華夏時報（公眾號：chinatimes）記者 王海春 上海報道

　　多個城市房地產調控再次加碼。

　　繼杭州調控再次加碼之后，成都、東莞、合肥、武漢、深圳、南京也于近日對限購及開發商拿地資金監管等方面，對樓市調控進行了升級。從國慶調控至今一個多月，調控效果已經開始顯現。據中原地產監測，本輪出臺調控政策的20個代表城市中，13個城市十月成交量出現環比下滑。而40個重點城市十月商品住宅成交面積環比下降6%，重點調控的一二線城市分別環比下降1%和16%。

　　隨著市場成交水平的回落，也引發了整體價格漲幅的逐步收窄。有開發商向記者表示，在嚴厲的措施下，房產銷售形勢開始變得困難起來。

　　多地調控再加碼

　　國慶之后，調控政策進入了又一輪發布的密集期。多地在幾天的時間里，先后出臺了不同政策。

　　11月17日成都出臺的樓市政策收緊了開發商拿地杠桿率。從發布日起在成都拍地溢價率超過60%的，開發商須在三個月內交清土地款。此外成都還規定，商品房價格上報后，一經確定不得上調，實際成交價不得高于申報價。

　　成都出臺政策的同一天，東莞11月17日將公積金首付款比例由二成升至三成。而在11月14日合肥發布了一系列強化商品房價格監管的措施，以及將展開價格專項檢查等行動。

　　11月14日武漢發布政策，對已在武漢擁有兩套以上住宅的業主，暫停向其出售商品住宅。除了實行停售第三套住宅的嚴格限購，武漢還對限貸政策進行了升級。

　　在武漢市主城區內，從11月15日起武漢戶籍居民購買首套房的商業貸款首付比例為三成，二套普通商品住宅首付比提至五成，第二套非普通商品住房的首付比例則提至七成。

　　深圳也在武漢公布限購升級的同一天，提高了公積金限貸門檻。

　　按最新的辦法，在深圳無房的購房者，使用公積金貸款的第一套住房最低首付比例為三成；而名下擁有一套住房、使用公積金再次購房的，首付比例則不低于七成。

　　與武漢、深圳將調控的側重放在需求端略有不同，南京房產、國土、物價三大部門11月14日至15日的聯手調控，則將重心放在了供給端。

　　南京國土部門公告顯示，拍地將采取新規則，開發商將被要求嚴格審查拍地的資金來源。

　　按南京拍地新規則，開發商不得利用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等用于拍地，開發商賣地資金須為競買人的自有資金。一旦發現房企資金來源違規，不但取消開發商競得資格、不予退還競地保證金，還將被列入南京土地市場誠信系統黑名單，且在一年之內不得參加南京土地市場的公開拍賣活動。

　　立下拍地新規的同時，南京物價局還公布了兩起處罰案例，對開發商違反銷售價格規定進行了警示。

　　武漢、深圳、南京對調控升級前一周，杭州剛剛發布了更嚴厲的房地產調控政策。按杭州11月9日發布的最新政策，杭州上調住房公積金及商業貸款首付比例的同時，還將停發三套以上住房貸款。此外，杭州在加強首付貸資金來源審核的同時，還將加強開發商拍地資金來源的監管。

　　“如果房價漲幅得不到抑制，熱點城市可能面臨又一輪升級。預計不同的城市將根據當地市場的變化，而適時做出調整。”世邦魏理仕中國研究部主管謝晨表示。

　　政策頻出市場卻繼續看多

　　各地頻頻出臺政策，從限購、限貸到房企拍地、整頓商品房市場秩序，給房企造成了不小的壓力。有開發商告訴記者，由于現在市場風聲很緊，因此銷售和拍地變得相當謹慎。

　　一家大型房企區域公司負責人告訴記者，現在工商、房企等部門，對房產銷售查得非常緊。

　　“以前取得預售證之前，就已經開始通過廣告蓄客等行動，但現在只要沒拿到預售證，我們絕不敢蓄客。因為一旦被查出來，可能會面臨非常嚴厲的處罰，所以現在的銷售嚴格按照要求來做，不敢打擦邊球。”前述房企區域負責人說。

　　一家中型房企高管表示，由于政府嚴查拍地資金來源，禁止通過場外配資、再融資等手段拿地，拍地的行動也收斂了很多。

　　“開發商拿地不融資的很少。以前那么多拿地的，一些為大家所熟知經常拿地王的房企，要么是通過再融資、資產管理計劃等方式，要么是名股實債的方式通過融資來加大杠桿率。如果沒有外部的杠桿支持，這些高價地很難支撐得起來。但現在監管部問對拿地的資金來源查得這么嚴，開發商很難用到杠桿率，所以很難把拍地價格抬得很高。而現在地王也相當敏感，如果不是特別好的項目，大家現在也不會在此時拍高價地。”前述中型房企高層人士說。

　　雖然被調控城市可能會面臨新一輪加碼，但市場的預期，卻仍然很微妙。

　　據萊坊國際近日的全球房地產報告，當前影響房地產市場有三個重要趨勢：在資金層面，負利率降低了投資者對合理回報的期望，因而吸引資金流入房地產市場。實際需求方面，雖然全球經濟處于波動中，但科技創新仍然在繼續推動市場對物業的需求。而對熱點城市來說，房地產市場增長較快的城市，其商業和住宅物業均出現供不應求的現象。

　　萊坊國際上海研究及咨詢部主管楊悅晨指出，一線城市房價很難下來的一個原因在于，對國內資金來說，處于發達經濟帶的樓市仍然是具有更強承載力的市場。

　　“今年房價增速的確較快，社科院的報告今年也多次提及防止資產泡沫。但從長期來看，中國城市化的進程仍在進行中，一線和熱點二線城市的房地產長期向上的走勢并沒有逆轉。另外，房地產市場短期可能會遇到調整，但中國在鼓勵科技創新和經濟增長的帶動下，未來向好的形勢仍將存在很長的時間。”楊悅晨在接受記者采訪時說。