回顧2015年，在宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩，未來壓力仍存的背景下，中央明確提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”戰(zhàn)略，出臺了包括降息降準(zhǔn)、公積金松綁、限購取消等一系列相關(guān)政策。

　　2015年房地產(chǎn)市場在各種利好政策的護(hù)航下，首套及改善型需求大量釋放，市場銷售再創(chuàng)新高。但同時(shí)也出現(xiàn)了城市市場分化發(fā)展的情況，尤其是一線城市房價(jià)再次出現(xiàn)暴漲，三四線城市則面臨較大的庫存問題。投資、新開工、土地購置等指標(biāo)則不同程度回落或者負(fù)增長，這也說明房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在很多隱憂。在12月中旬召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上,“化解房地產(chǎn)庫存”被列為2016年中國經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一,并開出了戶籍制度改革、發(fā)展住房租賃市場等“藥方”。

　　2016年市場如何走，是否繼續(xù)出臺利好政策，能否成功去庫存，房價(jià)能否穩(wěn)定等等，這些無疑都是政府管理部門，房地產(chǎn)企業(yè)，乃至購房者最為關(guān)心的問題，本期內(nèi)參熱點(diǎn)聚焦就這一問題進(jìn)行探討。

　　各方觀點(diǎn)

　　易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，2016年將是強(qiáng)力政策涌動、市場相對穩(wěn)定、企業(yè)競爭最為激烈的一年。第一，房地產(chǎn)行業(yè)仍會被作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要抓手，因此，政策紅利仍將延續(xù)，甚至更多強(qiáng)力刺激政策也有可能出臺。第二，2016年市場成交不太會出現(xiàn)顯著縮量。第三，城市分化依舊，強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者愈弱的情況仍將延續(xù)。最后，2016年企業(yè)競爭會更加激烈。

　　知名房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，從中央經(jīng)濟(jì)會議看2016年樓市發(fā)展，房地產(chǎn)庫存的壓力主要并不在一線城市，而是在部分二線城市和三四線城市。救市的政策和措施雖然對房地產(chǎn)銷售起到很大推動作用，但對房地產(chǎn)投資和新開工以及土地市場作用卻不大。而且，作用最大的僅僅是一線城市和部分二線城市，另一部分的二線城市和三四線城市的成交雖有所回升，但庫存壓力仍然很大，無法帶來房地產(chǎn)投資和新開工面積以及土地市場的回升。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2016年樓市上半年還湊合，可怕的是下半年。首先，從信貸政策看，降息空間越來越小，其次，政策的刺激效果越來越弱，再者，分化的市場現(xiàn)實(shí)，導(dǎo)致任何政策都無效。對于大多數(shù)大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調(diào)整的市場壓力。對于房企來講，2016年仍然面臨較大的去庫存壓力。此外，從中長期來看，經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力還會導(dǎo)致2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續(xù)表現(xiàn)出來。

　　萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀(jì)言迅認(rèn)為,中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的前景良好，主要原因是內(nèi)地住宅庫存量和落成量的減少，同時(shí)“一帶一路”沿線城市也將受益于政策推行。由于需求強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)2016年內(nèi)地一線城市住宅樓價(jià)將上升5%-8%，二線城市樓價(jià)增長較慢，預(yù)計(jì)上升1%-4%。

　　第一太平戴維斯咨詢機(jī)構(gòu)報(bào)告認(rèn)為，政策松綁的背后是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)走弱的壓力，在推進(jìn)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)仍嚴(yán)重依賴于固定資產(chǎn)投資。同時(shí)，沿海城市與中國其他地區(qū)在房地產(chǎn)市場以及整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)上的差距或?qū)⒊掷m(xù)至2016年。上海、北京、深圳等一線城市的表現(xiàn)將繼續(xù)超越中國其他地區(qū)。由于新建住宅供應(yīng)短缺，這幾座城市的房價(jià)被推至歷史高點(diǎn)；而三、四線城市仍有大量未售庫存，按當(dāng)前成交節(jié)奏消化期長達(dá)34個(gè)月。

　　平安證券認(rèn)為，在寬松貨幣政策下，政府大力支持房地產(chǎn)行業(yè)去庫存及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的大環(huán)境下，核心目標(biāo)是減少行業(yè)周期性波動和堅(jiān)決去庫存。在2016年，由于房地產(chǎn)投資下行壓力，預(yù)計(jì)政策會著力鼓勵(lì)二套房、適度寬松三套房，并且著力去庫存，但由于金融風(fēng)險(xiǎn)的制約，政策施力空間受限。

　　中投證券認(rèn)為，近年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅回落，既影響到GDP,也波及地方財(cái)政以及金融風(fēng)險(xiǎn),只有加快去庫存才能緩解這一矛盾。未來進(jìn)一步出臺財(cái)政、金融、稅費(fèi)等寬松政策成為可能,包括財(cái)稅、戶籍領(lǐng)域等的配套“一攬子”政策預(yù)計(jì)也將在2016年密集亮相。采取降低二套或三套房首付比例、所得稅退稅、下調(diào)二手房交易稅的政策組合刺激改善型購房及投資需求,有望在2016-2017年令房地產(chǎn)交易量較2015年增長10%-20%。