胡潤研究院近日發(fā)布的《2015胡潤百富榜》，制造業(yè)和房地產(chǎn)雖然仍是近半上榜富豪的主要財(cái)富來源，但地產(chǎn)行業(yè)上榜人數(shù)比例降至歷史最低點(diǎn)，2015年僅占16%，比去年的19.8%下降了3.8個(gè)百分點(diǎn)；榜單前十的富豪中涉足房地產(chǎn)的有5位，萬達(dá)王健林、泛海盧志強(qiáng)、蘇寧張近東、萬向魯冠球、華彬嚴(yán)彬，但蘇寧、萬向、華彬的主業(yè)都不是房地產(chǎn)。

　　那么，富豪榜上地產(chǎn)富豪比例的變化反映出中國房地產(chǎn)行業(yè)哪些問題？

　　房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新階段

　　2000年以來的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了快速發(fā)展的黃金十年。根據(jù)2010年人口普查結(jié)果測(cè)算，我國城鎮(zhèn)住宅建筑面積2010年達(dá)到203.0億平方米，較2000年增長近一倍，城鎮(zhèn)人均住宅面積達(dá)到30.3平方米，十年增幅35.6%。其中，2010年城市人均29.2平方米，鎮(zhèn)人均32.0平方米。

　　此外，同策咨詢研究部結(jié)果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)家庭戶均套數(shù)達(dá)到1.0，也就意味著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，未來樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。

　　與此相對(duì)應(yīng)，地產(chǎn)富豪的數(shù)量或行業(yè)占比也同樣經(jīng)歷了這樣的起伏。以胡潤制造《2003中國大陸百富榜》為例，在房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步的快速發(fā)展階段，與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)在榜上占主導(dǎo)地位(58%的榜上企業(yè)以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)相關(guān)的建材、鋼鐵、瓷磚、木質(zhì)地板、基建等為主營業(yè)務(wù))；隨著民營經(jīng)濟(jì)與互聯(lián)網(wǎng)熱潮興起，盡管房地產(chǎn)行業(yè)富豪數(shù)量下降，但是“觀瀾湖2005胡潤百富榜”數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)仍是最多中國富豪從事的行業(yè)，但其比例已從2004年的45%下降至2005年的28%；到了十年后的今天，2015年最近出爐的胡潤中國富豪榜上，地產(chǎn)行業(yè)上榜人數(shù)比例降至歷史最低點(diǎn)。

　　市場(chǎng)集中度越來越高

　　胡潤富豪榜地產(chǎn)行業(yè)上榜比例從2003年的58%降至2015年的16%，并不是說從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)已經(jīng)開始走下坡路，也不說明房地產(chǎn)行業(yè)的富豪的財(cái)富值在下降，而是反映出中國房地產(chǎn)市場(chǎng)由散兵游勇的初級(jí)階段開始過渡到市場(chǎng)集中度相對(duì)較高的成熟階段，上榜的少數(shù)地產(chǎn)富豪也因此掌握了大量的社會(huì)財(cái)富。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2001～2005年房地產(chǎn)企業(yè)TOP10的集中度逐年下降，從2001年的3.21%下降為1.91%。雖然隨后兩年集中度有所增加，但行業(yè)集中度仍然很低，到2007年也只達(dá)到了3.38%。另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局《1999-2008房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》顯示，在企業(yè)數(shù)量上，1999～2008年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體上呈現(xiàn)增加的趨勢(shì)，尤其是2003～2004年，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長幅度達(dá)60%；2004～2005年，房地產(chǎn)企業(yè)小幅減少；2005～2007年，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量繼續(xù)穩(wěn)步上升，2007年達(dá)到62518個(gè)；2008年，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量急劇增加到87562個(gè)，是1999年的3.4倍。這就不難理解，在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的初級(jí)階段，為何地產(chǎn)富豪的行業(yè)占比居高不下。

　　但到了市場(chǎng)相對(duì)成熟的階段，競(jìng)爭日趨激烈，并購現(xiàn)象增加，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量銳減，行業(yè)集中度上升。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2014年全年銷售額TOP10、TOP20的房企市占率分別為17.2%和23.2%，較2013年提升3.5個(gè)和4.3個(gè)百分點(diǎn)。在此情況下，大多數(shù)中小房企沒有機(jī)會(huì)上榜。

　　地產(chǎn)富豪財(cái)富值與房企規(guī)模不斷增加

　　在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的初級(jí)階段，地產(chǎn)富豪的財(cái)富值相對(duì)較低，比如，《福布斯》2001年財(cái)富榜中國大陸100首富企業(yè)家，位于第四、第五的中信泰富榮智健和世茂許榮茂的財(cái)富值才分別為65億元、60億元。而到了2004年，36歲的黃光裕蟬聯(lián)《福布斯》中國首富，其財(cái)富達(dá)到了140億元。除此之外，他的北京房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也取得了不俗的進(jìn)展。此時(shí)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有銷售金額超過百億的房企。

　　然而時(shí)至今日，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2014年共有80家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)，較2013年增加9家，銷售總額共計(jì)2.8萬億元，市場(chǎng)份額已近40%；TOP10的銷售金額門檻也由2013年的554億提升至658億；預(yù)計(jì)2015年萬科、綠地仍將房地產(chǎn)行業(yè)帶入到“兩千億”時(shí)代，第一陣營中另外5家千億級(jí)房企與之差距拉大。

　　從2015胡潤百富榜也可以看出，61歲的王健林及其家族以2200億財(cái)富超過馬云，成為中國內(nèi)地首富，財(cái)富比去年增長52%。而截至2014年年底，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)自持物業(yè)面積已達(dá)到2157萬平方米；萬達(dá)商業(yè)2014年銷售金額達(dá)1600億，增速高于行業(yè)三成。到2015年，萬達(dá)持有物業(yè)面積將超過2500萬平方米。從房企集中度角度來看，王健林及其家族所掌握的萬達(dá)商業(yè)也位于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售金額TOP10，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域市場(chǎng)占有率排名也為第一。在企業(yè)規(guī)模上，萬達(dá)商業(yè)已經(jīng)是名副其實(shí)的“巨無霸”。

　　(作者為同策咨詢研究部總監(jiān))