這些購房者不同于之前的70后，他們的選擇影響到了市場的格局。

“80后都喜歡住新房，因此可以發(fā)現(xiàn)，很多板塊新房可以賣到4萬/平米，但是周圍二手房只有2萬/平米，由于80后對于新房的追求，一手房市場一直非常火爆。此外，80后由于進(jìn)入了結(jié)婚生育階段因此對于學(xué)區(qū)房也是很看重，而學(xué)區(qū)房無疑增加了房價(jià)。再者，80后喜歡精裝修的房屋，這樣可以節(jié)約裝修時(shí)間，那么房價(jià)自然要上漲�！惫�楷告訴記者。

學(xué)區(qū)房和精裝修都在增加整個(gè)房屋的溢價(jià)。記者了解到，目前上海精裝修房屋一般裝修價(jià)格在3000元/平米-6000元/平米不等。而學(xué)區(qū)房更是提高了房屋的價(jià)格，復(fù)旦大學(xué)的一份研究報(bào)告顯示，將“重點(diǎn)小學(xué)”的學(xué)區(qū)樓盤價(jià)格進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，并按照市區(qū)和郊區(qū)歸類，并對比其區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)房和所有樓盤的價(jià)格中位數(shù)，可以看出這些“學(xué)區(qū)房”單價(jià)比全部房屋單價(jià)均高出差不多6000元左右。

做為80后的曹波就是這樣一個(gè)例子，其之前在市區(qū)有一套一室的房屋，隨著結(jié)婚和生子就選擇在外環(huán)邊購買了一個(gè)小三房置換，而曹波購買的房屋旁邊的二手房則明顯價(jià)格比一手房低。

“現(xiàn)在大家都有車，因此我們可以考慮住遠(yuǎn)一點(diǎn)，而且做為新上海人我只需要有學(xué)區(qū)房就可以，選擇稍微外面一點(diǎn)的房屋可以讓我住的更加寬敞�！辈懿ㄔ陔娫捓锔嬖V記者。

郭楷認(rèn)為，房屋做為不動產(chǎn)相對風(fēng)險(xiǎn)較小，雖然目前房價(jià)一直上漲，但是很多80后都存在“剛性置換需求”，因此500萬以上的改善型住宅不斷熱賣。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至7月20日，新建商品住宅成交面積為83.9萬平方米，比6月同期增加10.1%。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦推算，未來10天增加30萬平方米幾乎沒有難度。如此，7月成交至少在110萬方以上水平，也是近6年以來成交量最高的7月。