"控一線、穩二線、活三四線"，這一輪有保有壓的樓市調控思路，和幾年前的調控相比頗為不同。

　　日前，位于梅溪湖板塊的梅溪正榮府開盤熱銷，也引來一條熱傳的微信對其價格進行分析——"綜合價格表和開盤優惠政策，9號棟高層與8號棟洋房實際成價分別為8900元、12500元，其中高層價格比鄰近的卓越淺水灣約低3000元。"

　　梅溪正榮府首度開盤即降價？是事實還是傳言？是受政府調控之威影響還是開發商理性的銷售策略？瀟湘晨報記者采訪了長沙多位業內人士并展開了調查。

　　回應

　　"并未降價，只是首開賣個良心價"

　　11月18日晚，長沙世尊佳興酒店4樓湖南廳，梅溪正榮府搖號開盤，項目首開主推101至117平米的戶型。當晚，梅溪正榮府首開兩棟樓212套房子基本清盤，據一位當晚在場參與了搖號的購房者介紹，自己參與了搖號但并沒有買到房子。

　　梅溪正榮府的開盤價格表顯示，其房號為2904建筑面積116.48平米的房子標準單價為9764元/平米，開盤單價為8903元/平米；其房號為2405建筑面積116.60平米的房子標準單價為10050元/平米，開盤單價為9261元/平米。

　　11月21日，梅溪正榮府營銷負責人對瀟湘晨報記者表示，"正榮并沒有所謂的降價，我們只是良心價，主要是為了首批客戶多賺點錢，首開全部賣掉，形成口碑，利于后期蓄客。"

　　"每個公司對成本的控制，對成本的優化能力都不一樣，就像恒大和碧桂園，拿地的價格和別人差不多，但他們做出來的精裝產品和別人毛坯房價格差不多。"梅溪正榮府營銷負責人說。

　　形勢

　　政府約談，本月均價水平不能高于上月

　　"16個大中城市出臺調控政策之后，長沙作為后續的4個房價敏感城市之一，市政府近期也召集了30強房企開會，要求11月份的均價水平不能高于10月份。"一位不愿具名的資深地產人士對瀟湘晨報記者透露，如果房價沒控制住，超出了政府設定的預期，政府無疑就會出手干預。

　　"個人希望開發商不要逼政府出手，希望市場保持理性，不要泡沫，抑制投機，長沙市 場穩健發展符合整個房地產生態圈的利益。"上述地產人士說。

　　另一位資深市場人士則直言："其實梅溪湖片區很多房子品質并不好，但價格賣得很高 ，因為一些資源優勢(2100.100, 12.43, 0.60%)，成為今年來長沙房地產市場最火熱的片區。"

　　碧桂園南城首府項目總經理卓振剛認為，正榮梅溪府首開其實價格也不低，高層平層是九千左右的水平，高層復式、洋房也達到了11000-13000的區間，盡管低于客戶和同行的預期，但首開需要的是成功的效果，首開調低售價是銷售上的策略。"事實上目前梅溪湖的價格已經上來了，整體貨量也不足，后市價格不會受到正榮首開多大的影響。 "

　　業內

　　開發商在趨勢判斷上有了逆轉

　　"這是近階段全國20多個熱點城市密集被調控，長沙市場有所降溫的體現。"對于正榮本次開盤價格較片區多數樓盤價格偏低，湘經聯執行會長兼秘書長李杰認為是正常的。

　　李杰認為，"新項目面市，尤其是大盤面市，必須熱銷，低開高走的策略是理性的。其次，很多公司對項目現金流，包括現金流為正，都有嚴格的考核，眼下又年關將至，距上市公司的報表截止日更近，不排除有應對集團現金流考核及公司報表業績的考慮。"

　　"我認為正榮的開盤價是合理的，作為首開樓盤，低開高走，集聚人氣，擴大項目知名度是主要目的，從成交來看也很理想，另外盡管正榮拿地成本不低，但據成本測算均價9000多也能保證行業利潤的實現。"一位梅溪湖片區的業內人士還透露，在正榮開盤前兩天，湘江新區組織了全區開發商開會，要求所有樓盤開盤價格不能高于同地段同品質樓盤價格。

　　梅溪湖的房價是否會出現調整？

　　一直是該片區內價格標桿的晟通牡丹舸總經理尹麗說，開盤時期正趕上政府約談長沙眾多開發商，要想賣好，只能低開。尹麗表示，政策層面若無較大利空，梅溪湖的房價不會有大波動。"梅溪湖目前供應量不大，土地價格較高 ，下行動力不足。22日B39地塊的競拍價將指導梅溪湖的房價變化。"

　　"正榮開盤沒有賣預期的高價是長沙市場回歸理性的征兆，是近幾個月市場從瘋狂到理性的一次轉折點，也說明大型開發商在趨勢判斷上有了逆轉。"湖南晟龍地產執行總裁李剛同時呼吁消費者投資置業時要看清形勢，梅溪正榮府開盤就是個風向標，不要盲目跟風追高。